【文章內容簡介】 期04.. 工程封頂（預售證） ；園林部分展示；部分架空層展示；主入口電梯開通；裙樓臨售樓處下外墻。空中行宮樣板房設計；外墻基本全部展示；電梯部分開通；部分電梯大堂展示樣板房展示；看樓通道完畢；外墻部分展現(xiàn)；園林全部展示；“前庭后院”樣板房竣工驗收；空中行宮樣板房展示；新看樓通道；20 / 43第二部分 分階段推廣策略一、 內部認籌期（一） 時間：（二） 銷售推廣目標：? 通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項目在市場成為討論的焦點，引起廣泛的關注，初步樹立項目“中心領地豪門廊院”形象，提高項目及龍光地產(chǎn)的知名度。? 聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。? 利用周邊競爭樓盤宣傳之勢，通過項目“廊院式”住宅樣板展示，搶奪競爭對手客戶，使本項目達到一定數(shù)量的 VIP 卡誠意認購，實現(xiàn)開盤即可達到一定銷售率的目標。（三） 推廣突破點? 國際級創(chuàng)新戶型大獎——讓“廊院式住宅”獲得一個國際級創(chuàng)新戶型大獎，如參加有建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎”評選，配合參選對建筑和項目進行大規(guī)模炒作；備注：“世界建筑獎 ”是年輕的國 際建筑獎項，由英國的 《世界建筑》雜志主辦。該獎項要求由世界級別建筑大師推薦，2022 年兩座位于北京的建筑作品——興濤展示和接待中心、北京德國學校入圍 2022 年“世界建筑 獎” 。其中，興濤展示和接待中心21 / 43由中國建筑設計研究院青年建筑師李興鋼設計，而德國學校則由德國的 gmp 建筑師事務所設計。參加程序： 首先與英國《世界建筑》雜志取得聯(lián)系； 由柏濤公司在澳大利亞墨爾本本部找到一名世界級建筑大師，以該建筑大師名義將本項目設計方案保送參選；（四） 造勢安排及促銷手段? 參加 2022 秋季房地產(chǎn)交易會，借助“秋交會 ——國慶節(jié)”契機入市；? 龍光地產(chǎn)逐鹿深圳戰(zhàn)略發(fā)展新聞發(fā)布會：“項目名＋檔次定位＋寶安全新生活方式（廊院生活） ” 通過媒體訪問發(fā)展商的最高決策者，最后以新聞的形式投放（不是新聞繕稿，而是在新聞版上投放，最終落實需要與媒體具體討論） ，談論發(fā)展商的開發(fā)理念、本項目的特色及所倡導的生活方式，以此推廣發(fā)展商的品牌，和項目的形象；? 樣板房設計：聘請國際知名室內設計師擔綱設計項目樣板房設計，將項目特點進行最大限度展示；? 讓“廊院式住宅”獲得一個國際級創(chuàng)新戶型大獎，如參加有建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎”評選（或者參加 “世界建筑獎” ） ，配合參選對建筑和項目進行大規(guī)模炒作。? VIP 認籌登記，與秋交會同步進行；22 / 43認籌方式：一般樓盤的 VIP 卡認籌，客戶獲得 VIP 卡，實際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權，具體的預選房號須到解籌日進行公開選房，一般采取按照排隊或抽簽順序選房。根據(jù)我司對于豪宅客戶的把握，這部分客戶一般較有身份，對排隊選房有抵制情緒；從我司寶安代理樓盤“融景園” 銷售現(xiàn)場也得到同樣的反饋。在豪宅樓盤的銷售過程中，認籌通常采用的是一種可以提前“預 定房號” 的形式， 訂金也比普通樓盤的訂金高。因此，建議本項目認籌采取“預定房號”的認籌登記形式。VIP 卡的運作形式：在項目正式開盤前，為了積累更多的誠意認購客戶，采用 VIP貴賓認購的推廣形式，所有前期誠意認購的客戶，都必須繳獲 10000 元的誠意認購金，作為預定房號的誠意金；獲得 VIP卡的客戶同時可以獲得發(fā)展商提供的一定折扣的購房優(yōu)惠，比如所有誠意認購的客戶，均可以獲得總樓價 5%的優(yōu)惠，而誠意認購的 VIP 卡購買 金額，將會自動轉為 樓價（或訂金）的一部分，并且可以享受 VIP 金卡的優(yōu)惠及服 務；（五） 前期形象宣傳 異形戶外廣告牌——吸引市場關注23 / 43深圳后海樓盤“漾日灣畔”在動工前 2 年左右的時間就做了一個如上圖（左）的異型風車戶外廣告，吸引了所有經(jīng)過過往行人的關注。本項目可以借鑒其“異型戶外廣告”形式，起到事半功倍的前期宣傳效果。 電視劇場冠名——如深視“劇場” ；購買深視“龍光劇場”冠名權（或者寶安有線電視翡翠臺“龍光”轉動游標廣告） ，在前期迅速提高樓盤知名度，為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎。 打造教育地產(chǎn)教育地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場屢試不爽，從桃源居到嘉寶田花園，教育與地產(chǎn)結盟所展示的效果超乎想像，甚至可以使一個即將死亡的項目重新煥發(fā)活力，甚至許多項目只要與教育搭邊即使用教育地產(chǎn)概念以促進項目的良性銷售。