【正文】 居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開始產(chǎn)生改善住房條件的需求，也推動了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。 ? 政府層面的?城市營銷?已經(jīng)開展，為城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的舞臺和想象空間 宏觀市場分析 —— 城市規(guī)劃 11 宏觀市場分析 —— 城市規(guī)劃政策性導引 ? 吉林市區(qū)南部將作為城市新的功能重心，發(fā)展為文化教育和生態(tài)居住區(qū)域 12 ? 2022年吉林市全年城市居民人均可支配收入 9550元，比上年增長 %，人均消費性支出 6540元，增長 %。 ? 依托一江環(huán)城、四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢，加強環(huán)城山系生態(tài)景觀規(guī)劃，不斷提高市區(qū)綠化水平，建設多層次立體綠地系統(tǒng)。吉林大街貫穿 昌邑區(qū) ，并與豐滿區(qū)連通。 ?船營區(qū)： 是吉林市古城的舊址，現(xiàn)為吉林市的 傳統(tǒng)商業(yè)中心，吉林市政府也駐于船營區(qū) 。 宏觀市場分析 —— 城市價值解讀：城市經(jīng)濟 8 ? 吉林市為單中心城市結(jié)構(gòu)，南部是城市發(fā)展重心 ? 吉林市區(qū)共分為四個行政區(qū)； ? 龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集，生存居住條件相對較差； ? 船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在，城市基礎(chǔ)設施完善、配套成熟，當前市委、市政府就在此區(qū)； ? 豐滿區(qū)為新興城區(qū)，擁有吉林高新開發(fā)區(qū)，發(fā)展迅速，前景樂觀，各項配套設施有待于進一步完善。也將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。 ? 吉林 — 長春城際快速鐵路的建成將從本質(zhì)上縮小城市之間的時空距離，進而從本質(zhì)上改變吉林市的房地產(chǎn)市場‘質(zhì)’‘量’和格局。 ? 吉長高速鐵路將實現(xiàn)兩市之間 20分鐘通勤，從而消除兩個城市之間居民的兩地分居的問題。 吉林市 四平市 長春市 松原市 延吉市 通化市 磐石市 蛟河市 a 1 宏觀市場分析 —— 城市地位 5 ? 城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟發(fā)展 ? 將在?十一五?期間實施的吉長高速鐵路建設項目，計劃投資 60億元。 ? 吉林市是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。1 . 吉林市濱江項目營銷建議 2 客戶分析 營銷戰(zhàn)略及策略選擇 綜合分析 3 4 1 2 本體及競爭分析 市場分析 0 目標及核心問題 5 商務條件 目錄（ CONCENT） 3 市場分析 b 1 a c 宏觀市場 吉林城市量級的市場環(huán)境分析 微觀市場 項目地塊周邊的小環(huán)境分析 中觀市場 項目所處的區(qū)域市場環(huán)境分析 市場分析 1 市場環(huán)境是決定項目價值走勢的外因，對項目價值體系評估起重要作用 4 ? 吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗禮之式 ? 吉林市位于吉林省中部，總面積 27120平方公里，城區(qū)面積；總?cè)丝诩s 450萬，城區(qū)人口約 180萬。 距離北京 1100余公里。 ? 長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部； 而吉林市則主要負擔帶動輻射省域東南部。 ? 全封閉、對開的高速列車，設計時速為 300公里。 ? 吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力，對兩市的經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。 宏觀市場分析 —— 城市聯(lián)系 6 ? 支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極 石化業(yè)集群 以吉林石化、吉化集團、吉林化纖為骨干企業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條龐大，拉動效益明顯 汽車工業(yè)集群 T4商務車被指定為 2022年奧運專用車；通田經(jīng)濟型轎車批量投放市場，輕微型車擴能改造進度進一步加快，初步奠定了 60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模 冶金工業(yè) 擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團公司 電力集群 東北電網(wǎng)的重要命脈，知名的電站有：豐滿水電廠和白山電廠 食品業(yè) 以長白山品牌為龍頭的各級食品企業(yè)生機勃勃、分別在各級市場中占有重要份額 ? 吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。 宏觀市場分析 —— 城市價值解讀：產(chǎn)業(yè)支撐 7 ? 近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段 ? 吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內(nèi)需，刺激消費的政策支持和引導下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。 龍?zhí)秴^(qū) 昌邑區(qū) 船營區(qū) 豐滿區(qū) 宏觀市場分析 —— 城市規(guī)劃 9 宏觀市場分析 —— 城市規(guī)劃 ?龍?zhí)秴^(qū)：作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活條件較差，是未來定居的購房客戶的重要來源區(qū)域 豐滿區(qū)：項目所在區(qū)域，通過吉林大橋與 昌邑區(qū)和船營區(qū)相連。 昌邑區(qū)：是吉林市的 老 城區(qū) ，集中了 吉林火車站、公路客運站和民航機場等交通樞紐 。 10 ? 吉林市打造國際花園城市 ? 完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。 ? 加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，提高建筑品位和格調(diào)。 ? 城市人均住宅使用面積達 ，增加 。 宏觀市場分析 ——城市居民收入指數(shù) 13 ? 吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。 土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。 競爭條件 有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。 競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 吉林市所處階段 吉林市狀況 人均 GDP2022美元 ?單位集資建房情況減少 ， 公房政策被取代 。 ?市場結(jié)構(gòu)簡單 ， 以本地開發(fā)商為主 ， 規(guī)模較小 。 新建項目逐步呈現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的特點 ， 市場定位逐漸出現(xiàn)細分 。 ?產(chǎn)品形式單一 ， 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 ， 附加值??；少量有特色產(chǎn)品已開始出現(xiàn) 。 ? 重點支持騰空工業(yè)集中區(qū)工業(yè)用地的棚戶區(qū)改造項目。 ? 2022年房地產(chǎn)將開發(fā) 130萬平方米，年內(nèi)竣工 80萬平方米。 加快中低價位、中小戶型普通商品房建設，努力建立面向不同收入家庭的住房消費供求。隨著城市居民收入提高 ,改善住房條件的需求日益明顯，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ? 吉林地處東北三省中間，具有優(yōu)越的地理因素，在整個振興東北工業(yè)基地中起到基礎(chǔ)作用。 ? 近年來經(jīng)濟發(fā)展保持持續(xù)較高增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段。 16 ? 豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。 ? 江南板塊，包括了休閑區(qū)、文教區(qū)，體育區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等幾個主要功能區(qū)域。 b 1 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 17 ? ? 松花江岸線景觀軸 ? 是吉林的城市靈魂， 本項目位于江岸景觀帶上。 本項目 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域界定 18 濱江地區(qū)將成為吉林市高尚休閑區(qū) ? 建設霧凇走廊觀賞區(qū)、江南公園渡假休閑區(qū)和建華體育文化區(qū)。 ? 新落成的北華大學 新校區(qū)坐落于江畔南岸。 ? 得天獨厚的區(qū)域氛圍和配套條件將為本項目提供重要的高品質(zhì)的外部基礎(chǔ) 生活憧憬 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 19 ? 吉林加緊建設特大型生態(tài)經(jīng)濟城市 ,宜居是城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標 ? 以棚戶區(qū)改造為代表的吉林城市建設正加快步伐 ? ?清水綠帶?工程使松花江岸線景觀軸成為吉林市的靈魂 ? 吉林松花江南部地區(qū)是城市發(fā)展的新重心 ? 豐滿區(qū)濱江地區(qū)正成為吉林市高品質(zhì)的文化教育和生態(tài)居住區(qū) ? 豐滿區(qū)濱江地區(qū)：城市新區(qū)、生態(tài)經(jīng)濟、瑰麗江灣、宜居空間、投資熱土 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 20 ? 該板塊與松花江對岸的傳統(tǒng)城市中心遙相呼應。 ? 距吉林火車站 ，距飛機場 15千米。 中觀市場分析 —— 本體區(qū)域解讀 區(qū)域內(nèi)教育資源豐富 22 中觀市場分析 —— 結(jié)論 ? 隨著政府規(guī)劃重心南移，區(qū)域內(nèi)配套、景觀、交通、教育等各方面優(yōu)勢因素將成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的主要支撐體系。 23 文化教育區(qū) 體育中心 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 觀光休閑區(qū) 周邊資源 ? 地塊周圍環(huán)境幽雅，各種配套資源豐富 ? 觀光休閑區(qū)、體育中心區(qū)、文化教育區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提升了地塊的商業(yè)價值 ? 吉林大街成為串聯(lián)項目資源的黃金走廊 c 1 微觀市場分析 —— 本體地塊解讀 24 周邊景觀配套 華聯(lián)吉買盛 豐滿中醫(yī)院 江景 江景 四六五空軍醫(yī)院 華山路沿街商鋪 華聯(lián)吉買盛位于本項目地塊西南角，由于老板席卷貨款潛逃，導致商廈關(guān)門倒閉。如果成功，將會與本項目的商業(yè) 形成江南地塊的小型商圈 ，為項目提供良好的商機以及生活配套。醫(yī)院占地 ，建筑面積 ，醫(yī)療用房 ， 床位 500張 。主要以餐飲、小百貨等 社區(qū)配套型商業(yè)為主 ，還有少量洗浴、網(wǎng)吧診所等。西側(cè) 30平米門臉 一年租金在 — 不等，中部 80平米一間價格也就在 /年左右。 ? 便利的交通出行條件為本項目放大輻射市場提供了堅實的基礎(chǔ) 微觀市場分析 —— 本體地塊解讀 交通便利 27 ? 1號地西臨世紀廣場，北臨吉林大橋，地塊基本呈方形。 ? 3號地呈扁梯形，臨江面較長，縱深較小。 ? 4號地東臨江灣大橋，地塊呈狹長三角形，受自身條件限制，開發(fā)住宅有一定困難，但是可以為項目價值增值提供空間。 微觀市場分析 —— 本體地塊解讀 用地規(guī)劃 綠化隔離帶 原定商業(yè)用地 原定綠地，用途待定 原定商住用地 1 2 3 4 28 微觀市場分析 —— 結(jié)論 ? 地塊處于吉林大街穿過松花江向南延伸的節(jié)點位臵上。 ? 吉林大街的商業(yè)延伸輻射作用和沿江風情街使地塊具有不錯的商業(yè)價值 ? 項目地塊是吉林市資源條件最好的、絕版的居住用地，具有極好的投資價值 29 本體及競爭分析 b 2 a c 本體分析 對自身價值的深入挖掘 相關(guān)建議 通過項目特異化的打造樹立新的價值體系 競爭分析 對競爭對手競爭力的深度分析 本體及競爭分析 2 本體及競爭態(tài)勢是決定項目價值走勢的內(nèi)因，對項目價值體系評估起關(guān)鍵作用