【文章內(nèi)容簡介】 、 、5 、 5 6 1010 1212 1313 1316 176 60、 90、 120 4 8 9100、 1010 1212 131 1416 200 8 91 5 70、 810 1011 1131 戶型配比 80平以下的占所有戶型的%, 80100平的占%， 100120平的沒有 120以上的占% 80平以下占首推戶型的%,80100平的占 %，其他部分規(guī)劃未定 80平以下的占二期戶型 22%， 80100平的沒有 . 100120平的占%， 120以上的占%， 80平以下占所有戶型 14%，80100平占50%， 100120平的占 36%, 120平以上的沒有 80平以下的占首推戶型 % 80100平占% 100120平占% 120以上的占% 80以下的沒有 , 80100平的占首推戶型的 %， 100120的沒有 120以上的占%，二期戶型面積不詳 80以下的占首推戶型的 50% 80100平占%， 100120平占% 120以上的占 % 銷售情況 未開盤 未開盤 70%,所剩余的多為 140160以上的大戶型 . 73%，小戶型60平北向現(xiàn)在滯銷 未開盤，已經(jīng)開始認(rèn)購，認(rèn)購當(dāng)天賣出200張 VIP卡 95%，高層只剩 87平不到 7套。 小戶型去化比較慢， 區(qū)域競品戶型結(jié)構(gòu)分析 ?結(jié)合競爭市場主力戶型和本表，可以看出 80100平米的戶型去化速度較快，從周邊競品項目所剩戶型看，萬科新里程所剩的部分小戶型 60平北向戶型已經(jīng)滯銷去化非常緩慢，金地高層已經(jīng)基本去化 95%，目前只剩87平戶型不到 7套。 SR所剩的多數(shù)為大戶型 140160平以上。 ?本項目從目前銷售情況看，小戶型所占比重較大且去化較慢，從前兩波成交客戶上來看，本項目小戶型低價策略在市場上反映并不是十分明顯，因此建議應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計上進行深度思考，目前已經(jīng)不是單純價格因素導(dǎo)致去化緩慢。 競品分析 區(qū)域競品戶型細節(jié)分析 同面積區(qū)間競品項目對比 89㎡ （與競爭項目同等戶型類比） 沿海國際中心 優(yōu) 、 、 ,得房率高、 2 劣 、 坤泰新界 84㎡ 優(yōu) 、 、 3 劣 . 泛美華庭 92㎡ 優(yōu) 4 劣 .、 、 、 10平左右、 SR國際新城 90㎡ 優(yōu) 、 、 5 劣 ,廳暗、 、 面積 金地國際花園 1號樓 87㎡ 優(yōu) 、 、 1 劣 ?尋找當(dāng)前市場上產(chǎn)品空白段，把握市場機會點。 ?同質(zhì)化產(chǎn)品競爭優(yōu)勢各異，但在本項目中具體的細節(jié)優(yōu)勢強勁 ?在整個競爭項目中絕對性競爭優(yōu)勢不明顯，與其他項目不構(gòu)成威脅。 ?通過對周邊項目的深化分析，各個項目與本案產(chǎn)品有競爭上具有相似性。 競品分析 區(qū)域競品產(chǎn)品特點分析 項目名稱 泛美華庭 億豐廣場 SR國際新城 萬科新里程 坤泰新界 金地國際花園 沿海國際中心 是否四明 %為四明戶型 30%是四明 70%為四明 80%是 80%為四明戶型 80%是 25%為四明戶型 是否南北通透 %為南北通透 20%南北通透 50%南北通透 76%南北通透 80%是 90%是 %為南北通透 賺送花園 /露臺 /飄窗 露臺 1/2贈送、飄窗 無 無 一樓送花園，露臺免費送 部分贈送 1/2贈送 露臺與入戶花園都 1/2贈送 公攤率 25% 不詳 ,未最終確定 18%23% 20% 1520% 20% 20% 是否功能分區(qū)明確齊全 是，但部分布局不合理 布局不合理、功能分區(qū)不齊全 是 是 是 是 是 ?通過對主要競爭項目的市場調(diào)研可以看出 本項目產(chǎn)品上具備一定的特點 ， 但 相對于市場而言， 競爭態(tài)勢嚴(yán)峻 ； 競品分析 區(qū)域競品推廣情況分析 項目名稱 泛美華庭 億豐廣場 SR國際新城 萬科新里程 坤泰新界 金地國際花園 沿海國際中心 重要推廣階段與節(jié)點 面市時點 2023年 8月初 2023年 8月 2023年 2023年 6月 2023年 6月初 蓄水時點 2023年 8月初 2023年 8月 2023年初 2023年 6月 2023年 6月初 2023年 6月 認(rèn)購時點 預(yù)計 12月 2023年 10月 2023年 8月初 未認(rèn)購，預(yù)計12月 開盤時點 預(yù)計 12月 未定 2023年底 2023年 8月 18 未開盤，預(yù)計08年 推廣手段 報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、電視、車體 車體，路牌、道旗、雜志、網(wǎng)絡(luò)、報廣、短信 報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、 報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、路牌、雜志 車體、網(wǎng)絡(luò)、道旗、圍擋、路牌、短信 報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、路牌、燈箱候車亭 報廣、車體，道旗、圍擋、短信、網(wǎng)絡(luò)、道路指引、分眾傳媒 主要推廣手段 報廣、戶外、短信、車體 戶外、報廣 報廣、短信、 短信、報廣 道旗、路牌、車體 戶外、報廣 短信、報廣、戶外 蓄客周期 7個月 6個月 1年半 1年 8個月 10個月 5個月 ?