年永嘉大自然濱江麗景地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣(終稿)99頁-24m(編輯修改稿)
2024-10-25 18:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已進(jìn)入施工階段，我們將結(jié)合目前項(xiàng)目進(jìn)展的實(shí)際情況對(duì)產(chǎn)品提出以下優(yōu)化建議以供探討和交流。,錯(cuò)層陽臺(tái)的優(yōu)化 本案錯(cuò)層陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了外立面的美感，增加了突出層陽臺(tái)的面積。但是錯(cuò)層陽臺(tái)使突出層陽臺(tái)的私密性和防雨性受到影響。建議在突出層陽臺(tái)上設(shè)置低矮柵欄和臺(tái)階，增加其防雨功能，防止積水；同時(shí)在銷售中強(qiáng)化其空中花園的功能和作用。,減少噪音的措施 越江大橋?qū)Ρ景傅蛯佑幸欢ǖ脑胍粑廴?，除了雙層隔音玻璃的運(yùn)用外，可以在大橋上設(shè)置隔音板等，減少噪音污染。,（二）市場(chǎng)定位,明確潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 選擇相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并強(qiáng)化 差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)效用最大化,明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),（1）、目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者做了些什么，做的如何？ 目前上塘鎮(zhèn)與濱江麗景競(jìng)爭(zhēng)的最大對(duì)手是中誠(chéng)明珠花園。 該樓盤是除大自然開元嘉園外，在上塘鎮(zhèn)最為完善的商品房小區(qū)，其戶型大小與客戶需求基本吻合，景觀規(guī)劃有水景，配置中心會(huì)所，二期在2005年11月份開盤，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。 不過該樓盤的開發(fā)商是第一次開發(fā)樓盤，缺乏經(jīng)驗(yàn)，還沒有樹立起自己的品牌，沒有完全獲得消費(fèi)者的信任；而且在銷售上缺乏經(jīng)驗(yàn)，整個(gè)銷售體系有些亂。,（1）、目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者做了些什么，做的如何？,明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),（2）、目標(biāo)市場(chǎng)上足夠量的顧客確實(shí)需要什么，他們的欲望滿足得如何？ 濱江麗景因其資源的稀缺性和整體的品質(zhì)感而樹立了上塘樓盤中頂尖代表的形象，它不僅滿足人們的居住需求，更滿足目標(biāo)客戶的心理需求。由于本案的戶型面積較大，限制了一部分購(gòu)買能力有限的購(gòu)買者，而且作為高層，其小區(qū)配套沒有明珠花園完善，因此，在本案的推廣中，要考慮到一部分高端客戶在選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和濱江麗景的時(shí)候會(huì)把哪個(gè)要素作為自己的權(quán)重。,（3）、本案何以應(yīng)對(duì)以上疑問？,一線江景，架空景觀層、空中花園化解社區(qū)內(nèi)公共休閑空間不足之弊 地段優(yōu)勢(shì)，上塘鎮(zhèn)成熟的配套以及今后1～3層商業(yè)配套化解社區(qū)內(nèi)部配套不足之弊 產(chǎn)品的高品質(zhì)、高性價(jià)比形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 多樣、實(shí)惠的營(yíng)銷優(yōu)惠措施形成物超所值的良好口碑,明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),選擇相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并強(qiáng)化,高層，顯示不同身份 全江景親水樓盤 大戶型，彰顯尊貴 品牌企業(yè)打造品質(zhì)樓盤,差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)效用最大化,在廣告概念的提煉中要建立與市場(chǎng)定位相一致的形象，力求體現(xiàn)本案“稀有江景、無比尊榮、高人一等”的特點(diǎn) 通過戶外、電視、報(bào)紙等媒體傳播以及促銷、定向推廣等手段，讓目標(biāo)客戶認(rèn)知并接受、繼而產(chǎn)生美譽(yù)度，形成良好的口碑傳播效應(yīng)。 