偉業(yè)顧問(wèn)_丹青府項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方案(編輯修改稿)
2025-03-06 14:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)體建筑的支持，具備一定難度。本項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 項(xiàng)目分析 現(xiàn)狀分析20n 現(xiàn)本項(xiàng)目周邊已全部拆遷，僅有零星沿街商鋪，目前項(xiàng)目形象難以支撐預(yù)期均價(jià)的商業(yè)銷(xiāo)售。n 政府將要為田村路進(jìn)行擴(kuò)修，由此一來(lái)，將改善本項(xiàng)目周邊環(huán)境。n 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在 2023年底交房，屆時(shí)，熙湖 2期等項(xiàng)目也已入住，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍將有所改善。本項(xiàng)目周邊情況商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目周邊分析n 項(xiàng)目幾乎沒(méi)有商業(yè)形象，且周邊臨近拆遷，多呈現(xiàn)低級(jí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；n 區(qū)域市政改造即將開(kāi)始，區(qū)域恢復(fù)商氣需 35年時(shí)間。21本案面積區(qū)間與區(qū)域?qū)Ρ壬虡I(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 項(xiàng)目分析70㎡以下戶(hù)型共計(jì) 10戶(hù)，占 42%，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)看，該類(lèi)戶(hù)型該類(lèi)戶(hù)型面積與中國(guó)房子項(xiàng)目相當(dāng)，具有面積小，總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，且相對(duì)目前區(qū)域底商業(yè)態(tài)來(lái)講，適宜用做零售、煙酒等滿足社區(qū)內(nèi)部生活需求的業(yè)態(tài)。70㎡以上戶(hù)型共計(jì) 14戶(hù)，占 58%，該類(lèi)戶(hù)型小于蘭德華廳等單位面積 200 ㎡ 左右的項(xiàng)目，相對(duì)目前區(qū)域底商業(yè)態(tài)來(lái)講，適用于美容院、茶館、精品店等業(yè)態(tài)，但考慮到目前項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)氛圍、尚不能支持該類(lèi)業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀， 該類(lèi)產(chǎn)品將面臨很大的租售難度。22分銷(xiāo)售單元解析商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 項(xiàng)目分析小戶(hù)型產(chǎn)品分割相對(duì)方正，且面積在 70㎡以下，在銷(xiāo)售角度來(lái)看，將是本項(xiàng)目銷(xiāo)售相對(duì)較快的底商產(chǎn)品。大戶(hù)型產(chǎn)品受建筑設(shè)計(jì)的制約，受內(nèi)部框架影響，且面積在 90160㎡之間，戶(hù)型設(shè)計(jì)與蘭德華庭相似，戶(hù)型采光面相對(duì)較大，但臨街面的面寬小，且戶(hù)型內(nèi)部存在承重墻等影響，對(duì)于部分業(yè)態(tài)（如小型超市等）來(lái)講，在使用上存在相當(dāng)大的不便。n外墻為石材立面，具備一定品質(zhì)感；n整層僅有兩個(gè)衛(wèi)生間，且不能作為公共使用，將為其他商鋪帶來(lái)使用上的不便；n除 10套相對(duì)設(shè)計(jì)方正的小戶(hù)型產(chǎn)品之外，其余產(chǎn)品均存在分割凌亂，動(dòng)線不當(dāng)?shù)热秉c(diǎn)，難以滿足使用需求。23產(chǎn)品戶(hù)型分析商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 項(xiàng)目分析n北側(cè)底商立面n南側(cè)底商立面n從產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面看，南側(cè)里面的窗戶(hù)設(shè)計(jì)較多，且面積大，相對(duì)蘭德華庭同類(lèi)項(xiàng)目，采光更好，視野更加開(kāi)闊，使室內(nèi)舒適度更高。n窗戶(hù)的設(shè)計(jì)預(yù)留了加裝隔層的余地，為空間改造提供了方便。