【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定位 項(xiàng)目案名要有的特性： 唯一性 地段的契合 文化歷史感 足夠知名度 皇氣 朱雀門 項(xiàng)目即朱雀門，朱雀門即項(xiàng)目 便利性 稀缺性 文化性 朱雀門 案名須借勢(shì) 最大化突顯地段優(yōu)勢(shì)，用具象的歷史建筑說(shuō)明項(xiàng)目位置 包容地段的歷史、文化、優(yōu)勢(shì) 稀缺性 朱雀門外 ,黃金地段 離城一里進(jìn)退自如 物業(yè)升值 ,前景良好 土地供應(yīng)量少 版塊內(nèi)新房供應(yīng)短缺 身份象征 文化性 與西安城墻為鄰 心理自豪感 唐皇城的正街 身份優(yōu)越感 文化設(shè)施配套 小雁塔、博物館 便利性 居住圈 完善居住配套 成熟生活氛圍 商務(wù)圈 交通四通八達(dá) 商務(wù)氛圍成熟 商業(yè)圈 成熟氛圍 龐大消費(fèi)群 四 價(jià)格定位 定價(jià)原則 ? 每個(gè)階段分別制訂公布均價(jià)和一次性付款、按揭貸款的不同的優(yōu)惠比例，當(dāng)本階段達(dá)到方案控制面積后，即進(jìn)入下一銷售階段，實(shí)行下一階段的公布均價(jià)和優(yōu)惠比例。 階段控制均價(jià)和階段控制面積“雙控”原則 位置差別定價(jià)原則 分段投放房源，保證充分的價(jià)格提升空間原則 各階段實(shí)行位置差別定價(jià)策略，即根據(jù)每個(gè)階段的公布均價(jià)制訂出每套房源按照朝向、樓層、視野、景觀、戶型等不同的價(jià)格表，由開(kāi)發(fā)商審批后執(zhí)行 在分段投放房源時(shí)，如果某一面積段或戶型段售罄斷檔，雙方可商議提前投放后段房 在解籌前采取分步打開(kāi)樓層的方式，刺探客戶價(jià)格底線 如先打開(kāi) 12樓以下的房源價(jià)格，如果客戶接受，在打開(kāi) 18層以下房源價(jià)格，價(jià)格逐步走高 2666㎡高層，三梯二十戶均價(jià)： 8200 元 /㎡30畝， 18萬(wàn)平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場(chǎng)4080㎡12小高層， 3梯 22戶均價(jià)： 70004畝， 萬(wàn)平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟(jì)街粉巷西 1號(hào)粉巷一號(hào)40120 ㎡高層， 3梯 10戶均價(jià)： 50009畝， 5萬(wàn)平米陜西云峰置業(yè)綜合長(zhǎng)安路與體育館十字東南角南門國(guó)際55120 ㎡高層 3梯 10戶， 2梯 8戶均價(jià)： 500025畝， 11萬(wàn)平米昊偉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司住宅長(zhǎng)安路南稍門什字東南角永寧國(guó)際園51165 ㎡高層， 2梯 8戶均價(jià)： 5300占 12畝， 5萬(wàn)平米陜西廣合實(shí)業(yè)公司住宅西安市（明勝路 9號(hào)）悅城80140 ㎡高層， 2梯 2戶，2梯 4戶均價(jià)： 550066畝， 18萬(wàn)平米新榮基開(kāi)發(fā)公司住宅城南 草場(chǎng)坡新文巷 10號(hào)（ 3538 廠）榮城93㎡ 、 95㎡ 、 145 ㎡高層， 1梯 2戶， 1梯 6戶均價(jià)： 畝， 11萬(wàn)平米萬(wàn)科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 66號(hào)新地城120 330 ㎡高層， 1梯 2戶，躍層均價(jià)： ,367598 平米潤(rùn)基投資控股住宅西安含光門區(qū)域， 3513廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺(tái)50140 ㎡高層，東西向 2梯 5戶均價(jià)： 47009畝， 40000 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 88號(hào)都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價(jià)格區(qū)間（元 /㎡ ）規(guī)模開(kāi)發(fā)商類型位 置項(xiàng)目名稱㎡高層，三梯二十戶均價(jià)： 元 ㎡畝， 萬(wàn)平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場(chǎng)㎡小高層， 梯 戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟(jì)街粉巷西 號(hào)粉巷一號(hào)㎡高層， 梯 戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米陜西云峰置業(yè)綜合長(zhǎng)安路與體育館十字東南角南門國(guó)際㎡高層 梯 戶， 