【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7月中旬開(kāi)展，并當(dāng)項(xiàng)目有新利好或有新促銷(xiāo)信息時(shí)再繼續(xù)發(fā)動(dòng) 受眾：已成交或未成交的，江景項(xiàng)目的客戶(hù)； 由以上客戶(hù)搭建起的客戶(hù)信息平臺(tái) 效果：能引起廣泛的客戶(hù)群的關(guān)注，具一定的信息滲透效果，低成本，受眾目標(biāo)明確 61 在集團(tuán)內(nèi)搭建泛銷(xiāo)售平臺(tái) 操作：通過(guò)不定期的產(chǎn)品發(fā)布及促銷(xiāo)信息發(fā)布會(huì)，把項(xiàng)目的相關(guān)信息全面在集團(tuán)內(nèi)部推廣。并利用分段高額推介費(fèi)用，引起全方位的高度關(guān)注。 時(shí)間：初次項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布為 7月中旬資訊發(fā)布會(huì)及二手季會(huì) 當(dāng)項(xiàng)目有新利好或有新促銷(xiāo)信息時(shí)，不定期以?xún)?nèi)部集團(tuán)網(wǎng)發(fā)短信。 受眾：集團(tuán)內(nèi)三千多名員工；員工親友。 效果：直接引起銷(xiāo)售熱潮。 費(fèi)用建議： 7月中旬 ~9月中旬為 10000元的推介費(fèi)； 9月中旬 ~開(kāi)售為 8000元的推介費(fèi)。 62 建議根據(jù)項(xiàng)目主題的需要，在中信廣場(chǎng)、柏麗酒店、世貿(mào)進(jìn)行巡展，以展示項(xiàng)目的文化形象 各類(lèi)主題巡展 63 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略 明線 暗線 ?以社會(huì)性的活動(dòng)為主 ?各大眾媒體配合 ?制造項(xiàng)目品牌、形象效應(yīng) ?分行業(yè)、單位進(jìn)行少眾特色活動(dòng) ?滲透性地進(jìn)行項(xiàng)目信息推廣 ?行業(yè)內(nèi)團(tuán)體促銷(xiāo)活動(dòng) 兩線相互空插進(jìn)行 64 營(yíng)銷(xiāo)推廣部署 65 推廣階段的劃分 優(yōu)惠登記期 1 公開(kāi)發(fā)售期 7月 1日開(kāi)始對(duì)外接受咨詢(xún) 9月 19日樣板房開(kāi)放 10月 1日正式公開(kāi)發(fā)售 持續(xù)熱銷(xiāo)期 1112月 優(yōu)惠登記期 2 優(yōu)惠登記期 3 66 ? 入市策略 入市 3個(gè)月的蓄客 公開(kāi)發(fā)售 釋放出巨大的勢(shì)能 最大量地消化客戶(hù) 制造熱銷(xiāo)氣氛、帶動(dòng)銷(xiāo)售 依據(jù)： ?客戶(hù)儲(chǔ)備周期時(shí)間倒推 工程配合： ?塔樓達(dá) 78層 ?具臨時(shí)銷(xiāo)售中心 依據(jù)： ?項(xiàng)目已具備預(yù)售條件 ?集中釋能 工程配合： ?取得預(yù)售證 ?樣板間、銷(xiāo)售中心、大堂已開(kāi)放使用 ?園林效果已初步體現(xiàn) 廣告及軟文炒作：區(qū)域炒作、亮相廣告 《 尋找廣州的十里洋場(chǎng) 》 針對(duì)長(zhǎng)堤地區(qū)闡述 《 盛載繁華，踏洋而來(lái) 》 利用哥德堡號(hào)再臨廣州的契機(jī)，渲染海上絲綢之路 30年代以長(zhǎng)堤為中心的盛世景象。 以 《 印象 /長(zhǎng)堤 》 為主題，進(jìn)行征文活動(dòng) 配合媒體：廣日、南都、羊晚、周末畫(huà)報(bào)、圍墻 活動(dòng)配合： 公開(kāi)向社會(huì)征集 20世紀(jì)初能代表廣州的文物、照片。 