【文章內(nèi)容簡介】 項目居住理念 定位推廣語 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目形象定位推導(dǎo) 區(qū)位屬性 品質(zhì)屬性 產(chǎn)品屬性 北部灣生態(tài)濱海城 榜樣人居 至高全景現(xiàn)代美宅 俯視大地的力量。 ——推廣語 領(lǐng)峰生活理念。 ——居住概念 本報告是嚴(yán)格保密的。 提案綱要 項目形象定位 市場概述 物業(yè)推售建議 整體營銷策略 項目客群定位 項目價格策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 防城港市現(xiàn)轄兩區(qū)一縣一市，分別是港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣和東興市，是一個多民族聚居的地區(qū) 。截止 2022年末，全市總?cè)丝?，其中，非農(nóng)業(yè)人口 ，農(nóng)業(yè)人口。 城市宏觀消費市場研究 ——城市人口數(shù)量 港口區(qū) 338 112900 334 防城區(qū) 2445 378400 155 上思縣 2816 215000 76 東興市 118500 219 各轄區(qū)人口一覽表 本報告是嚴(yán)格保密的。 12090143521932925375 28532%%%%%03200640096001280016000192002240025600288002022 2022 2022 2022 2022元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均G D P 年增長率防城港全市歷年人均 GDP發(fā)展?fàn)顩r 防城港 南寧 欽州 北海 人均 GDP 28532 21575 10874 20223 2022年 北部灣經(jīng)濟區(qū)各大城市人均生產(chǎn)總值（元） 城市宏觀消費市場研究 ——人均生產(chǎn)總值 同致行觀點：防城港人口基數(shù)少，經(jīng)濟發(fā)展速度連年大幅增長，領(lǐng)先全區(qū)各地， 09年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高達 28532元，明顯高出北部灣經(jīng)濟區(qū)各大城市 , 人均收入水平處于中上游水平，整體消費能力相對較強。 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域消費市場研究 ——主要在售項目客戶群 區(qū)域 項目 客戶群體 西 灣 片 區(qū) 龍光 陽光海岸 大部分為外地客戶 ,客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員；客戶年齡集中在 3555歲 桂海 東盟新城 核電集團職工及其他企業(yè)職工 ,少部分外地投資客 西灣 恒信花園 以經(jīng)商、外地新進駐企業(yè)帶來的客群為主，不乏部分東興經(jīng)商客源。 向南居 蓬萊嘉園 大部分為自住客戶 ,年齡在 3555歲之間，以本地企事業(yè)職工為主，及少量外來務(wù)工者 西灣上城 以經(jīng)商、外地新進駐企業(yè)帶來的客群為主，不乏部分東興經(jīng)商客源。 海悅?cè)A府 外地投資客戶為主，電力集團及其它企事業(yè)單位職工 碧海紫金城 外地投資客戶為主，本地企業(yè)職工 中 心 區(qū) 歐景藍(lán)灣一期 基本是外地客戶，以投資居多，自住占小部分 萬基中央公館 一期 本地客戶與外地客戶各占一半，以投資居多，自住占小部分 紅林海灣一期 以外地新進企業(yè)員工為主導(dǎo)。投資客群占比在 20%左右。 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域消費市場研究 ——主要消費人群 外地客戶，主要來自東北、安徽、福建等地，這類人群有相對一部分是長期在防城港工作、經(jīng)商，具備較好經(jīng)濟實力的購房者，另一部就是以季節(jié)性居住購房者和投資購房者，這類人經(jīng)濟實力雄厚，追求生活品質(zhì)，具有良好生活環(huán)境和投資潛力的物業(yè)是他們購房者首選。品質(zhì)大盤陽光海岸的長期熱銷景象就足已證明這一點。 據(jù)我司對片區(qū)客戶來源分析統(tǒng)計，約有 70% 購房客戶來自外地，僅有約 30% 購房客戶來自己本地居民。 