【正文】 68朝陽花園 吉林市南山路 富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 1 . 5 1 9 棟6 層1 棟1 6 層 2188順隆陽光翠苑 衡山西路、深圳街交匯處 順隆房地產(chǎn)臵業(yè)有限公司 3 . 6 1 0 . 31 棟1 7 層塔樓，1 棟1 9 層板樓1900巨朋大廈 吉林市松江北路2 號 巨宏房地產(chǎn)開發(fā)公司 1 . 8 2 棟高層 3000湘江名苑 哈龍橋北1 0 0 米 吉林市君正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 . 2 3 棟塔樓， 3 棟多層 1800伊利雅居園 四川路北端 吉林市伊利房地產(chǎn)開發(fā)公司 14 1 4 棟多層 1500化建江畔明珠 解放北路 1800三級區(qū)域一級區(qū)域二級競爭區(qū)域競爭分析 —— 供應(yīng)市場研究 32 供 應(yīng) 量 統(tǒng) 計 ? 一級競爭區(qū) 總供應(yīng)量為 ，目前已經(jīng)銷售了。其余樓盤銷售率都在 50%以上，特別是中華名苑，開盤 2個月銷售率就超過 50%。其中萬達(dá)江畔和昌茂花園兩個大盤是分期開發(fā)，其銷售率是項目整體銷售率。 項目名稱總建筑面積（萬M2)開盤時間 銷售率水韻名城 24 2 0 0 4 年5 月1 期9 0 % 以上，2 期未開盤五星國際名城 9 . 9 2 0 0 5 年5 月 70%紫光名苑 4 . 2 2023年 90%中華名苑 3 . 5 2 0 0 6 年3 月 50%小計 4 1 . 6 2 0 . 5 萬平米紫光秀苑 1 1 . 5 2023年 95%世紀(jì)花園二期 4 2 0 0 5 年初 75%萬星現(xiàn)代城 4 . 9 2023年 90%伊江麗景 6 2 0 0 5 年6 月 80%江畔御園 3 . 3 2 0 0 5 年5 月 95%萬達(dá)江畔人家 42 2023年 70%鴻博景園 30 2023年 清盤昌茂花園 34 3 期2 0 0 6 年 75%朝陽花園 11 2023年1 期9 5 % ，2 期3 0 %順隆陽光翠苑 3 . 6 2 0 0 5 年4 月 75%北奇城市廣場 9 2 0 0 5 年9 月 50%小計 1 5 9 . 3 1 2 6 . 4 萬平米巨朋大廈 1 . 8 2023年 95%湘江名苑 3 . 2 2023 50%伊利雅居園 14 2023 99%化建江畔明珠 1 . 5 2023 100%小計 2 0 . 5 1 8 . 6 萬平米? 三級競爭區(qū) 總供應(yīng)量僅 20萬平米，雖然銷售不錯，但都是 03年的早期項目，近年來沒有新開樓盤。 ? 本項目所屬區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，銷售速度快，處于房地產(chǎn)的快速上升期，是入市的好時機(jī)。 競爭分析 —— 供應(yīng)市場研究 34 戶型分析 面積 比例 面積 比例水韻名城 1 3 5 1 6 0 0% 104 30% 1 3 5 1 6 0 70% 無五星國際名城 1 3 3 1 5 7 12% 8 0 1 5 7 55% 1 6 8 1 9 2 33% 無紫光名苑 1 3 0 1 7 8 0% 1 1 8 1 3 6 40% 1 3 0 1 7 8 60% 無中華名苑 224 0% 無 無 1 8 0 2 2 9 90% 6 0 0 \ 2 2 9紫光秀苑 1 5 5 1 8 0 0% 133 30% 1 5 5 1 8 0 70% 無世紀(jì)花園二期 1 3 7 1 7 7 0% 7 0 1 6 4 40% 1 3 7 1 7 7 60% 無萬星現(xiàn)代城 1 3 8 1 8 0 0% 90 40% 1 3 8 1 8 0 60% 無伊江麗景 1 4 5 1 5 4 0% 1 2 9 1 5 4 75% 177 25% 無江畔御園 1 2 4 1 3 2 20% 6 8 1 1 5 60% 1 2 4 1 3 2 20% 無萬達(dá)江畔人家 7 8 1 3 3 0% 7 8 1 0 4 65% 1 0 4 1 4 3 35% 167鴻博景園 0% 7 0 9 0 1 1 0 1 2 0 無昌茂花園 8 8 1 2 1 0% 8 8 1 2 1 80% 1 2 0 1 6 0 20% 無朝陽花園 9 9 1 1 5 0% 9 9 1 1 5 60% 1 1 8 1 3 2 40% 無圓樂園 7 0 8 0 0% 7 0 8 0 60% 120 40% 無順隆陽光翠苑 7 1 1 0 6 5% 7 1 1 0 6 70% 132 25% 無北奇城市廣場 5 3 . 