在繽繽時(shí)裝（廣交會(huì)舊址）舉辦新聞發(fā)布會(huì)及項(xiàng)目推介展場(chǎng) 7月 — 8月中旬 硬件支持： 臨時(shí)接待中心投入使用 土建工程達(dá) 7層以上 銷(xiāo)售中心室內(nèi)設(shè)計(jì)完成，進(jìn)入裝修期 項(xiàng)目戶(hù)外包裝完成 樣板房、住戶(hù)大堂內(nèi)部設(shè)計(jì)完成，進(jìn)入裝修期 銷(xiāo)售手段： 設(shè)立臨時(shí)接待中心（或外展點(diǎn)）接受咨詢(xún)，儲(chǔ)蓄客戶(hù) 針對(duì)合富高端客戶(hù)資源展開(kāi)意向咨詢(xún) 該階段作意向登記可獲額外 95折 進(jìn)行內(nèi)部推介會(huì)，推出泛銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)措施，推介成交獎(jiǎng)勵(lì) 1萬(wàn)元 /套 優(yōu)惠意向 登記期 1 優(yōu)惠意向 登記期 2 優(yōu)惠意向 登記期 3 公開(kāi)發(fā)售期 68 活動(dòng)操作建議 活動(dòng)一：憶 硬件支持： 塹口碼頭及渡輪作項(xiàng)目形象包裝 土建工程達(dá) 10層，安裝樓體霓虹燈 軟文炒作：項(xiàng)目預(yù)熱 《 復(fù)古奢華主義潮流 》 闡述現(xiàn)今國(guó)際上流社會(huì)的復(fù)古潮流 《 愛(ài)群大廈的奢華再現(xiàn) 》 結(jié)合愛(ài)群從新投入營(yíng)運(yùn) 《 再現(xiàn)流金歲月 》 結(jié)合活動(dòng)炒作 配合媒體：南都、羊晚、生活元素、周末畫(huà)報(bào) 活動(dòng)配合： ? 承包信息時(shí)報(bào)號(hào)，以珠江夜游的形式，開(kāi)展復(fù)古奢華藝術(shù)品展覽。 針對(duì)客戶(hù)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶(hù)；前期積累的意向客戶(hù)；合富高端資源客戶(hù) 8月中旬 9月中旬 銷(xiāo)售手段： 意向登記可獲額外 97折 建立外部泛銷(xiāo)售機(jī)制 ：汽車(chē)、保險(xiǎn)、金融、地產(chǎn)行業(yè) 8000元 /套的獎(jiǎng)勵(lì) 優(yōu)惠意向 登記期 1 優(yōu)惠意向 登記期 2 優(yōu)惠意向 登記期 3 公開(kāi)發(fā)售期 銷(xiāo)售手段： 意向登記折扣 99折 推介成交則獲 5000元 /套的獎(jiǎng)勵(lì) 內(nèi)部關(guān)系客戶(hù)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)（進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試） 硬件支持： 樣板房、住戶(hù)大堂投入使用 西餐廳（泛博物館）正式投入使用 售樓部初步具備接待功能。 軟文炒作：硬件賣(mài)點(diǎn)展示 《 流金歲月的再現(xiàn) 》 針對(duì)泛博物館闡述 《 文藝復(fù)興風(fēng)格大堂的出現(xiàn) 》 針對(duì)住戶(hù)大堂 《 尋覓復(fù)興奢華主義的地方 》 針對(duì)樣板房 告示市場(chǎng)項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán) 配合媒體：南都、羊晚、生活元素、周末畫(huà)報(bào) 活動(dòng)配合： 售樓部（泛博物館）啟動(dòng)典禮。（邀請(qǐng)省博物館、文化局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)參加） 樣板房開(kāi)放。 針對(duì)客戶(hù)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶(hù)；前期積累的意向客戶(hù)；合富高端資源客戶(hù) 9月中旬 — 9月 31日 優(yōu)惠意向 登記期 1 優(yōu)惠意向 登記期 2 優(yōu)惠意向 登記期 3 公開(kāi)發(fā)售期 硬件支持： 項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件 售樓部全面開(kāi)放 銷(xiāo)售手段： 根據(jù)市場(chǎng)反饋制定價(jià)格 10月 1日正式公開(kāi)發(fā)售 正式展開(kāi)合富客戶(hù)資源發(fā)動(dòng) 活動(dòng)配合： 10月 1日公開(kāi)發(fā)售 十一期間舉辦“ 流金歲月嘉年華晚會(huì) ” 