梯戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米昊偉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司住宅長(zhǎng)安路南稍門什字東南角永寧國(guó)際園㎡高層， 梯 戶均價(jià)：占 畝， 萬(wàn)平米陜西廣合實(shí)業(yè)公司住宅西安市（明勝路 號(hào)）悅城㎡高層， 梯 戶，梯 戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米新榮基開(kāi)發(fā)公司住宅城南 草場(chǎng)坡新文巷號(hào)（ 廠）榮城㎡ 、㎡ 、 ㎡高層， 梯 戶， 梯戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米萬(wàn)科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 號(hào)新地城㎡高層， 梯 戶，躍層均價(jià)：畝 平米潤(rùn)基投資控股住宅西安含光門區(qū)域，廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺(tái)㎡高層，東西向 梯 戶均價(jià)：畝， 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 號(hào)都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價(jià)格區(qū)間（元 ㎡ ）規(guī)模開(kāi)發(fā)商類型位 置項(xiàng)目名稱26 66 ㎡高層，三梯二十戶均價(jià)： 8200 元 / ㎡30 畝， 18 萬(wàn)平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場(chǎng)40 80 ㎡12 小高層， 3 梯 22 戶均價(jià)： 70004 畝， 萬(wàn)平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟(jì)街粉巷西 1 號(hào)粉巷一號(hào)40 120 ㎡高層， 3 梯 10 戶均價(jià)： 50009 畝， 5 萬(wàn)平米陜西云峰置業(yè)綜合長(zhǎng)安路與體育館十字東南角南門國(guó)際55 120 ㎡高層 3 梯 10 戶， 2 梯 8戶均價(jià)： 500025 畝， 11 萬(wàn)平米昊偉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司住宅長(zhǎng)安路南稍門什字東南角永寧國(guó)際園51 165 ㎡高層， 2 梯 8 戶均價(jià)： 5300占 12 畝， 5 萬(wàn)平米陜西廣合實(shí)業(yè)公司住宅西安市（明勝路 9 號(hào)）悅城80 140 ㎡高層， 2 梯 2 戶，2 梯 4 戶均價(jià)： 550066 畝， 18 萬(wàn)平米新榮基開(kāi)發(fā)公司住宅城南 草場(chǎng)坡新文巷 10號(hào)（ 3538 廠）榮城93 ㎡ 、 95㎡ 、 145 ㎡高層， 1 梯 2 戶， 1 梯 6戶均價(jià)： 畝， 11 萬(wàn)平米萬(wàn)科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 66 號(hào)新地城120 330 ㎡高層， 1 梯 2 戶，躍層均價(jià)： 畝 ,367598 平米潤(rùn)基投資控股住宅西安含光門區(qū)域， 3513廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺(tái)50 140 ㎡高層，東西向 2 梯 5 戶均價(jià)： 47009 畝， 40000 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 88 號(hào)都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價(jià)格區(qū)間（元 / ㎡ ）規(guī)模開(kāi)發(fā)商類型位 置項(xiàng)目名稱㎡高層，三梯二十戶均價(jià)： 元 ㎡畝， 萬(wàn)平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場(chǎng)㎡小高層， 梯 戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟(jì)街粉巷西 號(hào)粉巷一號(hào)㎡高層， 梯 戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米陜西云峰置業(yè)綜合長(zhǎng)安路與體育館十字東南角南門國(guó)際㎡高層 梯 戶， 梯戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米昊偉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司住宅長(zhǎng)安路南稍門什字東南角永寧國(guó)際園㎡高層， 梯 戶均價(jià)：占 畝， 萬(wàn)平米陜西廣合實(shí)業(yè)公司住宅西安市（明勝路 號(hào)）悅城㎡高層， 梯 戶，梯 戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米新榮基開(kāi)發(fā)公司住宅城南 草場(chǎng)坡新文巷號(hào)（ 廠）榮城㎡ 、㎡ 、 ㎡高層， 梯 戶， 梯戶均價(jià)：畝， 萬(wàn)平米萬(wàn)科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 號(hào)新地城㎡高層， 梯 戶，躍層均價(jià)：畝 平米潤(rùn)基投資控股住宅西安含光門區(qū)域，廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺(tái)㎡高層，東西向 梯 戶均價(jià)：畝， 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 號(hào)都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價(jià)格區(qū)間（元 ㎡ ）規(guī)模開(kāi)發(fā)商類型位 置項(xiàng)目名稱價(jià)格定位 根據(jù)周邊項(xiàng)目的配套以及價(jià)格，我們考慮： 面市表價(jià)均價(jià)定位為 56005800 元 /平方米 面市成交均價(jià)底價(jià)為 50005100 元 /平方米 后期根據(jù)認(rèn)籌、解籌的情況，逐步調(diào)整項(xiàng)目銷售價(jià)格 營(yíng)銷策略上考慮提高銷售表價(jià)，通過(guò)點(diǎn)位優(yōu)惠，制造價(jià)格落差，配合項(xiàng)目市場(chǎng)形象 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第三部分 營(yíng)銷推廣 一 任務(wù)說(shuō)明 再來(lái)看看我們銷售產(chǎn)品的情況 ： 銷售房源戶型配比： 三室 兩室 一室 3 3 1 房源分布 編號(hào) 戶型 面積（平米） 套數(shù) A 3室 125 68 B 3室 155 68 C 2室 110 68 D 3室 127 68 E 2室 88 68 F 2室 70 68 G 1室 67 66 注：按照層平圖戶型號(hào)編寫，公攤按照 20%計(jì)算 戶型分布平均，銷控主要在樓層和同類套型展開(kāi) 戶型配比反映三室數(shù)量較多，需在定價(jià)和銷控上考慮 銷售任務(wù) 5萬(wàn)建筑面積， 4萬(wàn)可銷售面積 銷售周期 1年（ ） 入市表價(jià) 5700元 計(jì)劃 09年 6月開(kāi)盤， 09年底 60%， 280套房源 10年 6月交工，銷售 90% 銷售回款 2億以上 平均每個(gè)月 40套銷售任務(wù) 平均每個(gè)月 1800萬(wàn)的回款任務(wù) 二 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷總原則：一個(gè)核心、兩條線索、多個(gè)節(jié)點(diǎn) 一個(gè)核心： 核心主題 —— 朱雀門 兩條線索： 產(chǎn)品線與客戶線（明線） //與主題相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)（暗線） 多個(gè)節(jié)點(diǎn)： 展銷會(huì)、解籌、開(kāi)盤、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、各種營(yíng)銷活動(dòng)、節(jié)假日 營(yíng)銷原則 — 以與眾不同的產(chǎn)品形象沖擊市場(chǎng)，建立一定的市場(chǎng)知名度，通過(guò)前期認(rèn)購(gòu)、 項(xiàng)目形象市場(chǎng)滲透，項(xiàng)目概念傳遞等營(yíng)銷動(dòng)作進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷推廣。 1. 前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段以形象推廣為主，誠(chéng)意客戶以交納誠(chéng)意金，簽定申請(qǐng)書的形式達(dá)到認(rèn)籌目的，同時(shí)輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題。 2. 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量和質(zhì)量達(dá)到一定程度后，進(jìn)行開(kāi)盤暨解籌活動(dòng)，前期通過(guò)宣傳推廣在市場(chǎng)上建立朱雀門品質(zhì)生活的產(chǎn)品形象，樹立產(chǎn)品主題，同時(shí)形成供不應(yīng)求的局面。 3. 在強(qiáng)銷階段，利用多種營(yíng)銷活動(dòng)和銷售手段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推介在熱銷階段，以營(yíng)銷活動(dòng)配合產(chǎn)品分項(xiàng)賣點(diǎn)的宣傳進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情景銷售。 4.