8 0% 5 3 . 8 100% 無 0% 無巨朋大廈 1 7 0 1 8 0 0% 121 33% 1 7 8 1 8 5 67% 無湘江名苑 1 0 0 1 2 0 0% 9 0 1 2 0 67% 1 2 0 1 4 0 33% 無伊利雅居園 7 0 1 2 0 4 . 7 1 % 7 0 1 2 0 47% 140 43% 無項目名稱 主力戶型 1居比例2居 3居4居面積? 一級競爭區(qū)域 主要以 3居室大戶型為主 ，主力戶型面積都在 135平米以上，以 150160平米為主 。 ? 三級競爭區(qū)域 項目較少， 2居與 3居比例大致相當(dāng)。 ? 從細(xì)分市場來看， 一級競爭區(qū)域 3居比例較大 ，為 63%，有少量 4居以上的戶型；而二級競爭區(qū)域 2居比例稍大，為 62%，沒有 4居的戶型。 一級競爭區(qū)域戶型比例1 居3%2 居31%3 居63%4 居以上3%二級競爭區(qū)域戶型比例2 居62%3 居36%1 居2%4 居以上0%競爭分析 —— 供應(yīng)市場研究 36 戶型分析 一居： 58— 68平方米 二居： 70— 130平方米 三居： 110— 180平方米 四居以上： 16 225平方米 水韻名城 104 135 160五星國際名城 80 157 168 192紫光名苑 118 136 130 178 225中華名苑 無 180 229 600\229紫光秀苑 133 155 180世紀(jì)花園二期 70 164 137 177萬星現(xiàn)代城 90 138 180伊江麗景 129 154 177江畔御園 58 67 68 115 124 132萬達(dá)江畔人家 78 104 104 143 167鴻博景園 70 90 110 120昌茂花園 88 121 120 160朝陽花園 99 115 118 132圓樂園 70 80 120順隆陽光翠苑 57 71 106 132北奇城市廣場 無巨朋大廈 121 178 185湘江名苑 90 120 120 140伊利雅居園 53 68 70 120 140項目名稱 4 居面積2 居面積1 居面積 3 居面積? 通過調(diào)查了解到，投資的客戶在吉林市很少，因此一居供應(yīng)較少； ? 現(xiàn)在市場上供應(yīng)的一居主要是新建多層住宅頂層退臺，當(dāng)?shù)胤Q為?閣樓?，價格一般為 4層價格的一半左右。 2居： 70— 130平米 3居： 110— 180平米 ? 3居戶型比較受歡迎，其面積分布也比較大。 ? 3居戶型中，客戶對于主臥的開間大小不太注重，但非常看重客廳的面積大小。 競爭分析 —— 供應(yīng)市場研究 38 潛 在 供 應(yīng) 分 布 上海中環(huán)集團(tuán) 證大華誠集團(tuán) 伊利集團(tuán) 鴻博集團(tuán) 另外，在調(diào)研過程中，我們通過采訪得知翰星集團(tuán)（開發(fā)紫光房產(chǎn)系列）有兩塊沿江地塊也在籌備中，具體位臵不詳，但規(guī)模都不大。 40 b 2 本體分析 —— 核心價值挖掘 現(xiàn)代城市核心生活概念與本土居住觀念相結(jié)合的 新都市生活樣板大盤 前景 城市未來核心地帶 區(qū)域增值空間潛力極大 便捷而高檔次的 生活配套設(shè)施 …… 產(chǎn)品 立面高檔 滿足客群價值趨向 市場熱點(diǎn)產(chǎn)品 …… 戶型 空間尺度緊湊合理 簡約不簡單 符合經(jīng)濟(jì)簡約的 現(xiàn)代人性化生活理念 …… 服務(wù) 高品質(zhì)物業(yè)服務(wù) 安防系統(tǒng)將會成為 吸引客戶的一個重要參考值 …… 配套 周邊區(qū)域商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍保證社區(qū)品質(zhì)， 對住宅部分的銷售 起到極大的推進(jìn)作用 …… 41 客戶分析 競爭分析 景觀豪宅 舒適產(chǎn)品 大型社區(qū) 大型高檔景觀社區(qū) 濱江富人區(qū) ?