【文章內容簡介】 0% 1 2 9 1 5 4 75% 177 25% 無江畔御園 1 2 4 1 3 2 20% 6 8 1 1 5 60% 1 2 4 1 3 2 20% 無萬達江畔人家 7 8 1 3 3 0% 7 8 1 0 4 65% 1 0 4 1 4 3 35% 167鴻博景園 0% 7 0 9 0 1 1 0 1 2 0 無昌茂花園 8 8 1 2 1 0% 8 8 1 2 1 80% 1 2 0 1 6 0 20% 無朝陽花園 9 9 1 1 5 0% 9 9 1 1 5 60% 1 1 8 1 3 2 40% 無圓樂園 7 0 8 0 0% 7 0 8 0 60% 120 40% 無順隆陽光翠苑 7 1 1 0 6 5% 7 1 1 0 6 70% 132 25% 無北奇城市廣場 5 3 . 8 0% 5 3 . 8 100% 無 0% 無巨朋大廈 1 7 0 1 8 0 0% 121 33% 1 7 8 1 8 5 67% 無湘江名苑 1 0 0 1 2 0 0% 9 0 1 2 0 67% 1 2 0 1 4 0 33% 無伊利雅居園 7 0 1 2 0 4 . 7 1 % 7 0 1 2 0 47% 140 43% 無項目名稱 主力戶型 1居比例2居 3居4居面積? 一級競爭區(qū)域 主要以 3居室大戶型為主 ，主力戶型面積都在 135平米以上，以 150160平米為主 。 ? 二級競爭區(qū)域 江南板塊項目也是以 3居室大戶型為主 ，面積在 135180平米；其他的大部分以 2居室為主，主力戶型面積相差較大，主要 在 100130平米 左右。 ? 三級競爭區(qū)域 項目較少， 2居與 3居比例大致相當。 競爭分析 —— 供應市場研究 35 2居50%3居44%4居以 上4%1居2%1居 2居 3居 4居以 上戶型分析 總體戶型比例 ? 總體戶型比例來看， 2居和 3居的比例大致相當， 1居和 4居比例非常少，這說明 吉林市處于房地產(chǎn)初級階段，投資型和豪華型的戶型還沒有占據(jù)市場份額 。 ? 從細分市場來看， 一級競爭區(qū)域 3居比例較大 ，為 63%，有少量 4居以上的戶型；而二級競爭區(qū)域 2居比例稍大，為 62%，沒有 4居的戶型。 ? 中高端市場已經(jīng)開始 注重戶型的完整性和功能性 。 一級競爭區(qū)域戶型比例1 居3%2 居31%3 居63%4 居以上3%二級競爭區(qū)域戶型比例2 居62%3 居36%1 居2%4 居以上0%競爭分析 —— 供應市場研究 36 戶型分析 一居： 58— 68平方米 二居： 70— 130平方米 三居： 110— 180平方米 四居以上： 16 225平方米 水韻名城 104 135 160五星國際名城 80 157 168 192紫光名苑 118 136 130 178 225中華名苑 無 180 229 600\229紫光秀苑 133 155 180世紀花園二期 70 164 137 177萬星現(xiàn)代城 90 138 180伊江麗景 129 154 177江畔御園 58 67 68 115 124 132萬達江畔人家 78 104 104 143 167鴻博景園 70 90 110 120昌茂花園 88 121 120 160朝陽花園 99 115 118 132圓樂園 70 80 120順隆陽光翠苑 57 71 106 132北奇城市廣場 無巨朋大廈 121 178 185湘江名苑 90 120 120 140伊利雅居園 53 68 70 120 140項目名稱 4 居面積2 居面積1 居面積 3 居面積? 通過調查了解到，投資的客戶在吉林市很少，因此一居供應較少； ? 現(xiàn)在市場上供應的一居主要是新建多層住宅頂層退臺，當?shù)胤Q為?閣樓?，價格一般為 4層價格的一半左右。 