【文章內(nèi)容簡介】 （市場同質(zhì)化）43項目核心競爭力? 超高層252。 超高層住宅代表了現(xiàn)代人居的發(fā)展方向，是絕對意義上的劃時代產(chǎn)品，充分展現(xiàn)了人類科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，是先進(jìn)和積極的代名詞。高度決定視界！超高層住宅，必將帶給客戶一種全新的居住理念。生活在城市上空，以鷹的視角感受人生，生活空間豁然開敞，因居住而享受，因享受而愉悅。44? 地中海風(fēng)情252。 絕對差異化的地中海風(fēng)情建筑群，一改區(qū)域內(nèi)注重外在的建筑立意，由外及內(nèi)，通過建筑展現(xiàn)真正的生活內(nèi)涵，打造純粹的地中海風(fēng)情生活。風(fēng)情造就品味！來自地中海沿岸的氣息，傳遞出不一樣的異域風(fēng)情！火一般的熱情、無處不在的浪漫，包裹出別樣的生活情趣！人生就應(yīng)如此，享受生活，愉悅?cè)松? 項目核心競爭力45? 務(wù)實、進(jìn)取252。 秉承蘇浙企業(yè)務(wù)實、進(jìn)取的人文精神，匯聚社會優(yōu)勢資源，專注于項目運作的每一個過程，競競業(yè)業(yè)，打造精品項目，奉獻(xiàn)精致生活。態(tài)度實現(xiàn)價值 !態(tài)度本身就是一種存在，立志為人，擁有責(zé)任心和使命感的態(tài)度，才是真正的基礎(chǔ)。務(wù)實、進(jìn)取的精神念力，保障了產(chǎn)品的成功，責(zé)任開發(fā)，讓購房成為一種愉悅的享受 !項目核心競爭力46項目精神屬性? 以客戶的角度理解項目核心競爭優(yōu)勢，深度挖掘市場感知，強(qiáng)化客戶認(rèn)同，提煉項目精神屬性。熱情、浪漫、愉悅– 地中海風(fēng)情奠定熱情愉悅的基調(diào)；– 超高層帶來的空曠致遠(yuǎn)的人生享受；– 秉承于蘇浙人文理念的品質(zhì)之旅。474849項目營銷策略– 工程進(jìn)度及開發(fā)策略– 營銷分期– 價值運營– 客戶策略– 整體營銷策略50工程進(jìn)度及開發(fā)策略開發(fā)策略? 項目整體 35萬方，分 3期開發(fā)，分期劃分如圖所示；? 3棟超高層均分于 3期，確保每一期均有超高層，均勻分布施工壓力；? 滾動開發(fā)策略，確保 3期均能單獨運作，施工、交房同步進(jìn)行，最大化實現(xiàn)資金運營；? 3期確保能夠再進(jìn)行細(xì)分開發(fā)，以銷定產(chǎn)，均衡開發(fā)。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBB DBBA’DA’BBBBFA1BBBBBE BBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF一期二期三期51工程進(jìn)度試排2023年 2023年日期工程審批工程正負(fù)零施工三層拿預(yù)售證開盤5月 7月樣板房啟用9月 12月11月 1月 4月 6月下旬3月2月臨時接待中心啟用10月施工圖確定，試樁樁基施工8月施工十六層一組團(tuán)封頂承建單位進(jìn)場開工營銷中心開放52營銷分期? 拆分總量，少量多次，始終確保熱銷勢頭；? 視情況靈活采用開盤或加推的形式；? 戶型搭配，每期均有亮點戶型面市；? 利用多次開盤，運營項目價值。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBB DBBA’DA’BBBBFA1BBBBBE BBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF分期 組團(tuán) 體量（㎡） 戶型類型一期 43044 A1BDEF 27378 BCDEF 30224 A1BED 38761 A1BDE二期 36844 BCDE 43560 A1BCE 42086 A1BF三期 41302 A1ABE 49467 BCDEFH53周邊項目類比綜合上述，得出本案銷售均價 A= /㎡可比樓盤因素　 南國明珠 水墨蘭軒 水墨清華 百靈景都 本案地理位置（ 10） 9 8 8 8 8交 通（ 5） 4 4 4 4 4工程進(jìn)度（ 5） 4 4 4 4 4外部環(huán)境（ 5） 4 4 4 3 4配套設(shè)施（ 10） 9 8 7 8 8項目規(guī)模（ 5） 3 3 4 4 4戶型面積（ 5） 3 4 3 4 4戶型設(shè)計（ 10） 8 9 8 8 8裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 