偉業(yè)顧問_長沙房地產(chǎn)國際企業(yè)中心項(xiàng)目營銷推廣策略方案_49頁(編輯修改稿)
2025-03-06 14:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 如仍按原定價(jià)格入市認(rèn)購，可能較難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。合理引導(dǎo)客戶往中間層去化僅能消化 1號棟和 2號棟部分房源，客戶梯隊(duì)令人擔(dān)憂，現(xiàn)階段認(rèn)購恐難達(dá)到預(yù)期效果。記憶 2： 5月 7日客戶訪問及市調(diào)結(jié)論客戶市場工業(yè)地產(chǎn)：有園區(qū)初步發(fā)展均價(jià)：相對較低 入市價(jià)格不宜過高但其他園區(qū)僅初步發(fā)展未成大氣，因此本項(xiàng)目發(fā)展前景仍看好現(xiàn)有賣點(diǎn)：核心訴求融城核心長沙南，東湖高新（ 600133）鼎力打造湖南首家可按揭國際級生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 ……區(qū)位產(chǎn)品本質(zhì)首位效應(yīng)企業(yè)實(shí)力客戶反映一般集中在加工和制造業(yè)興趣高一般如何改變繼續(xù)熱炒南城合理引導(dǎo)，從純工業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)?“工商業(yè) ”延續(xù)炒作品牌逐步建立““ 工業(yè)新中心工業(yè)新中心””原有核心賣點(diǎn) 長株潭核心工業(yè)基地長株潭核心工業(yè)基地 …………始終未脫離 “ 純工業(yè) ” 地產(chǎn)問題從 “純工業(yè) ”轉(zhuǎn)變?yōu)?“工商業(yè) ”解決 如果我們連自己都無法說服，如何打動客戶？ 但是政府要求、項(xiàng)目性質(zhì)、初期定位又決定了我們無法在短時(shí)間內(nèi)脫離工業(yè)范疇。而且前期蓄客基本圍繞 “ 工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房 ” 為主，許多客戶對項(xiàng)目印象非常之模糊，大多停留在 “ 標(biāo)準(zhǔn)廠房 ” 階段?？梢哉f，我們連初步市場形象都尚未建立，談什么改變？ 所以，我們要首先在市場建立一個(gè)項(xiàng)目印象，再逐步通過營銷推廣來引導(dǎo)，從純 “ 工業(yè)地產(chǎn) ” 往 “ 工商業(yè)地產(chǎn) ” 上引導(dǎo)。階段 蓄客期 強(qiáng)銷期 余熱期月份 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月主要去化 2層 2層往上引導(dǎo)往上引導(dǎo) 14層 16層 16層 16層主要訴求及客戶來源標(biāo)準(zhǔn)廠房、中型制造業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、中小型制造業(yè)研發(fā)型、中小型制造業(yè)研發(fā)型、中小型制造業(yè)研發(fā)型、商務(wù)辦公、中小型制造業(yè)研發(fā)型、商務(wù)辦公研發(fā)型、商務(wù)辦公生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)廠房 研發(fā)中心 商務(wù)行政中心核心訴求改變節(jié)奏原因初步試水 —— 樹立項(xiàng)目口碑，建立項(xiàng)目初步形象逐步升級 —— 開始大客戶引導(dǎo)和招商，升級項(xiàng)目形象終極目標(biāo) —— 借長株潭行政中心落戶之際打造新的商務(wù)行政中心一、通路營銷總原則：合理投入、資源優(yōu)化戶外展示網(wǎng)絡(luò)短信直投報(bào)紙、廣播PART3 營銷執(zhí)行如何廣告烘托？借鑒市內(nèi)一些樓盤來電來訪數(shù)據(jù)，考量各個(gè)媒介到達(dá)率，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目需要和實(shí)際情況，以尋求最佳的媒體組合和效費(fèi)比最高的媒介渠道。預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 150組 /次平均投放費(fèi)用： 6萬 /次（包含硬軟廣） 120組 /次180組 /次180組 /次140組 /次150組 /次媒介到達(dá)率分析 —— 報(bào)紙預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 300組 /月平均投放費(fèi)用： /月（根據(jù)戶外位置、大小不同差別） 220組 /月320組 /月350組 /月250組 /月180組 /月媒介到達(dá)率分析 —— 戶外預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 200組 /月平均投放費(fèi)用： 2萬 /月（主要針對 0731房地產(chǎn)網(wǎng)） 160組 /月230組 /月220組 /月180組 /月 260組 /月數(shù)據(jù)來源：易居代理項(xiàng)目媒介到達(dá)率分析 —— 網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 200組 /月平均投放費(fèi)用： 12萬 /月（電視 +電臺） 150組 /月60組 /月130組 /月110組 /月80組 /月數(shù)據(jù)來源：易居代理項(xiàng)目媒介到達(dá)率分析 —— 電臺、電視預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 100組 /次平均投放費(fèi)用： 50萬條 /次 /數(shù)據(jù)來源：易居代理項(xiàng)目媒介到達(dá)率分析 —— 短信預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 200組 /次平均投放費(fèi)用： 5萬 /次2023年 6月，書院觀邸開盤熱銷 170余套，推廣主力方式之一即為定點(diǎn)直投。直投客戶效果評估媒介到達(dá)率分析 —— 直投、分眾預(yù)計(jì)吸引關(guān)注客戶： 500組 /次平均投放費(fèi)用： 5萬 /月2023年 25月，越界通過分眾蓄客 140組；2023年 5月，萬國城 MOMA開盤熱銷，其中通過分眾蓄客近 200組。分眾效果評估媒介資源 單次費(fèi)用 客戶吸引量 單組 /費(fèi)用 投放效應(yīng) 投放途徑報(bào)紙 60000/次 120組 500 費(fèi)效比中，爆發(fā)力強(qiáng) 適宜定期投放網(wǎng)絡(luò) 20230/月 80組 250 費(fèi)效比高，受眾直接 適宜長期投放電媒 120230/月 100組 1200 費(fèi)效比較低 偶爾投放短信 20230/次 50組 400 費(fèi)效比中，傳播力廣 階段性投放DM直投 50000/次 150組 330 費(fèi)效比高，有效傳播 階段性投放分眾 150000/3月 200 750 費(fèi)效比低，效果難把控 階段性投放216。報(bào)紙媒體信息量大，形象展示較為全面，因此受到報(bào)媒影響的客戶誠意度較高。216。短信、直投、網(wǎng)絡(luò)的效費(fèi)比高，適合大范圍投放。216。電媒雖然費(fèi)效比較低，但針對本項(xiàng)目客戶而言，具有公正性、公信力強(qiáng)、影響人群廣泛等優(yōu)勢，可選擇在開盤階段投放戶外：目前需考慮在告訴公路增加跨街車身： 4臺 806路車身廣告盡快到位車內(nèi)廣
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