【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、 、5 、 5 6 1010 1212 1313 1316 176 60、 90、 120 4 8 9100、 1010 1212 131 1416 200 8 91 5 70、 810 1011 1131 戶(hù)型配比 80平以下的占所有戶(hù)型的%, 80100平的占%， 100120平的沒(méi)有 120以上的占% 80平以下占首推戶(hù)型的%,80100平的占 %，其他部分規(guī)劃未定 80平以下的占二期戶(hù)型 22%， 80100平的沒(méi)有 . 100120平的占%， 120以上的占%， 80平以下占所有戶(hù)型 14%，80100平占50%， 100120平的占 36%, 120平以上的沒(méi)有 80平以下的占首推戶(hù)型 % 80100平占% 100120平占% 120以上的占% 80以下的沒(méi)有 , 80100平的占首推戶(hù)型的 %， 100120的沒(méi)有 120以上的占%，二期戶(hù)型面積不詳 80以下的占首推戶(hù)型的 50% 80100平占%， 100120平占% 120以上的占 % 銷(xiāo)售情況 未開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 70%,所剩余的多為 140160以上的大戶(hù)型 . 73%，小戶(hù)型60平北向現(xiàn)在滯銷(xiāo) 未開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天賣(mài)出200張 VIP卡 95%，高層只剩 87平不到 7套。 小戶(hù)型去化比較慢， 區(qū)域競(jìng)品戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析 ?結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶(hù)型和本表，可以看出 80100平米的戶(hù)型去化速度較快，從周邊競(jìng)品項(xiàng)目所剩戶(hù)型看，萬(wàn)科新里程所剩的部分小戶(hù)型 60平北向戶(hù)型已經(jīng)滯銷(xiāo)去化非常緩慢，金地高層已經(jīng)基本去化 95%，目前只剩87平戶(hù)型不到 7套。 SR所剩的多數(shù)為大戶(hù)型 140160平以上。 ?本項(xiàng)目從目前銷(xiāo)售情況看，小戶(hù)型所占比重較大且去化較慢，從前兩波成交客戶(hù)上來(lái)看，本項(xiàng)目小戶(hù)型低價(jià)策略在市場(chǎng)上反映并不是十分明顯，因此建議應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行深度思考，目前已經(jīng)不是單純價(jià)格因素導(dǎo)致去化緩慢。 競(jìng)品分析 區(qū)域競(jìng)品戶(hù)型細(xì)節(jié)分析 同面積區(qū)間競(jìng)品項(xiàng)目對(duì)比 89㎡ （與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同等戶(hù)型類(lèi)比） 沿海國(guó)際中心 優(yōu) 、 、 ,得房率高、 2 劣 、 坤泰新界 84㎡ 優(yōu) 、 、 3 劣 . 泛美華庭 92㎡ 優(yōu) 4 劣 .、 、 、 10平左右、 SR國(guó)際新城 90㎡ 優(yōu) 、 、 5 劣 ,廳暗、 、 面積 金地國(guó)際花園 1號(hào)樓 87㎡ 優(yōu) 、 、 1 劣 ?尋找當(dāng)前市場(chǎng)上產(chǎn)品空白段，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ?同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)各異，但在本項(xiàng)目中具體的細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁 ?在整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中絕對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，與其他項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。 ?通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的深化分析，各個(gè)項(xiàng)目與本案產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)上具有相似性。 競(jìng)品分析 區(qū)域競(jìng)品產(chǎn)品特點(diǎn)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 泛美華庭 億豐廣場(chǎng) SR國(guó)際新城 萬(wàn)科新里程 坤泰新界 金地國(guó)際花園 沿海國(guó)際中心 是否四明 %為四明戶(hù)型 30%是四明 70%為四明 80%是 80%為四明戶(hù)型 80%是 25%為四明戶(hù)型 是否南北通透 %為南北通透 20%南北通透 50%南北通透 76%南北通透 80%是 90%是 %為南北通透 賺送花園 /露臺(tái) /飄窗 露臺(tái) 1/2贈(zèng)送、飄窗 無(wú) 無(wú) 一樓送花園，露臺(tái)免費(fèi)送 部分贈(zèng)送 1/2贈(zèng)送 露臺(tái)與入戶(hù)花園都 1/2贈(zèng)送 公攤率 25% 不詳 ,未最終確定 18%23% 20% 1520% 20% 20% 是否功能分區(qū)明確齊全 是，但部分布局不合理 布局不合理、功能分區(qū)不齊全 是 是 是 是 是 ?