【正文】 目錄（ CONCENT） 2 市場分析 b 1 a c 宏觀市場 吉林城市量級的市場環(huán)境分析 微觀市場 項目地塊周邊的小環(huán)境分析 中觀市場 項目所處的區(qū)域市場環(huán)境分析 市場分析 1 3 ? 吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗禮之式 ? 吉林市位于吉林省中部，總面積 27120平方公里，城區(qū)面積；總?cè)丝诩s 450萬，城區(qū)人口約 180萬。 距離北京 1100余公里。 ? 長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部； 而吉林市則主要負擔帶動輻射省域東南部。 ? 全封閉、對開的高速列車，設(shè)計時速為 300公里。 ? 吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力，對兩市的經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。 宏觀市場分析 —— 城市聯(lián)系 5 ? 支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極 石化業(yè)集群 以吉林石化、吉化集團、吉林化纖為骨干企業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條龐大，拉動效益明顯 汽車工業(yè)集群 T4商務(wù)車被指定為 2023年奧運專用車；通田經(jīng)濟型轎車批量投放市場，輕微型車擴能改造進度進一步加快，初步奠定了 60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模 冶金工業(yè) 擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團公司 電力集群 東北電網(wǎng)的重要命脈，知名的電站有：豐滿水電廠和白山電廠 食品業(yè) 以長白山品牌為龍頭的各級食品企業(yè)生機勃勃、分別在各級市場中占有重要份額 ? 吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。 宏觀市場分析 —— 城市價值解讀：產(chǎn)業(yè)支撐 6 ? 近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 20232023 2023 2023 2023162 561358320342 12217415217022719801002003004005006007001994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房竣工面積(萬平方米) 住宅竣工面積( 萬平方米)? 吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內(nèi)需，刺激消費的政策支持和引導下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。 龍?zhí)秴^(qū) 昌邑區(qū) 船營區(qū) 豐滿區(qū) 宏觀市場分析 —— 城市規(guī)劃 8 宏觀市場分析 —— 城市規(guī)劃 ?龍?zhí)秴^(qū)：作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活條件較差，是未來定居的購房客戶的重要來源區(qū)域 豐滿區(qū)：項目所在區(qū)域，通過吉林大橋與 昌邑區(qū)和船營區(qū)相連。 昌邑區(qū)：是吉林市的老城區(qū)，集中了吉林火車站、公路客運站和民航機場等交通樞紐。 9 ? 吉林市打造國際花園城市 ? 完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。 ? 加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，提高建筑品位和格調(diào)。 ? 城市人均住宅使用面積達 ，增加 。 宏觀市場分析 —— 城市居民收入指數(shù) 12 ? 吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。 土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。 競爭條件 有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。 競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 吉林市所處階段 吉林市狀況 人均 GDP2023美元 ?單位集資建房情況減少 ， 公房政策被取代 。 ?市場結(jié)構(gòu)簡單 ， 以本地開發(fā)商為主 ， 規(guī)模較小 。 