1居： 58— 68平米 競爭分析 —— 供應市場研究 37 戶型分析 ? 吉林的兩居戶型主要在 80— 110平米之間，普通居民更傾向于購買 90— 100平米上下的兩居，高檔項目2居戶型較少，戶型面積在 120— 130平米左右。 2居： 70— 130平米 3居： 110— 180平米 ? 3居戶型比較受歡迎，其面積分布也比較大。普通住宅 3居面積在 110— 130平米左右，而高檔住宅基本都是 140— 170平米左右。 ? 3居戶型中，客戶對于主臥的開間大小不太注重，但非?？粗乜蛷d的面積大小。另外套房式主臥（帶衛(wèi)生間、衣帽間）開始受到市場歡迎。 競爭分析 —— 供應市場研究 38 潛 在 供 應 分 布 上海中環(huán)集團 證大華誠集團 伊利集團 鴻博集團 另外，在調研過程中，我們通過采訪得知翰星集團（開發(fā)紫光房產(chǎn)系列）有兩塊沿江地塊也在籌備中，具體位臵不詳，但規(guī)模都不大。 競爭分析 —— 潛在供應市場 39 競爭分析 —— 結論 ? 區(qū)域內供應量大，銷售速度較快，市場反映為房地產(chǎn)開發(fā)初期，對于本項目的入市提供了市場契機； ? 區(qū)域內投資類型產(chǎn)品稀少，大戶型產(chǎn)品占據(jù)市場主力消費比例，以本項目相關一級競爭區(qū)域為參考對象，大戶型比例占到了 63%； ? 區(qū)域內豪華類型產(chǎn)品還沒有形成氣候，因此對于本項目而言，及時入市可以樹立區(qū)域市場高端項目標桿，建立全新的市場營銷體系； ? 消費客群消費習慣明顯，對光照、江景、板樓等因素表現(xiàn)出較大的關注度。 40 b 2 本體分析 —— 核心價值挖掘 現(xiàn)代城市核心生活概念與本土居住觀念相結合的 新都市生活樣板大盤 前景 城市未來核心地帶 區(qū)域增值空間潛力極大 便捷而高檔次的 生活配套設施 …… 產(chǎn)品 立面高檔 滿足客群價值趨向 市場熱點產(chǎn)品 …… 戶型 空間尺度緊湊合理 簡約不簡單 符合經(jīng)濟簡約的 現(xiàn)代人性化生活理念 …… 服務 高品質物業(yè)服務 安防系統(tǒng)將會成為 吸引客戶的一個重要參考值 …… 配套 周邊區(qū)域商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍保證社區(qū)品質， 對住宅部分的銷售 起到極大的推進作用 …… 41 客戶分析 競爭分析 景觀豪宅 舒適產(chǎn)品 大型社區(qū) 大型高檔景觀社區(qū) 濱江富人區(qū) ?城?的概念 ?富人區(qū)?概念 吉林?第一? 本項目整體形象 有氣勢，易共鳴 形象內涵 項目內核 城市新中心 本體分析 —— 整體形象定位 c 2 42 景觀 + 豪宅 + 高尚人文 + 國際化 大東北宜居中心 本體分析 —— 定位詮釋 43 景觀豪宅匯聚財智精英 景觀豪宅 —— 舒逸、尊貴、品位、享受 客戶人群 —— 成功人士、行業(yè)精英、高素質、高尚人群 … 本體分析 —— 定位詮釋 44 項目整體定位 濱江景 觀豪宅 ? 高尚精英府邸 45 ? 傳統(tǒng)石材，或者新型的陶土面磚、金屬屋面等考究的材質可以提升住宅外觀整體品質。 ? 石材 ? 陶土面磚 ? 金屬 建筑立面 本體分析 —— 項目相關建議 46 奢華大堂 本體分析 —— 項目相關建議 47 奢華大堂 本體分析 —— 項目相關建議 48 奢華大堂 本體分析 —— 項目相關建議 49 絢麗公共空間 本體分析 —— 項目相關建議 50 絢麗公共空間 本體分析 —— 項目相關建議 51 考究建筑細部 本體分析 —— 項目相關建議 52 立面的功能延展 本體分析 —— 項目相關建議 53 完善配套之休閑功能 本體分析 —— 項目相關建議 54 完善配套之餐飲功能 本體分析 —— 項目相關建議 55 特色園林景觀 本體分析 —— 項目相關建議 56 ?