緊鄰本項目地塊有一處市政規(guī)劃的教育用地，雖然本項目優(yōu)越的地理位置，全方位高端物業(yè)的打造足以使項目處于新中心區(qū)競爭樓盤的前列，但如果能實現(xiàn)與教育的結盟，無論是對增加項目片區(qū)競爭力還是提升項目綜合高端形象均有極大的益處。中原建議：? 與政府協(xié)商：該地塊由龍光公司投資興建，用于建成本項目對口的附屬校區(qū)“龍光學校” ，并尋求一家高素質教育機構（如寶安中學、華南師范等）合作建校，本項目業(yè)主子女享受公立學位待遇；? 設立教育基金，鼓勵本案業(yè)主子女求學，突出龍光地產(chǎn)對教育的重視。 公益形象大使公益活動的建議，中原的目的是使發(fā)展商以“善者人翁”的形象在寶安區(qū)深入民心，讓目標客戶對發(fā)展商及樓盤的形象產(chǎn)生良好的印象，同時也將24 / 43項目的品牌在該區(qū)深化，擴大知名度。? 發(fā)展商贊助市政，或是與市政合作。如更換片區(qū)的所有垃圾筒，注明由龍光地產(chǎn)贊助；? 贊助西部山區(qū)失學兒童基金，并通過宣傳，以強化發(fā)展商“善者人翁”的形象，同時也體現(xiàn)項目尊貴而大度的形象；（六） 媒體推廣計劃：（見附表）（七） 現(xiàn)場包裝 地盤形象包裝1) 圍墻：? 圍墻的造型：墻面采用層次分明、富有韻律感之墻柱交替的形式，擺脫傳統(tǒng)的方方塊塊的形狀，柱子上建議進行藝術處理，墻面以突出物業(yè)形象為主，并注意在 LOGO 以 及 物 業(yè) 名 稱 字 體 形 式 上 的 設 計 突 位 （ 可考 慮 利 用 浮 雕 造 型 ） ， 亮出一道別具一格的風景線，以達到搶奪過往人流眼球的目的。? 圍墻上所包含的信息內容：建筑物的名稱與 LOGO＋電話號碼＋定位語? 注意加強圍墻的夜間燈光效果。2) 建筑主體包裝主體工程進行到 10 層左右時，建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅， “龍光” 、 “電話號碼” 、 “主廣告語” ；彩色印制，主要突出樓盤名稱及宣傳口號。同時，建議以霓虹燈的形式在項目腳手架上制作樓盤名稱，以增強夜間的視覺效果，進行全天候宣傳。3) 導視系統(tǒng)包裝? 燈桿旗：在樓盤附近的創(chuàng)業(yè)路、新城大道、新湖路段的路兩側做上燈桿旗，既可為客戶進入現(xiàn)場作指引，又可在客戶進入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛，帶動客戶情緒。25 / 43? 指示牌：在裕安路、創(chuàng)業(yè)一路、新湖路段上幾個主要的拐角處豎立指示牌，引導客戶。指示牌高約 3M 左右，上面標注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離，如300M、100M 、50M 等。 售樓處包裝根據(jù)本項目的推廣策略，樓盤的整體形象包裝亦圍推廣主題展開，即包裝上以“中心領地豪門廊院”為重心，因此可考慮將售樓處布置為一個室內的“廊院” ，讓客戶在售樓部就可以提前體驗廊院生活的別具風情；售樓處與樣板房一起，共同建立小區(qū)“豪門廊院”形象。1） 售樓處選址建議：選址考慮因素“臨街（保證人流） 、主干道（易于行人及車輛看到，保證人流） 、展示面廣、小型廣場（活動用地及停車、方便看樓路線組織） ”。綜合考慮上述因素，建議售樓部設在項目臨新湖路商場內偏東部分位置。2） 售樓處功能分區(qū)建議? 接待區(qū)：為銷售人員接待客戶的第一站，一般設在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供 8 位銷售人員坐的接待臺，并設3 部以上的熱線電話及傳真機（在銷售時核對銷控） 。? 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。? 洽談區(qū)：銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應” ，應適當?shù)貐^(qū)隔開各組客戶，建議在洽談區(qū)擺放 78 張洽談桌，每桌可容納 34 人為宜。26 / 43? 休閑區(qū)：項目定位為高端產(chǎn)品，來此購房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內設置一休閑區(qū)域，展示本案情調及對客戶的細微關懷。3） 售樓處裝修建議：根據(jù) “寶安中心區(qū)純高檔住宅” 、 “廊院式住宅”的項目定位， “中心領地豪門廊院”的推廣主題，建議本項目售樓處裝修能體現(xiàn)物業(yè)“尊貴、現(xiàn)代、健康”，同時融合廊院式生活的元素。 樣板房包裝1） 板房選址建議：一期推出產(chǎn)品主要為“廊院式住宅” ，結合“廊院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線