年永嘉大自然濱江麗景地產(chǎn)項目營銷推廣(終稿)99頁-24m-全文預(yù)覽
【正文】 體驗，在上塘開品質(zhì)住宅創(chuàng)新之先河。 隨著開發(fā)商開發(fā)理念的不斷成熟，消費者對住宅品質(zhì)要求的不斷提高，智能化，節(jié)能住宅、完善配套等都將成為品質(zhì)樓盤必備的基礎(chǔ)要素。,四、概念篇,（一）賣點挖掘 （二）核心賣點 （三）概念提練 （四）創(chuàng)意表現(xiàn),（一）賣點挖掘,與競爭對手同質(zhì)化的賣點 這些賣點雖然也是產(chǎn)品的優(yōu)勢所在，但是一般競爭對手同樣擁 有這些特點，因此在廣告創(chuàng)意中要根據(jù)對手表現(xiàn)和自身需要酌情使用。 配套：目標客戶講究生活的舒適和便利性，對配套要求一定要完善和便利，并且有水準。 價格：目標客戶有能力承受較高的總價，但又講求實惠，希望一分錢一分貨，對于各類營銷優(yōu)惠措施的敏感度很高。一般為二次置業(yè)，也有三次置業(yè)的人員。商鋪——用作自主經(jīng)營；用作投資，保值增值。 要避開競爭對手的強項，對傳播效果進行測評，及時調(diào)整跟競爭對手同質(zhì)化的形象，盡力強化自己的差異化競爭優(yōu)勢，矯正與市場定位不一致的形象。 不過該樓盤的開發(fā)商是第一次開發(fā)樓盤，缺乏經(jīng)驗，還沒有樹立起自己的品牌，沒有完全獲得消費者的信任；而且在銷售上缺乏經(jīng)驗，整個銷售體系有些亂。,（二）市場定位,明確潛在競爭優(yōu)勢 選擇相對的競爭優(yōu)勢，并強化 差異化競爭優(yōu)勢效用最大化,明確潛在的競爭優(yōu)勢,（1）、目標市場上的競爭者做了些什么，做的如何？ 目前上塘鎮(zhèn)與濱江麗景競爭的最大對手是中誠,錯層陽臺的優(yōu)化 本案錯層陽臺的設(shè)計，增強了外立面的美感，增加了突出層陽臺的面積。 首席：在產(chǎn)品品質(zhì)全方位引領(lǐng)市場、在大自然良好品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過目標客戶對本案優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)之認可形成產(chǎn)品與開發(fā)商品牌相互促進提升的良好效果。 目前房產(chǎn)市場進入拐點，對價格預(yù)測比較難。 高層江景高檔樓盤具備較大的競爭力。 更多的開發(fā)商前來上塘鎮(zhèn)投資，競爭更加激烈。,威脅點（Threaten）,上塘鎮(zhèn)的消費者更多的考慮在溫州市區(qū)或者甌北置業(yè)，這將會流失一部分潛在客戶。,機會點（Opportunity）,上塘鎮(zhèn)是永嘉城市發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成鎮(zhèn)，政策性利好多。 位置處于永嘉腹地，經(jīng)濟相對不發(fā)達，購買力較低。1～3層商業(yè)，4層架空，5～29層住宅。由于通往該樓盤的廣場路（政府規(guī)劃建設(shè)）至今未能開工，因此交通相對不便，加上開發(fā)商是首次開發(fā)樓盤，品牌還沒有樹立，對其銷售有一定的影響。,（三）競爭態(tài)勢,（三）競爭態(tài)勢,最直接競爭對手——中誠,來自甌北鎮(zhèn)的威脅 甌北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔，甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?，具備?yōu)越的地理位置，因此，過去在永嘉有這樣一句話：“買房子如不買溫州，就要買甌北”。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟優(yōu)勢與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢，接納溫州城市和經(jīng)濟、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢的輻射，形成中心城市地區(qū)。 根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口15萬，建成區(qū)面積12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。其中影響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目，其土地購置費一項就投入4.2億元，占全縣房地產(chǎn)投資的62%。2004年，全市房地產(chǎn)投資141.62億元，占全社會投資比重為27.8%。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實……,（三）競爭態(tài)勢,一、市場篇,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（二）政策分析,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 溫 州,溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。大自然 深刻理解大勢，研究對手，剖析自我是成功產(chǎn)品推廣和營銷的不二法門。,溫州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從八十年代初開始，經(jīng)歷了幾個發(fā)展周期，市場趨理性成熟。 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年16月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.8億元，比上年同期增加5億元，增長2.7倍。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)帶來了利好消息：溫州——諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；上塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。,（二）政策分析,一個核心、兩條軸線,一個核心——以上塘、甌北、黃田、羅東四個鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能，打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟實力分散的弱點。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機會已成為一些業(yè)界人士的共識，永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)是上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，將成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土。目前二手房市場價格在60007000元/平方米。銷售均價多層4500元/平方米，小高層4600元/平方米。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城西路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力 規(guī)劃建筑用途：商＋住。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1