【文章內(nèi)容簡介】 ........................................................................................................................................................ 109 媒體投放排期及時間安排： .............................................................................................................................................. 110 香江?生態(tài)麗景項目前期報紙投放時間計劃預(yù)算表 ...................................................................................................................111 三、推售節(jié)奏及策略 ..................................................................................................................................................................... 113 四、現(xiàn)場包裝 ............................................................................................................................................................................... 120 五、公關(guān)、促銷活動 ..................................................................................................................................................................... 121 第七部分 營銷組織管理 ............................................................................................................................................................ 125 一、營銷管理體系 .......................................................................................................................................................................... 51 營銷系統(tǒng)的 建立 ............................................................................................................................................................... 126 銷售部組織框架結(jié)構(gòu)及各部門職責(zé)如下： ......................................................................................................................... 126 前期準(zhǔn)備工作 ................................................................................................................................................................. 130 二、銷售進度控制策略 ................................................................................................................................................................. 134 三、數(shù)據(jù)化營銷創(chuàng)新管理模式 ....................................................................................................................................................... 135 四、 物業(yè)管理 ............................................................................................................................................................................. 137 五、銷售人員培訓(xùn)（略） .............................................................................................................................................................. 141 第八部分 公關(guān)活動策劃建議 ...................................................................................................................................................... 144 一、本案公關(guān)活動的原則 ................................................................................................................................................................ 59 二、公關(guān)活動的目的 ..................................................................................................................................................................... 145 三、系列活動主題建議 ................................................................................................................................................................. 145 第一部分 市場實態(tài)分析 一、上半年合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展成就 房產(chǎn)投資統(tǒng)計 合肥市統(tǒng)計局近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，同比增長 %，其中 6月份完成 億元，比上月增加近 1 億元。雖然今年國家為控制房價較快增長而對房地產(chǎn)業(yè) 采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，但受投資慣性的影響，今年以來省城房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直保持高位平穩(wěn)運行。 房地產(chǎn)投資成為拉動該市投資增長的主要動力，但房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)以上投資中的比重逐月降低。至 6 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的比重已降為 %，比上月減少 個百分點。 上半年，省城的商品房銷售依然紅火。受此鼓舞，省城新開工面積和完成土地開發(fā)面積也大幅增加。上半年，合肥市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 萬平方米，同比增長 %；完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；商品房空置面積 萬平方米，同比下降 %，其中住宅為 萬平方米，同比下降 31％。 20xx 年上半年房地產(chǎn)市場情況表 指 開發(fā) 土地 商品房 新開工 商品房 商品 商品 住宅 標(biāo) 數(shù)值 購置 土地面積 開發(fā)面積 施工面積 面積 竣工面積 房 銷售面積 房 空置面積 空置面積 20xx 年上半年 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 90 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 20xx 年上半年 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 同比增長 % % % % % % —% —31％ 不過，統(tǒng)計資料也顯示，從二季度開始，受國家穩(wěn)定住房價格政策的影響，省城房地產(chǎn)市場銷售開始受到抑制，房 地產(chǎn)的交易量比以前大幅減少，房價漲勢趨于平穩(wěn)。據(jù)研究人士預(yù)測，合肥的房地產(chǎn)市場到今年年底就會緩過勁來，屆時將會進入一個更加健康快速的發(fā)展時期。 房價走勢 今年一季度，合肥市商品房均價達 元 /平方米 ，直逼 3000 元大關(guān)，較去年末每平方米上漲約 201 元。去年 12 月份，合肥市商品房均價為 元 /平方米。根據(jù)主管部門對合肥市城區(qū)新房發(fā)證情況統(tǒng)計，今年 1 月份商品房均價漲至 2884 元 /平方米， 2 月份約 2940 元 /平方米，至 3 月份合肥市商品房均價達到 元 /平方米。今年 3 月份，省城 預(yù)售合同備案建筑面積 萬平方米，成交總金額 億元，其中住宅 萬平方米，成交額 億元；非住宅 萬平方米，成交額 億元，平均單價 元 /平方米。 可以看出，房地產(chǎn)投資仍在保持增長，相對于去年全年 27％的驚人漲幅，今年前三月省城房價上漲趨勢明顯放緩。宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮越來越明顯。 二季度，受房產(chǎn)新政不斷出臺的影響，合肥整體房價雖仍保持慣性上漲，但漲幅明顯趨緩。此前的一季度，合肥房屋銷售價格同比漲幅為 %，環(huán)比（與 20xx 年四季度相比），上漲 %；二手房 的售價同比漲幅達 %，環(huán)比漲幅為 %。而在二季度，合肥房屋銷售價格同比漲幅僅為 7%，漲幅比一季度下降了 5 個百分點。而在二手房售價方面，漲幅趨緩的跡象更為明顯。二季度，合肥二手房房價同比漲幅為 %，與一季度相比，二手房房價漲幅甚至出現(xiàn)了近年來少有的負(fù)數(shù)，為 %。這意味著與一季度相比，合肥的二手房房價已出現(xiàn)掉頭向下走勢。 二季度合肥市整體房屋平均銷售價格為 3551 元，其中，新建商品住房的平均價格為 2820 元。新建商品房與整體房屋銷售均價之間每平方米的“落差”達 731 元。 二手房均價達 3617 元 ，同比增長 %，合肥二手房不僅高于全國平均水平（全國均價為 3425 元），同時還高出新建商品房均價近800 元。 房產(chǎn)景氣指數(shù)受新政影響較大 省企調(diào)隊最近公布的《二季度安徽省企業(yè)景氣調(diào)查報告》顯示，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)下降幅度較大，安徽部分房地產(chǎn)企業(yè)遇到了前所未有的困難。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從去年開始的宏觀調(diào)控到今年的房產(chǎn)新政，一系列政策疊加在房地產(chǎn)業(yè)上，致使該行業(yè)信心指數(shù)出現(xiàn)大幅下滑，標(biāo)志著我省房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營正逐步降溫。 數(shù)據(jù)顯示，二季度我省企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營整體保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比一季度上升 點，而房地產(chǎn)的景氣指數(shù)為 ，比一季度和去年同期下降 點和 點。省城眾多地產(chǎn)商也承認(rèn)，短期內(nèi)企業(yè)確實受到了影響。 省企調(diào)隊的專家分析說，由于國家宏觀調(diào)控政策對中小城市房地產(chǎn)市場的滯后反應(yīng)，使二季度房地產(chǎn)整體景氣度有所回落。與一季度比，受商品房銷售價格景氣指數(shù)下降的影響，土地開發(fā)、商品房銷售、盈利變化、流動資金等景氣指數(shù)也出現(xiàn)了下降。 國家進行宏觀調(diào)控，實施房產(chǎn)新政，是為了保證國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，因此從長遠來看，企業(yè)運行大環(huán)境的改善必將促使企業(yè)家信心的上升。經(jīng)濟學(xué)者也認(rèn)為 ，國民經(jīng)濟的增長大趨勢，國民收入的穩(wěn)定提升，城市發(fā)展特別是安徽這樣的發(fā)展中省份的未來空間，對房地產(chǎn)業(yè)來說都是利好。 而面對目前的行業(yè)處境，一些實力不夠的企業(yè)必將被淘汰出局，對房地產(chǎn)行業(yè)的未來來說，同樣是有益的。 近期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策及其影響 繼央行連續(xù)加息、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價措施公布之后，政府再出