偉業(yè)顧問_丹青府項目商業(yè)營銷方案(編輯修改稿)
2025-03-06 14:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 實體建筑的支持，具備一定難度。本項目現(xiàn)狀商業(yè)營銷思路 — 項目分析 現(xiàn)狀分析20n 現(xiàn)本項目周邊已全部拆遷，僅有零星沿街商鋪，目前項目形象難以支撐預(yù)期均價的商業(yè)銷售。n 政府將要為田村路進行擴修，由此一來，將改善本項目周邊環(huán)境。n 本項目預(yù)計將在 2023年底交房，屆時，熙湖 2期等項目也已入住，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍將有所改善。本項目周邊情況商業(yè)營銷思路 — 項目分析 項目周邊分析n 項目幾乎沒有商業(yè)形象，且周邊臨近拆遷，多呈現(xiàn)低級商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)；n 區(qū)域市政改造即將開始，區(qū)域恢復(fù)商氣需 35年時間。21本案面積區(qū)間與區(qū)域?qū)Ρ壬虡I(yè)營銷思路 — 項目分析70㎡以下戶型共計 10戶，占 42%，結(jié)合當(dāng)前市場均價看，該類戶型該類戶型面積與中國房子項目相當(dāng)，具有面積小，總價低的優(yōu)勢，且相對目前區(qū)域底商業(yè)態(tài)來講，適宜用做零售、煙酒等滿足社區(qū)內(nèi)部生活需求的業(yè)態(tài)。70㎡以上戶型共計 14戶，占 58%，該類戶型小于蘭德華廳等單位面積 200 ㎡ 左右的項目，相對目前區(qū)域底商業(yè)態(tài)來講，適用于美容院、茶館、精品店等業(yè)態(tài)，但考慮到目前項目周邊缺乏商業(yè)氛圍、尚不能支持該類業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營的現(xiàn)狀， 該類產(chǎn)品將面臨很大的租售難度。22分銷售單元解析商業(yè)營銷思路 — 項目分析小戶型產(chǎn)品分割相對方正，且面積在 70㎡以下，在銷售角度來看，將是本項目銷售相對較快的底商產(chǎn)品。大戶型產(chǎn)品受建筑設(shè)計的制約，受內(nèi)部框架影響，且面積在 90160㎡之間，戶型設(shè)計與蘭德華庭相似，戶型采光面相對較大，但臨街面的面寬小，且戶型內(nèi)部存在承重墻等影響，對于部分業(yè)態(tài)（如小型超市等）來講，在使用上存在相當(dāng)大的不便。n外墻為石材立面，具備一定品質(zhì)感；n整層僅有兩個衛(wèi)生間，且不能作為公共使用，將為其他商鋪帶來使用上的不便；n除 10套相對設(shè)計方正的小戶型產(chǎn)品之外，其余產(chǎn)品均存在分割凌亂，動線不當(dāng)?shù)热秉c，難以滿足使用需求。23產(chǎn)品戶型分析商業(yè)營銷思路 — 項目分析n北側(cè)底商立面n南側(cè)底商立面n從產(chǎn)品設(shè)計方面看，南側(cè)里面的窗戶設(shè)計較多，且面積大，相對蘭德華庭同類項目，采光更好，視野更加開闊，使室內(nèi)舒適度更高。n窗戶的設(shè)計預(yù)留了加裝隔層的余地，為空間改造提供了方便。24分析總結(jié)商業(yè)營銷思路 — 項目分析n目前產(chǎn)品周邊區(qū)域無商業(yè)氛圍，再次 “ 養(yǎng)市 ” 需 35年較長時間；n小面積底商產(chǎn)品總價低，對比周邊重點項目的單位面積極其租賃情況，屬于市場上相對較易去化的產(chǎn)品；n大面積底商產(chǎn)品受建筑設(shè)計的影響，格局欠方正，將會影響實際的商業(yè)活動；n從立面上看，本項目立面具備一定品質(zhì)感，且為進一步改造提供了產(chǎn)品支持。25目錄市場調(diào)研項目分析客戶分析產(chǎn)品定位營銷思路26客戶調(diào)研商業(yè)營銷思路 — 客戶分析客戶姓名 聯(lián)系方式 需求面積 (㎡ ) 價格意向 (元 /㎡ ) 經(jīng)營項目 使用意向魏明 13911670069 100左右 15000以下 美容美發(fā) ,便民類 自用付有良 13693397099 50~100 12023左右 便利店 ,藥店 投資 /自用雷辰光 13366022246 80 8000 煙酒類 自用韓莉 13701292387 100 10000 飾品店 自用意向客戶調(diào)研截止到 4月 16日，銷售體累計接訪商鋪意向客戶 12位，在經(jīng)過追訪、調(diào)查后，篩選出以上四位客戶的購買意向，從中可以看出 ——n客戶能接受的價格在 12023元 /㎡左右，面積多在 100 ㎡左右，按此推算， 客戶心理能夠承受的總價在 120萬元以下 。n以上數(shù)據(jù)表明， 意向客戶多為小型底成本業(yè)態(tài)經(jīng)營者 ，多為自用，且業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)日常需求為主。n意向比僅為 33%，說明 意向客戶對本區(qū)域的商鋪認(rèn)可程度較低 。27客戶調(diào)研商業(yè)營銷思路 — 客戶分析周邊底商潛在客戶調(diào)研客戶姓名 現(xiàn)住底商名稱 目前經(jīng)營項目及面積 目前對本項目的認(rèn)知趙女士 田村路沿線底商 廣告制作， 120㎡ 可以考慮購買，等到看到現(xiàn)房后試情況再行決定王先生 美廉美底商 發(fā)廊， 60㎡ 不會考慮購買，但如果價格便宜，會考慮租賃宋女士 天下城底商 煙酒店， 40㎡ 目前無商業(yè)氛圍，價格也待商討85%的客戶聲稱自身財力有限，不會購買本區(qū)域的商鋪。75%的客戶認(rèn)為近年內(nèi)本項目所在地段難以維持經(jīng)營。在市調(diào)過程中，偉業(yè)對田村路沿路的商業(yè)業(yè)主進行了意向訪問，在采訪的 20位客戶當(dāng)中，選擇如下三位具代表的客戶進行分析：n周邊潛在客戶普遍購買力偏低， 可接受本項目偏小面積的戶型產(chǎn)品 ；n由于本項目處于期房階段，客戶的的觀望心理較嚴(yán)重 ；n客戶對周邊商鋪市場較了解，認(rèn)為目前區(qū)域商鋪市場將隨著市政建設(shè)和項目開發(fā)有所發(fā)展，但 現(xiàn)階段心理價格偏低 。28客
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