24分析總結(jié)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 項(xiàng)目分析n目前產(chǎn)品周邊區(qū)域無(wú)商業(yè)氛圍，再次 “ 養(yǎng)市 ” 需 35年較長(zhǎng)時(shí)間；n小面積底商產(chǎn)品總價(jià)低，對(duì)比周邊重點(diǎn)項(xiàng)目的單位面積極其租賃情況，屬于市場(chǎng)上相對(duì)較易去化的產(chǎn)品；n大面積底商產(chǎn)品受建筑設(shè)計(jì)的影響，格局欠方正，將會(huì)影響實(shí)際的商業(yè)活動(dòng)；n從立面上看，本項(xiàng)目立面具備一定品質(zhì)感，且為進(jìn)一步改造提供了產(chǎn)品支持。25目錄市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析客戶(hù)分析產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)思路26客戶(hù)調(diào)研商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 客戶(hù)分析客戶(hù)姓名 聯(lián)系方式 需求面積 (㎡ ) 價(jià)格意向 (元 /㎡ ) 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 使用意向魏明 13911670069 100左右 15000以下 美容美發(fā) ,便民類(lèi) 自用付有良 13693397099 50~100 12023左右 便利店 ,藥店 投資 /自用雷辰光 13366022246 80 8000 煙酒類(lèi) 自用韓莉 13701292387 100 10000 飾品店 自用意向客戶(hù)調(diào)研截止到 4月 16日，銷(xiāo)售體累計(jì)接訪商鋪意向客戶(hù) 12位，在經(jīng)過(guò)追訪、調(diào)查后，篩選出以上四位客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意向，從中可以看出 ——n客戶(hù)能接受的價(jià)格在 12023元 /㎡左右，面積多在 100 ㎡左右，按此推算， 客戶(hù)心理能夠承受的總價(jià)在 120萬(wàn)元以下 。n以上數(shù)據(jù)表明， 意向客戶(hù)多為小型底成本業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者 ，多為自用，且業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)日常需求為主。n意向比僅為 33%，說(shuō)明 意向客戶(hù)對(duì)本區(qū)域的商鋪認(rèn)可程度較低 。27客戶(hù)調(diào)研商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路 — 客戶(hù)分析周邊底商潛在客戶(hù)調(diào)研客戶(hù)姓名 現(xiàn)住底商名稱(chēng) 目前經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及面積 目前對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知趙女士 田村路沿線底商 廣告制作， 120㎡ 可以考慮購(gòu)買(mǎi)，等到看到現(xiàn)房后試情況再行決定王先生 美廉美底商 發(fā)廊， 60㎡ 不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)，但如果價(jià)格便宜，會(huì)考慮租賃宋女士 天下城底商 煙酒店， 40㎡ 目前無(wú)商業(yè)氛圍，價(jià)格也待商討85%的客戶(hù)聲稱(chēng)自身財(cái)力有限，不會(huì)購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域的商鋪。75%的客戶(hù)認(rèn)為近年內(nèi)本項(xiàng)目所在地段難以維持經(jīng)營(yíng)。在市調(diào)過(guò)程中，偉業(yè)對(duì)田村路沿路的商業(yè)業(yè)主進(jìn)行了意向訪問(wèn)，在采訪的 20位客戶(hù)當(dāng)中，選擇如下三位具代表的客戶(hù)進(jìn)行分析：n周邊潛在客戶(hù)普遍購(gòu)買(mǎi)力偏低， 可接受本項(xiàng)目偏小面積的戶(hù)型產(chǎn)品 ；n由于本項(xiàng)目處于期房階段，客戶(hù)的的觀望心理較嚴(yán)重 ；n客戶(hù)對(duì)周邊商鋪市場(chǎng)較了解，認(rèn)為目前區(qū)域商鋪市場(chǎng)將隨著市政建設(shè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有所發(fā)展，但 現(xiàn)階段心理價(jià)格偏低 。28客
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