通過(guò)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研可以看出 本項(xiàng)目產(chǎn)品上具備一定的特點(diǎn) ， 但 相對(duì)于市場(chǎng)而言， 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻 ； 競(jìng)品分析 區(qū)域競(jìng)品推廣情況分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 泛美華庭 億豐廣場(chǎng) SR國(guó)際新城 萬(wàn)科新里程 坤泰新界 金地國(guó)際花園 沿海國(guó)際中心 重要推廣階段與節(jié)點(diǎn) 面市時(shí)點(diǎn) 2023年 8月初 2023年 8月 2023年 2023年 6月 2023年 6月初 蓄水時(shí)點(diǎn) 2023年 8月初 2023年 8月 2023年初 2023年 6月 2023年 6月初 2023年 6月 認(rèn)購(gòu)時(shí)點(diǎn) 預(yù)計(jì) 12月 2023年 10月 2023年 8月初 未認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)12月 開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn) 預(yù)計(jì) 12月 未定 2023年底 2023年 8月 18 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)08年 推廣手段 報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、電視、車(chē)體 車(chē)體，路牌、道旗、雜志、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、短信 報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、 報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、路牌、雜志 車(chē)體、網(wǎng)絡(luò)、道旗、圍擋、路牌、短信 報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、路牌、燈箱候車(chē)亭 報(bào)廣、車(chē)體，道旗、圍擋、短信、網(wǎng)絡(luò)、道路指引、分眾傳媒 主要推廣手段 報(bào)廣、戶(hù)外、短信、車(chē)體 戶(hù)外、報(bào)廣 報(bào)廣、短信、 短信、報(bào)廣 道旗、路牌、車(chē)體 戶(hù)外、報(bào)廣 短信、報(bào)廣、戶(hù)外 蓄客周期 7個(gè)月 6個(gè)月 1年半 1年 8個(gè)月 10個(gè)月 5個(gè)月 ?區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣手段較為傳統(tǒng)； ?相對(duì)于本項(xiàng)目蓄水時(shí)間短，戶(hù)外推廣力度不足的情況，加大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)品針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行差異化推廣手段是本項(xiàng)目當(dāng)前的關(guān)鍵問(wèn)題； ?同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)開(kāi)展項(xiàng)目獨(dú)特人文的 SP/PR活動(dòng)打造市場(chǎng)傳播平面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目迅速引爆的基點(diǎn)。 競(jìng)品分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 泛美華庭 億豐廣場(chǎng) SR國(guó)際新城 萬(wàn)科新里程 坤泰新界 金地國(guó)際花園 沿海國(guó)際中心 現(xiàn)均價(jià) 未開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 板式高層 4960 蝶式高層 4600 4900， 景觀樓王 5600 未開(kāi)盤(pán) 高層 4950 5000 現(xiàn)最低價(jià) 未開(kāi)盤(pán) 3800 4023 4400 未開(kāi)盤(pán) 高層 4466 4398 現(xiàn)最高價(jià) 未開(kāi)盤(pán) 無(wú) 5300 5900 未開(kāi)盤(pán) 高層 5409 5755 入市均價(jià) 預(yù)計(jì) 4800 4200 3800 4600 高層 49005500 多層 58006400 4900 4895 推盤(pán)套數(shù) 推 378套 450套左右 推 1362套， 600套 868套 420套 480套 銷(xiāo)售率 未開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 60% 73% 未開(kāi)盤(pán) 整體 70%， 高層 95% % 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品銷(xiāo)售情況分析 ?區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 主力均價(jià)集中在 49005000元 /平方米 。 ?萬(wàn)科、金地憑借品牌知名度 ,以及 較長(zhǎng)時(shí)間的蓄客期 ，贏得了一定的市場(chǎng)； ?