本地客戶，主要來自港口區(qū)、防城區(qū)及東興，這類人主要以公務(wù)員和企業(yè)事業(yè)單位職員為主，以及一定量的經(jīng)商生意人，他們是社會中產(chǎn)階層，收入相當(dāng)穩(wěn)定，對新區(qū)房價具備較強承受能力。項目片區(qū)經(jīng)近幾年大規(guī)模開發(fā)供應(yīng)，已經(jīng)滿足這類人大部分的首次置業(yè)需求，隨著房價快速增長，短期內(nèi)再次購房消費相當(dāng)有限。 同致行觀點 本報告是嚴(yán)格保密的。 消費市場研究結(jié)論 城市人口基數(shù)低，中端消費能力有限，本地大部分以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工及個體戶工薪階層已經(jīng)完成首次置業(yè)，隨著房價不斷增長，短期內(nèi)選擇再次購房能力相當(dāng)有限。 北部灣經(jīng)濟區(qū)快速發(fā)展，各大企業(yè)正加快進駐防城港市，尤其武鋼集團即將開工，將帶來大量的外來居住、投資需求。以外來客戶需求為主的防城港房地產(chǎn)市場，市場需求將不斷擴大。 項目片區(qū)憑借得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢及豐富的海景資源，加之房地產(chǎn)市場開發(fā)熱度，將不斷贏取外地客戶巨大需求，片區(qū)市場前景一片喜人。 同致行觀點 本報告是嚴(yán)格保密的。 核心客戶 重要客戶 邊緣客戶 項目客戶群體定位推導(dǎo)結(jié)論 上海、江浙、福建、廣東等地中產(chǎn)階級投資客 外來企業(yè)中高收入人群 東北 /北京 /西北等三北地區(qū)季節(jié)性客戶 休閑度假游客 、 準(zhǔn)備退休或者已退休的養(yǎng)老客 本地考慮改善居住條件的本地居民 全國各地的旅游度假散客 客群性質(zhì)研判：根據(jù)防城港人口構(gòu)成分析及對同類型競爭項目購房客群分析，可得出防城港房地產(chǎn)市場為外銷型市場，此特征決定了購房客群 以外地投資及改善型中高端客群為主 本報告是嚴(yán)格保密的。 提案綱要 項目形象定位 市場概述 物業(yè)推售建議 整體營銷策略 項目客群定位 項目價格策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 定價原則 利用合理的策劃和專業(yè)性銷控，按照項目銷售周期和市場及商鋪的價值，分階段推出鋪源。逐步提升價格，既保證銷售進度，同時給項目增值得信心 同類項目的均價是市場的基礎(chǔ)參考 開發(fā)商的最終利潤是項目開發(fā)銷售的宗旨。 定價原則 開盤單價要能夠聚人氣，對競爭對手來說具有殺傷力。 主力面積的總價要性價比高 不同產(chǎn)品的平面戰(zhàn)略的組合必不可少 本報告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)定價理論中常用的定價方法有兩種 ,成本定價法 和 市場類比法 , 本案在此用市場類比法定價 . 價格預(yù)判 項目價格制定 市場類比法定價 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定價 目標(biāo)客層 競爭者 市場類比 市場支撐 差異化 /升值潛力 產(chǎn)品支撐 功能 /價值 /賣點 附加值支撐 升值 /品牌 /精神 差異化 市場走勢 價格變化走勢圖 定價依據(jù) 本報告是嚴(yán)格保密的。 西灣上城 碧海紫金城 夏威夷城市廣場 桂海東盟新城 西灣恒信花園 陽光海岸 海悅?cè)A府 參考個案遴選 選擇依據(jù) 參考項目分布范圍在本案周邊區(qū)域或與本案區(qū)位等同，與本案在客戶來源、交通動線等方面相似性明顯，可比性較強； 參考項目在整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、面積配比分布等方面有近似性； 所參考的項目在近 3個月內(nèi)有一定量的成交，成交價格能反映市場行情； 定價參考個案選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 運用市場比較法制價 注：本案均價主是通過與同區(qū)域或類似在售的類似項目分析比較所得。 因素 分值 西灣上城 碧海紫 金城 夏威夷 城市廣場 桂海 東盟