【正文】 地面積：小區(qū)占地面積3萬多平方米 總建筑面積：近7萬平方米 綠化率：35% 物業(yè)構(gòu)成：由9幢小高層和10幢多層組成，約500余戶 銷售情況：目前該小區(qū)尚未開盤。,（三）競爭態(tài)勢,（三）競爭態(tài)勢,最直接競爭對手——中誠國際廣場 地理位置：永嘉縣毆北鎮(zhèn)雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè) 用地面積：規(guī)劃總用地面積近74967平方米，約和113畝 總建筑面積：約為16萬平方米 銷售情況：住宅銷售均價在6500元/平方米左右，開盤時曾在二手房市場上炒得非?；馃?，現(xiàn)在住宅已經(jīng)銷售完畢，商鋪部分售出。,來自甌北鎮(zhèn)的威脅 甌北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔，甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?，具備?yōu)越的地理位置，因此，過去在永嘉有這樣一句話：“買房子如不買溫州，就要買甌北”。諸永高速沿途的房產(chǎn)開發(fā)很可能會熱起來。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟優(yōu)勢與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢，接納溫州城市和經(jīng)濟、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢的輻射，形成中心城市地區(qū)。有重點、有選擇地發(fā)展軸線上的重點城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強縣域內(nèi)各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟和生活中起到集聚作用。 根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口15萬，建成區(qū)面積12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。 扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距市區(qū)16公里，離楠溪江國家級風景名勝區(qū)中心30公里。其中影響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目，其土地購置費一項就投入4.2億元，占全縣房地產(chǎn)投資的62%。縣城駐地為上塘鎮(zhèn)。2004年，全市房地產(chǎn)投資141.62億元，占全社會投資比重為27.8%。因此，城區(qū)外擴，向郊區(qū)拓展發(fā)展空間，是房地產(chǎn)市場和滿足住宅需求的必然方展方向。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實……,（三）競爭態(tài)勢,一、市場篇,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（二）政策分析,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 溫 州,溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。,目 錄,一、市場篇,市場——政策——競爭,二、產(chǎn)品篇,項目概況——項目優(yōu)劣勢,三、定位篇,產(chǎn)品定位——市場定位——目標客戶定位,四、概念篇,五、營銷篇,賣點挖掘—核心賣點—概念提練—創(chuàng)意表現(xiàn),營銷推廣策略—階段性推廣計劃—價格策略—主題活動推廣,多算勝少算，知己知彼，方能運籌帷幄決勝千里。大自然濱江麗景 整合營銷企劃,浙江精銳 2007.7,整合營銷的目標,打造永嘉一線江景品質(zhì)樓盤形象，實現(xiàn)樓盤開發(fā)利益最大化，鞏固和提升“大自然”房產(chǎn)品牌。 深刻理解大勢，研究對手，剖析自我是成功產(chǎn)品推廣和營銷的不二法門。從當前市場預期來看，今年的新盤供應總量并沒有加大，但住宅市場需求仍將保持剛性的態(tài)勢而得不到緩解。,溫州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從八十年代初開始，經(jīng)歷了幾個發(fā)展周期，市場趨理性成熟。,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 永 嘉 永嘉縣下轄12鎮(zhèn)26鄉(xiāng)，906個行政村，總?cè)丝诮?0萬人。 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年16月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.8億元，比上年同期增加5億元，增長2.7倍。,（二）政策分析,大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來利好消息 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟管理中心，楠溪江旅游服務管理中心和后方服務基地。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)帶來了利好消息：溫州——諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；上塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。,（二）政策分析,一個核心、兩條軸線,永嘉縣制定了沿江金色工業(yè)經(jīng)濟帶，沿溪綠色旅游風光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的“三帶”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，組建“一個核心，兩條軸線”的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。,（二）政策分析,一個核心、兩條軸線,一個核心——以上塘、甌北、黃田、羅東四個鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能，打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟實力分散的弱點。,（二）政策分析,一個核心、兩條軸線,兩條軸線——沿甌江發(fā)展軸、沿楠溪江發(fā)展軸 諸永高速的開工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來的一小時左右縮短為半小時，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽等有更好的開發(fā)前景。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機會已成為一些業(yè)界人士的共識，永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)是上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，將成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土。 主要競爭樓盤——中楠目前二手房市場價格在60007000元/平方米。明珠花園 地理位置：中誠銷售均價多層4500元/平方米，小高層4600元/平方米。,二、產(chǎn)品篇,（一）項目概況 （二）項目優(yōu)