針對(duì)本項(xiàng)目目前現(xiàn)狀偉業(yè)建議繼續(xù)用 86平來(lái)做標(biāo)桿，而小戶(hù)型所剩余戶(hù)型從現(xiàn)在來(lái)看去化比較慢，成交客戶(hù)情況分析可以分析出小戶(hù)型由于是北向已經(jīng)不光是價(jià)格這一單一因素決定滯銷(xiāo)，因此建議應(yīng)在產(chǎn)品改良上進(jìn)行思考。并同時(shí)加大推廣力度，增加戶(hù)外導(dǎo)引，活用促銷(xiāo)策略例如精裝不漲價(jià)。 競(jìng)品分析 競(jìng)品分析 競(jìng)品項(xiàng)目與本項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 同樣樓層 8層 60平成交價(jià)格比較 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 朝向 成交價(jià)格 萬(wàn)科新里程 60平 西北 4600 沿海國(guó)際中心 西北 4812 同樣樓層 9層 90平戶(hù)型成交價(jià)格比較 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 朝向 成交價(jià)格 萬(wàn)科新里程 96平 南北通透 4950 金地國(guó)際花園 南北通透 5049 沿海國(guó)際中心 89平 南北通透 5181 同樣樓層 8層 120平左右戶(hù)型成交價(jià)格比較 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 朝向 成交價(jià)格 萬(wàn)科新里程 120平 南北通透 4500 沿海國(guó)際中心 120平 南北向 5469 項(xiàng)目名稱(chēng) 整體高層成交均價(jià) 萬(wàn)科新里程 4900 金地國(guó)際花園 4924 沿海國(guó)際中心 5067 坤泰新界 預(yù)計(jì) 5月開(kāi)盤(pán)高層（ 49005500） 泛美華庭 預(yù)計(jì) 5月開(kāi)盤(pán)入市均價(jià) 4800 各項(xiàng)目高層整體成交均價(jià)比較 ?從以上本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較來(lái)看，無(wú)論是同樓層同面積同朝向戶(hù)型成交均價(jià)比較還是整體高層成交均價(jià)比較來(lái)看，本項(xiàng)目都遠(yuǎn)高于周邊其它項(xiàng)目，因此建議本項(xiàng)目在今后的價(jià)格攀升速度上不要過(guò)快，目前已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)價(jià)格相對(duì)較高的樓盤(pán)，如果價(jià)格提升過(guò)快將會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)一定的阻力。 結(jié) 論 ? 市場(chǎng)對(duì) 沿海地產(chǎn)的品牌認(rèn)知度較低 。 ? 純產(chǎn)品角度看去本項(xiàng)目無(wú)突出特性，核心競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足，地段成為本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)； ? 到今年年底區(qū)域內(nèi)將有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主力戶(hù)型多以 中小戶(hù)型為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 朝向因素成為市場(chǎng)消費(fèi)者普遍關(guān)注的問(wèn)題，尤其以萬(wàn)科 90平米戶(hù)型及金地 87平米戶(hù)型為例， 非南向戶(hù)型銷(xiāo)售情況較差 ； ? 目前區(qū)域住宅價(jià)格集中在 4900元 /平米 5000元 /平米之間； ? 沈河區(qū)、和平區(qū)的南部區(qū)域及渾南新區(qū)是主要的蓄客群，市調(diào)過(guò)程中結(jié)合銷(xiāo)售人員的講解，發(fā)現(xiàn)客群對(duì) 本區(qū)域的投資認(rèn)知較差 ，普遍關(guān)注市中心繁華區(qū)域； ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的多數(shù)推廣周期都在 8個(gè)月以上，而本項(xiàng)目的推廣正真于今年 10月份才開(kāi)始并推廣周期沒(méi)有連續(xù)，蓄客周期較短，需 采取差異化策略指導(dǎo)，并加大推廣力度 。 基于本體，重新審視項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 奧體核心區(qū)，復(fù)合大盤(pán) ?地處金廊之首，奧體核心 ?距離規(guī)劃中的地鐵很近 ?沿海具有一定的品牌優(yōu)勢(shì) ?聯(lián)袂金廊沿線(xiàn)項(xiàng)目，打造城市建筑綜合體 S ?作為沿海第一個(gè)項(xiàng)目，知名度低 ?有效蓄客期短 ?受蘇撫鐵路、汽車(chē)站場(chǎng)的影響 ?區(qū)域配套不成熟，人氣較差 ?容積率高，居住舒適度低 W O T ?08奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ?渾南區(qū)域規(guī)劃逐步完善，成為高品質(zhì)項(xiàng)目聚集地 ?地鐵二號(hào)線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始施工 ?區(qū)域內(nèi)目前競(jìng)