要避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)，對(duì)傳播效果進(jìn)行測(cè)評(píng)，及時(shí)調(diào)整跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化的形象，盡力強(qiáng)化自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，矯正與市場(chǎng)定位不一致的形象。,（三）目標(biāo)客戶定位,目標(biāo)消費(fèi)群體區(qū)域定位 客戶特征,目標(biāo)消費(fèi)群體區(qū)域定位,第一層面：上塘鎮(zhèn)剛性需求的客戶；在外打拼，落葉歸根者 第二層面：永嘉地區(qū)（如甌北、黃田、橋下、羅東、沙頭等地）前來上塘置業(yè)和投資的人 第三層面：溫州市區(qū)及外來的投資者,客戶特征,年齡特征：一般在3050歲之間 職業(yè)特征：公務(wù)員或企、事業(yè)單位從業(yè)人員，個(gè)體老板。有較穩(wěn)定的收入，有一定的社會(huì)地位和身份象征。 置業(yè)目的：住宅——自住為主，改善居住環(huán)境，獲得社會(huì)認(rèn)同和尊重；落葉歸根；投資。商鋪——用作自主經(jīng)營(yíng)；用作投資，保值增值。 收入情況：收入較豐，年收入在 5萬元以上，有一定的積蓄，能一次性付款或按揭購(gòu)房。 家庭構(gòu)成：一般為已婚夫妻，有小孩?？紤]父母同住的可能，希望住宅房間較多，比較寬敞。一般為二次置業(yè)，也有三次置業(yè)的人員。 受教育程度：學(xué)歷不是明顯的界定因素，但目標(biāo)消費(fèi)者相對(duì)比較具有高素質(zhì)。,需求心理特征分析：,客戶特征,目標(biāo)客戶希望擁有更高品質(zhì)的生活，需要有更高層次的住房條件來改善他們的居住條件，并同時(shí)獲得高品質(zhì)住宅的精神附加價(jià)值。,客戶特征,地段：隨著上塘樓盤品質(zhì)的不斷提升（尤其是像大自然這樣的品牌企業(yè)的方產(chǎn)品），考慮到居住的舒適性和便利性，目標(biāo)客戶工作生活在上塘的觀念已經(jīng)逐步形成。 價(jià)格：目標(biāo)客戶有能力承受較高的總價(jià)，但又講求實(shí)惠，希望一分錢一分貨，對(duì)于各類營(yíng)銷優(yōu)惠措施的敏感度很高。 戶型：他們更多的是為了家庭的二次（或三次）置業(yè)，希望和家人、子女住到一個(gè)比現(xiàn)有住所更舒適更有面子的地方，因此，戶型首先要夠大，滿足整個(gè)家庭，其次要舒適和豪華。,客戶特征,交通：目標(biāo)客戶群的汽車保有量已經(jīng)相當(dāng)高，另外，隨著永嘉以及上塘城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，道路交通體系的不斷完善，本案與周邊地區(qū)的時(shí)間距離大大縮短，地處上塘鎮(zhèn)中心的地段優(yōu)勢(shì)將被不斷提升，對(duì)周邊地區(qū)購(gòu)房群體的吸引力也將與日俱增。 環(huán)境和景觀：目標(biāo)客戶希望擁有較高層次的綠化和休閑景觀，永嘉當(dāng)?shù)厣蕉嗨?，氣候悶熱，江邊的住宅較其他地段的住宅在居住舒適度上能更好的迎合目標(biāo)客戶的需求。 配套：目標(biāo)客戶講究生活的舒適和便利性，對(duì)配套要求一定要完善和便利，并且有水準(zhǔn)。上塘鎮(zhèn)地域范圍小，鎮(zhèn)上基礎(chǔ)配套設(shè)施完善成熟，能較好的滿足業(yè)主對(duì)配套的需求。本案1～3層的商業(yè)用房投入使用和運(yùn)營(yíng)后也將使本案配套錦上添
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