軟文炒作：開(kāi)售信息發(fā)布 《 重現(xiàn)長(zhǎng)堤輝煌生活 》 針對(duì)項(xiàng)目整體形象發(fā)布 公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)的熱銷(xiāo)報(bào)道 配合媒體：廣日、南都、羊晚 10月 優(yōu)惠意向 登記期 1 優(yōu)惠意向 登記期 2 優(yōu)惠意向 登記期 3 公開(kāi)發(fā)售期 72 推貨及價(jià)格策略 73 推貨及價(jià)格策略 類(lèi)型：一線江景單位（ A、 B棟、 C棟 13層以上 C C2單位） 策略：由于有一線江景的支持，該類(lèi)單位建議為 15100元 /平方米（含 1500元 /平方米）裝修 74 類(lèi)型：非望江單位（ C棟除 4~12層 C C2單位外） 策略：由于該種單位不能望江，以地理位置、項(xiàng)目形象、產(chǎn)品硬件品質(zhì)等作為支持，故在價(jià)格上需考慮貼近該區(qū)域的價(jià)格水平。建議定價(jià)為 8736元 /平方米（含 1500元 /平方米裝修價(jià)） 75 望江單位 非望江單位 合計(jì) 總面積 29676 9954 39630 預(yù)計(jì)總金額 448001400 86964600 534966000 均價(jià) 15096 8737 13499 即本項(xiàng)目整體均價(jià)為￥ 13500元 /平方米 （含￥ 1500元 /平方米衣豪華裝修） 整體均價(jià)預(yù)期 76 推貨方案一 推貨思路 ? 保證好、中、差三段產(chǎn)品均有推出市場(chǎng)，滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需要； ? 最快速度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回收，防止資金鏈過(guò)長(zhǎng)； ? 采用小步快跑的策略，頻密少量推貨，保持市場(chǎng)上渴市的局面，有利用試價(jià)策略的執(zhí)行，有效抬高售價(jià) 77 推貨及資金回籠方案一 以上金額均為含裝修價(jià) 計(jì)劃推貨時(shí)間 7月 10月開(kāi)售加推 10月底 12月 2022年 4月 2022年底 合計(jì) 推售單位 A棟雙層 +C棟 11層全層 A棟單層 +C棟 1 11 1 21層全層 B棟 1 13層 +C棟 12層 B棟 15層以上單層 C棟 23層以上單層 B棟雙層 +C棟 13層以上雙層 總套數(shù) 46 50 30 20 24 70 240 總面積 8215 8705 4520 4140 2940 11110 39630 總推售金額 11486 12583 5180 6125 3349 14770 53496 推售均價(jià) 13983 14455 11462 14795 11394 13295 13499 累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 0 60 70 110 累計(jì)銷(xiāo)售額 15164 16088 26532 78 試價(jià)策略 由于近期政策波動(dòng)較大，對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)也有一定的影響。為保證能更高地貼近客戶(hù)承受力的上限水平，建議采用試價(jià)策略。即在首批推貨略低于整體均價(jià)，造成熱銷(xiāo)勢(shì)頭，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。待市場(chǎng)成熟后，逐步提升價(jià)格至上限，然后貼上限走。 80009000100001100012022130001400015000160007~9月 1 0 月開(kāi)售加推 1 0 月底 12月 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年底8000900010000110001202213000140001500016000預(yù)計(jì)推售均價(jià) 試價(jià)策略方案 79 經(jīng)過(guò) 7~9月對(duì)市場(chǎng)的摸查以后，價(jià)格從