區(qū)域市場競爭項目推廣手段較為傳統(tǒng)； ?相對于本項目蓄水時間短，戶外推廣力度不足的情況，加大項目優(yōu)勢產(chǎn)品針對市場進行差異化推廣手段是本項目當(dāng)前的關(guān)鍵問題； ?同時結(jié)合市場開展項目獨特人文的 SP/PR活動打造市場傳播平面，實現(xiàn)項目迅速引爆的基點。 競品分析 項目名稱 泛美華庭 億豐廣場 SR國際新城 萬科新里程 坤泰新界 金地國際花園 沿海國際中心 現(xiàn)均價 未開盤 未開盤 板式高層 4960 蝶式高層 4600 4900， 景觀樓王 5600 未開盤 高層 4950 5000 現(xiàn)最低價 未開盤 3800 4023 4400 未開盤 高層 4466 4398 現(xiàn)最高價 未開盤 無 5300 5900 未開盤 高層 5409 5755 入市均價 預(yù)計 4800 4200 3800 4600 高層 49005500 多層 58006400 4900 4895 推盤套數(shù) 推 378套 450套左右 推 1362套， 600套 868套 420套 480套 銷售率 未開盤 未開盤 60% 73% 未開盤 整體 70%， 高層 95% % 區(qū)域市場競品銷售情況分析 ?區(qū)域內(nèi)競爭項目的 主力均價集中在 49005000元 /平方米 。 ?萬科、金地憑借品牌知名度 ,以及 較長時間的蓄客期 ，贏得了一定的市場； ?針對本項目目前現(xiàn)狀偉業(yè)建議繼續(xù)用 86平來做標(biāo)桿，而小戶型所剩余戶型從現(xiàn)在來看去化比較慢，成交客戶情況分析可以分析出小戶型由于是北向已經(jīng)不光是價格這一單一因素決定滯銷，因此建議應(yīng)在產(chǎn)品改良上進行思考。并同時加大推廣力度，增加戶外導(dǎo)引，活用促銷策略例如精裝不漲價。 競品分析 競品分析 競品項目與本項目價格比較 同樣樓層 8層 60平成交價格比較 項目名稱 面積 朝向 成交價格 萬科新里程 60平 西北 4600 沿海國際中心 西北 4812 同樣樓層 9層 90平戶型成交價格比較 項目名稱 面積 朝向 成交價格 萬科新里程 96平 南北通透 4950 金地國際花園 南北通透 5049 沿海國際中心 89平 南北通透 5181 同樣樓層 8層 120平左右戶型成交價格比較 項目名稱 面積 朝向 成交價格 萬科新里程 120平 南北通透 4500 沿海國際中心 120平 南北向 5469 項目名稱 整體高層成交均價 萬科新里程 4900 金地國際花園 4924 沿海國際中心 5067 坤泰新界 預(yù)計 5月開盤高層（ 49005500） 泛美華庭 預(yù)計 5月開盤入市均價 4800 各項目高層整體成交均價比較 ?從以上本項目與周邊項目價格比較來看，無論是同樓層同面積同朝向戶型成交均價比較還是整體高層成交均價比較來看，本項目都遠高于周邊其它項目，因此建議本項目在今后的價格攀升速度上不要過快，目前已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)價格相對較高的樓盤，如果價格提升過快將會給銷售帶來一定的阻力。 結(jié) 論 ? 市場對 沿海地產(chǎn)的品牌認(rèn)知度較低 。 ? 純產(chǎn)品角度看去本項目無突出特性，核心競爭力相對不足，地段成為本項目的最大優(yōu)勢； ? 到今年年底區(qū)域內(nèi)將有多個項目開盤，競爭樓盤主力戶型多以 中小戶型為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，市場競爭激烈； ? 朝向因素成為市場消費者普遍關(guān)注的問題，尤其以萬科 90平米戶型及金地 87平米戶型為例， 非南向戶型銷售情況較差 ； ? 目前區(qū)域住宅價格集中在 4900元 /平米 5000元 /平米之間； ? 沈河區(qū)、和平區(qū)的南部區(qū)域及渾南新區(qū)是主要的蓄客群，市調(diào)過程中結(jié)合銷售人員的講解，發(fā)現(xiàn)客群對 本區(qū)域的投資認(rèn)知較差 ，普遍關(guān)注市中心繁華區(qū)域； ? 競爭項目的多數(shù)推廣周期都在 8個月以上，而本項目的推廣正真于今年 10月份才開始并推廣周期沒有連續(xù)，蓄客周期較短，需 采取差異化策略指導(dǎo)，并加大推廣力度 。 基于本體，重新審視項目優(yōu)劣勢 奧體核心區(qū)，復(fù)合大盤 ?地處金廊之首，奧體核心 ?距離規(guī)劃中的地鐵很近 ?沿海具有一定的品牌優(yōu)勢 ?聯(lián)袂金廊沿線項目，打造城市建筑綜合體 S ?作為沿海第一個項目，知名度低 ?有效蓄客期短 ?受蘇撫鐵路、汽車站場的影響 ?區(qū)域配套不成熟，人氣較差 ?容積率高，居住舒適度低 W O T ?08奧運會帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展； ?渾南區(qū)域規(guī)劃逐步完善，成為高品質(zhì)項目聚集地 ?地鐵二號線已經(jīng)開始施工 ?區(qū)域內(nèi)目前競