新建項目逐步呈現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的特點 ， 市場定位逐漸出現(xiàn)細分 。 ?產(chǎn)品形式單一 ， 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 ， 附加值小；少量有特色產(chǎn)品已開始出現(xiàn) 。 ? 重點支持騰空工業(yè)集中區(qū)工業(yè)用地的棚戶區(qū)改造項目。 ? 2023年房地產(chǎn)將開發(fā) 130萬平方米，年內(nèi)竣工 80萬平方米。 加快中低價位、中小戶型普通商品房建設(shè)，努力建立面向不同收入家庭的住房消費供求。隨著城市居民收入提高 ,改善住房條件的需求日益明顯，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ? 吉林地處東北三省中間，具有優(yōu)越的地理因素，在整個振興東北工業(yè)基地中起到基礎(chǔ)作用。 ? 近年來經(jīng)濟發(fā)展保持持續(xù)較高增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段。 15 ? 豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。 ? 江南板塊，包括了休閑區(qū)、文教區(qū)，體育區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等幾個主要功能區(qū)域。 b 1 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 16 ? ?松花江岸線景觀軸?是吉林的城市靈魂， 本項目位于江岸景觀帶上。 本項目 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域界定 17 濱江地區(qū)將成為吉林市高尚休閑區(qū) ? 建設(shè)霧凇走廊觀賞區(qū)、江南公園渡假休閑區(qū)和建華體育文化區(qū)。 ? 新落成的北華大學 新校區(qū)坐落于江畔南岸。 ? 得天獨厚的區(qū)域氛圍和配套條件將為本項目提供重要的高品質(zhì)的外部基礎(chǔ) 生活憧憬 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 18 ? 吉林加緊建設(shè)特大型生態(tài)經(jīng)濟城市 ,宜居是城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標 ? 以棚戶區(qū)改造為代表的吉林城市建設(shè)正加快步伐 ? ?清水綠帶?工程使松花江岸線景觀軸成為吉林市的靈魂 ? 吉林松花江南部地區(qū)是城市發(fā)展的新重心 ? 豐滿區(qū)濱江地區(qū)正成為吉林市高品質(zhì)的文化教育和生態(tài)居住區(qū) ? 豐滿區(qū)濱江地區(qū)：城市新區(qū)、生態(tài)經(jīng)濟、瑰麗江灣、宜居空間、投資熱土 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 19 ? 該板塊與松花江對岸的傳統(tǒng)城市中心遙相呼應(yīng)。 ? 距吉林火車站 ，距飛機場 15千米。 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 區(qū)域內(nèi)教育資源豐富 21 中觀市場分析 —— 結(jié)論 ? 隨著政府規(guī)劃重心南移，區(qū)域內(nèi)配套、景觀、交通、教育等各方面優(yōu)勢因素將成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的主要支撐體系。 22 文化教育區(qū) 體育中心 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 觀光休閑區(qū) 周邊資源 ? 地塊周圍環(huán)境幽雅，各種配套資源豐富 ? 觀光休閑區(qū)、體育中心區(qū)、文化教育區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提升了地塊的商業(yè)價值 ? 吉林大街成為串聯(lián)項目資源的黃金走廊 c 1 微觀市場分析 —— 本體地塊解讀 23 周邊景觀配套 華聯(lián)吉買盛 豐滿中醫(yī)院 江景 江景 四六五空軍醫(yī)院 華山路沿街商鋪 華聯(lián)吉買盛位于本項目地塊西南角，由于老板席卷貨款潛逃，導致商廈關(guān)門倒閉。如果成功，將會與本項目的商業(yè) 形成江南地塊的小型商圈 ，為項目提供良好的商機以及生活配套。醫(yī)院占地 ，建筑面積 ，醫(yī)療用房 ， 床位 500張 。