10） 7 7 7 7 7建筑材料（ 10） 8 8 8 7 8物業(yè)管理（ 10） 8 8 8 8 8開發(fā)商品牌（ 5） 3 3 3 3 4外立面（ 10） 8 8 8 9 8綜合（ 100） 78 78 76 77 79　 銷售價格比較系數(shù)可調(diào)均價權(quán)重南國明珠 7800 7878 20水墨蘭軒 7400 7474 30水墨清華 8800 9064 25百靈景都 8600 8976 25入市價格測算54　 銷售價格 比較系數(shù) 可調(diào)均價 權(quán)重錦繡長江 10500 9240 50中央公園 12023 10409 50可比樓盤因素　 錦繡長江 中央公園 本案地理位置（ 10） 8 8 8交 通（ 5） 7 8 9工程進(jìn)度（ 5） 5 5 4外部環(huán)境（ 5） 5 5 4配套設(shè)施（ 10） 9 9 8項目規(guī)模（ 5） 5 5 4戶型面積（ 5） 5 5 4戶型設(shè)計（ 10） 5 5 4裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 10） 9 9 8建筑材料（ 10） 9 9 8物業(yè)管理（ 10） 9 9 8開發(fā)商品牌（ 5） 5 5 3外立面（ 10） 9 9 8合計 90 91 80綜合上述，得出本案銷售均價 B= /㎡入市價格測算標(biāo)桿項目類比因為以上參考項目分別為周邊普通住宅和高端項目，最終得出的本案銷售均價=*+*= /㎡ 。綜合考慮影響本案其他因素，建議本案的一期入市的銷售均價為 8500元 /㎡ 。55項目一期價值運營模式一期8500 88009400 10000通過一期整盤運作，最終實現(xiàn)均價 9000元 /平方 8500元 /平方； 8800元 /平方； 9400元 /平方； 10000元 /平方；56? 本項目是一個引領(lǐng)人居方向的大型項目，立足于武漢市中心城區(qū)，且運作周期長達(dá) 4年；? 時間的變化及項目高度的變化，客戶必然隨之泛化，任何一種對客戶的主觀臆斷均有悖于客戶的有效性原則；? 對于本案，客戶策略是一個系統(tǒng)的動態(tài)過程，隨著項目運營的深入，客戶策略也會發(fā)生改變 … …項目客戶策略★一級區(qū)域沌口漢口二三環(huán) 漢口一二環(huán)鐘家村二級區(qū)域注： “ 六橋一隧一路 ” 政策的實施對武昌客戶將會產(chǎn)生較大影響。216。 一級區(qū)域 （核心客戶）：項目所在區(qū)域內(nèi)、鐘家村216。 二級區(qū)域 （重要客戶）：漢口區(qū)域（寶豐路、古田為代表）、沌口區(qū)域216。 三級區(qū)域 （次要客戶）：其他區(qū)域（主要包括外來遷入人口，如漢南、蔡甸等武漢郊區(qū)人口、8+1城市圈等。項目客戶策略客戶來源分析58出于對競品項目的客群研究、本項目周邊交通環(huán)境的發(fā)展趨勢，以及漢陽城中村的建設(shè)，可將本項目客戶來源區(qū)域劃分為：216。 一級區(qū)域 （核心客戶）：項目所在區(qū)域內(nèi)、鐘家村216。 二級區(qū)域 （重要客戶）：漢口區(qū)域（寶豐路、古田為代表）、沌口區(qū)域216。 三級區(qū)域 （次要客戶）：其他區(qū)域（主要包括外來遷入人口，如漢南、蔡甸等武漢郊區(qū)人口、 8+1城市圈等。一期主力客戶將集中在 20分鐘車行交通圈內(nèi)，即以王家灣為中心的漢陽區(qū)域為主但未來隨著交通環(huán)境的逐步改善，推廣與銷售的拓展，不斷向外圍擴(kuò)張?！?分鐘可達(dá)10分鐘可達(dá)20分鐘可達(dá)客戶地圖★一級區(qū)域沌口漢口二三環(huán) 漢口一二環(huán)鐘家村二級區(qū)域項目客戶策略59一期主要客戶 ：252。漢陽區(qū)中高公務(wù)員252。王家灣商圈大商戶252。墨水湖拆遷新貴富252。鐘家村商圈大商戶252。沌口開發(fā)區(qū)企業(yè)主252。黃金口園區(qū)企業(yè)主252。四新江提新貴富層252?！匾蛻魸撛诳蛻艉诵目蛻?30140 ㎡㎡三房、四房三房、四房總價總價 120160萬萬80130㎡㎡兩房、三房兩房、三房總價總價 60120萬萬80120㎡㎡兩房、三房兩房、三房75120萬萬二置＋首改二置＋首改 +投資投資老板＋官僚老板＋官僚大漢陽＋沌口大漢陽＋沌口二置＋二改二置＋二改商戶商戶 +中高管中高管小老板＋公務(wù)員小老板＋公務(wù)員王家灣＋墨水湖王家灣＋墨水湖首改＋首置首改＋首置企業(yè)主