城?的概念 ?富人區(qū)?概念 吉林?第一? 本項目整體形象 有氣勢，易共鳴 形象內(nèi)涵 項目內(nèi)核 城市新中心 本體分析 —— 整體形象定位 c 2 42 景觀 + 豪宅 + 高尚人文 + 國際化 大東北宜居中心 本體分析 —— 定位詮釋 43 景觀豪宅匯聚財智精英 景觀豪宅 —— 舒逸、尊貴、品位、享受 客戶人群 —— 成功人士、行業(yè)精英、高素質(zhì)、高尚人群 … 本體分析 —— 定位詮釋 44 項目整體定位 濱江景 觀豪宅 ? 高尚精英府邸 45 ? 傳統(tǒng)石材，或者新型的陶土面磚、金屬屋面等考究的材質(zhì)可以提升住宅外觀整體品質(zhì)。 特色園林景觀 本體分析 —— 項目相關(guān)建議 57 頂級商業(yè)功能 本體分析 —— 項目相關(guān)建議 58 酒店化高檔裝修 本體分析 —— 項目相關(guān)建議 59 內(nèi)部園林小品的符號化及故事性 雕朔與水景融入： 豪氣時足 蘇州奇石： 價值不菲 本體分析 —— 項目相關(guān)建議 60 氣派的起居系列 —— 北京星河灣 ? 優(yōu)點(diǎn)： 餐廳采光有露臺，起居室南向有露臺，南北貫通空間流暢，餐廳大尺度可以擺放十人宴會桌，社交功能完美體現(xiàn)，可以在家里開派對。 平層戶型設(shè)計要點(diǎn) 本體分析 —— 項目相關(guān)建議 61 大連明珠 優(yōu)點(diǎn) 南北通透 5明設(shè)計，大面寬小進(jìn)深 入口玄關(guān)獨(dú)立氣派 客用衛(wèi)生間功能細(xì)分 工人房有獨(dú)立衛(wèi)浴相對完整，布局合理 主臥套豪華， ，功能相對齊全主衛(wèi)雙馬桶雙洗手盆，更衣間寬敞采光可做健身房 南向景觀起居室寬敞 缺點(diǎn) 缺少北向生活陽臺 陽臺總面積較小 客用衛(wèi)生間功能細(xì)分，互不干擾 大面寬豪華主臥套，功能齊備 ? 平層 250平米以上可以實現(xiàn)高品質(zhì)戶內(nèi)空間需求 平層戶型設(shè)計要點(diǎn) 62 ?輻射冷暖系統(tǒng) ?臵換式新風(fēng)系統(tǒng) ?可調(diào)式外遮陽系統(tǒng) ?中央吸塵系統(tǒng) 恒溫恒濕 智能化要素 63 智慧家居 ?智能溫控器 ?家庭遠(yuǎn)程空調(diào) ?社區(qū)周界、公共空間、樓梯周界、入戶單元門 4層安防系統(tǒng) ?緊急呼叫系統(tǒng) ?煤氣報警系統(tǒng) 家居配套 64 案例：北京銀泰中心柏悅居 物業(yè)管理采用國際知名酒店管理公司是提升豪宅價值的關(guān)鍵因素 服務(wù)附加值的重要性 65 客戶分析 b 1 a c 靜態(tài)分析 當(dāng)前區(qū)域及競爭項目客戶分析 客戶對位 項目整體客戶結(jié)論 動態(tài)分析 項目開發(fā)及營銷進(jìn)程中的動態(tài)客戶變化 客戶分析 3 66 通過對供應(yīng)市場的調(diào)查，進(jìn)行深入分析，結(jié)合對銷售現(xiàn)場和有關(guān)人員的深訪，分析總結(jié)如下： 客戶來源： 吉林本地人居多，來自周圍縣及長春的客戶也有一定的比例，有少部分在本地經(jīng)商的外地人； 年齡分布： 26— 50歲，以 40歲左右的中年客戶居多；結(jié)婚買房的兩口之家也不少 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家的核心家庭以及中年人為了照顧父母兩代同住的家庭； 江北客戶向南遷移：由于江北地區(qū)是吉林市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，近年來發(fā)生過事故，因此很多人決定南遷至江南兩岸買房； 基本特征分析 客戶分析 —— 靜態(tài)客戶分析 3 a 67 家庭收入：個人平均收入一般在 1100元 /月上下，而能夠買得起中高檔住宅家庭，個人月收入都在 1500元 /月以上； 教育背景：客戶總體教育程度參差不齊，在政府官員、公司中高層管理人員、教師中受過高等教育占很大部分； 居住狀態(tài)：很多以前住在 8090年代單位分配的公房或自己的小房子里，由于面積小、戶型設(shè)計差，導(dǎo)致居住狀態(tài)較差，從而產(chǎn)生強(qiáng)烈的改善