下沉式陽光私屬庭院，細節(jié)回歸自然； ?平地、坡地、平臺、露臺構成多層次立體疊園綠化； ?從生態(tài)群落、植物特性、四季綠化、植物群落配臵選種 100余種植物 。 特色園林景觀 本體分析 —— 項目相關建議 57 頂級商業(yè)功能 本體分析 —— 項目相關建議 58 酒店化高檔裝修 本體分析 —— 項目相關建議 59 內部園林小品的符號化及故事性 雕朔與水景融入： 豪氣時足 蘇州奇石： 價值不菲 本體分析 —— 項目相關建議 60 氣派的起居系列 —— 北京星河灣 ? 優(yōu)點： 餐廳采光有露臺，起居室南向有露臺，南北貫通空間流暢，餐廳大尺度可以擺放十人宴會桌，社交功能完美體現(xiàn)，可以在家里開派對。 ? 缺點： 對面積要求大，對建筑結構要求高，整個起居空間之內需要少柱或無柱設計。 平層戶型設計要點 本體分析 —— 項目相關建議 61 大連明珠 優(yōu)點 南北通透 5明設計，大面寬小進深 入口玄關獨立氣派 客用衛(wèi)生間功能細分 工人房有獨立衛(wèi)浴相對完整，布局合理 主臥套豪華， ，功能相對齊全主衛(wèi)雙馬桶雙洗手盆，更衣間寬敞采光可做健身房 南向景觀起居室寬敞 缺點 缺少北向生活陽臺 陽臺總面積較小 客用衛(wèi)生間功能細分，互不干擾 大面寬豪華主臥套，功能齊備 ? 平層 250平米以上可以實現(xiàn)高品質戶內空間需求 平層戶型設計要點 62 ?輻射冷暖系統(tǒng) ?臵換式新風系統(tǒng) ?可調式外遮陽系統(tǒng) ?中央吸塵系統(tǒng) 恒溫恒濕 智能化要素 63 智慧家居 ?智能溫控器 ?家庭遠程空調 ?社區(qū)周界、公共空間、樓梯周界、入戶單元門 4層安防系統(tǒng) ?緊急呼叫系統(tǒng) ?煤氣報警系統(tǒng) 家居配套 64 案例：北京銀泰中心柏悅居 物業(yè)管理采用國際知名酒店管理公司是提升豪宅價值的關鍵因素 服務附加值的重要性 65 客戶分析 b 1 a c 靜態(tài)分析 當前區(qū)域及競爭項目客戶分析 客戶對位 項目整體客戶結論 動態(tài)分析 項目開發(fā)及營銷進程中的動態(tài)客戶變化 客戶分析 3 66 通過對供應市場的調查，進行深入分析，結合對銷售現(xiàn)場和有關人員的深訪，分析總結如下： 客戶來源： 吉林本地人居多，來自周圍縣及長春的客戶也有一定的比例，有少部分在本地經(jīng)商的外地人； 年齡分布： 26— 50歲，以 40歲左右的中年客戶居多；結婚買房的兩口之家也不少 家庭結構： 3口之家的核心家庭以及中年人為了照顧父母兩代同住的家庭； 江北客戶向南遷移：由于江北地區(qū)是吉林市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，近年來發(fā)生過事故，因此很多人決定南遷至江南兩岸買房； 基本特征分析 客戶分析 —— 靜態(tài)客戶分析 3 a 67 家庭收入：個人平均收入一般在 1100元 /月上下，而能夠買得起中高檔住宅家庭，個人月收入都在 1500元 /月以上； 教育背景：客戶總體教育程度參差不齊，在政府官員、公司中高層管理人員、教師中受過高等教育占很大部分； 居住狀態(tài)：很多以前住在 8090年代單位分配的公房或自己的小房子里，由于面積小、戶型設計差，導致居住狀態(tài)較差，從而產(chǎn)生強烈的改善居住條件的愿望； 從事職業(yè)：政府官員，江北地區(qū)大型企業(yè)干部職工等有固定單位和職業(yè)的人員，從事經(jīng)商的客戶則不多； 基本特征分析 ? 高尚人群對后代的教育關注度極高 客戶分析 —— 靜態(tài)客戶分析 68 大部分購房客戶目的是自住、用于改善居住條件，投資客戶比較少 。 ? 中年人由于子女長大，希望改善居住條件 ? 子女長大成人后，父母為子女未來成家做準備