主要以餐飲、小百貨等 社區(qū)配套型商業(yè)為主 ，還有少量洗浴、網(wǎng)吧診所等。西側(cè) 30平米門臉 一年租金在 — 不等，中部 80平米一間價格也就在 /年左右。 ? 便利的交通出行條件為本項目放大輻射市場提供了堅實的基礎(chǔ) 微觀市場分析 —— 本體地塊解讀 交通便利 26 ? 1號地西臨世紀廣場，北臨吉林大橋，地塊基本呈方形。 ? 3號地呈扁梯形，臨江面較長，縱深較小。 ? 4號地東臨江灣大橋，地塊呈狹長三角形，受自身條件限制，開發(fā)住宅有一定困難，但是可以為項目價值增值提供空間。 微觀市場分析 —— 本體地塊解讀 用地規(guī)劃 綠化隔離帶 原定商業(yè)用地 原定綠地，用途待定 原定商住用地 1 2 3 4 27 微觀市場分析 —— 結(jié)論 ? 地塊處于吉林大街穿過松花江向南延伸的節(jié)點位臵上。 ? 吉林大街的商業(yè)延伸輻射作用和沿江風情街使地塊具有不錯的商業(yè)價值 ? 項目地塊是吉林市資源條件最好的、絕版的居住用地，具有極好的投資價值 28 本體及競爭分析 b 2 a c 本體分析 對自身價值的深入挖掘 相關(guān)建議 通過項目特異化的打造樹立新的價值體系 競爭分析 對競爭對手競爭力的深度分析 本體及競爭分析 2 29 調(diào)研區(qū)域確定 重點競爭區(qū)域 ? 本項目為濱江地塊，因此本次的 重點調(diào)研區(qū)域 就確定在松花江沿岸的濱江區(qū)域。 項目地塊 a 2 競爭分析 —— 競爭區(qū)域界定 ? 區(qū)域地塊競爭力強 30 市場綜合描述 一級競爭區(qū)域 ? 位于松花江中上游沿江兩岸，遠離工業(yè)區(qū)，空氣清新，并有著 最好的江景資源 。均價在 2900— 4200元 /平米 。 二級競爭區(qū)域 ? 位于松花江上游和中游的沿江側(cè)。距市中心距離較一級區(qū)域更遠，人氣下降 。 三級競爭區(qū)域 ? 位于松花江下游沿江兩側(cè)。 紫光秀苑 22002900 世紀花園 24003100 萬星現(xiàn)代城 21003000 水韻名城 27884288 中華名苑 40504350 五星國際名家 28004690 紫光名苑 29003800 萬達江畔人家 17004350 鴻博景園 13001980 江畔御園 9801800 巨朋大廈 3000 湘江名苑 12181900 伊利雅居園 14001600 化建 〃 江畔明珠 17001900 昌茂花園 25683288 朝陽花園 19882288 圓樂園 16001900 伊江麗景 18003400 德威御園 16001800 錦繡花園 1800 龍鼎花園 1700 順隆陽光翠苑 16002300 重點競爭項目 高層項目 多層項目 競爭分析 —— 供應(yīng)市場研究 31 樣板項目框 分類 項目名稱 位置 開發(fā)商總建筑面積（萬M 2 )容積率 樓型、數(shù)量均價( 元/M2)水韻名城東臨吉林大街、北臨濱江中路建龍集團 24 4 . 22 棟2 7 層、2 棟2 4 層、4棟2 1 層3500紫光名苑 松江東路、江灣大橋處 吉林翰星集團 4 . 2 2 . 11 棟1 6 層板樓，4 層板樓圍成院3500五星國際名城 松江西路1 號 巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 . 9 6 5 1 棟3 0 層板樓中華名苑 江城賓館東側(cè)2 0 米 吉林市吉信地產(chǎn)有限公司 3 . 5 1 棟高層板樓 4200紫光秀苑 深圳街，臨江門大橋口 吉林翰星集團 1 1 . 5 5 . 5 5 棟2 4 層 2400世紀花園二期 濱江中路橫山西路交叉口 吉林市吉信實業(yè)有限公司 4 5 . 0 2 5 層、1 6 層、9 層各1 棟 2800萬星現(xiàn)代城 濱江路、三亞路交匯處 萬星房地產(chǎn)開發(fā)限公司 4 . 9 2 . 73 棟2 4 層、2 棟小聯(lián)排、8 棟6 層2600萬達〃江畔人家 松江東路 大連萬達吉林房地產(chǎn)開發(fā)公司 42 1 . 2 6 2 棟多層，8 棟塔樓 2500伊江麗景 東昌街與江灣路交匯處 吉林市伊利房地產(chǎn)開發(fā)公司 6 1 棟高板，4 棟多層 2700江畔御園 新昌街、八家子街交匯處 富華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 3 . 3 5 棟6 層 1600鴻博景園 解放北路、延安路交匯處 鴻博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30 1 . 2 1 7 棟多層 1600北奇城市廣場 光華路一號 北奇房地房產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 2 棟2 0 層1 棟1 0 層 3880昌茂花園 解放西路、西安路交匯處 海南昌茂集團 34 1 . 5 64 棟高層，1 4 、1 7 、1 1 8 層28