偉業(yè)顧問項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略(編輯修改稿)
2025-01-31 03:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 25 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 26 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 區(qū)域市場(chǎng)分析 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項(xiàng)目銷售情況 營(yíng)銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 27 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 本案在營(yíng)銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 營(yíng)銷后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，其開盤銷售具有滯后性，也暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 本案在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則處于一個(gè)暫時(shí)的真空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 28 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 如果本項(xiàng)目選擇在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)分界嶺，將 08年?duì)I銷過(guò)程非人為因素的分成了兩個(gè)階段，容易出現(xiàn)營(yíng)銷的斷檔，所以?shī)W運(yùn)會(huì)之前要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理快速去化，又由于奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì) ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理去化。 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 29 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Question 3：項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)有哪些？ 本項(xiàng)目到底是什么？ 30 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 位于價(jià)值成長(zhǎng)區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點(diǎn)之一，機(jī)場(chǎng)二期、新國(guó)展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對(duì)于地緣及投資客戶有很大吸引力。 項(xiàng)目銷售前期處于時(shí)間上和空間上的競(jìng)爭(zhēng)真空； 無(wú)論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類的領(lǐng)袖項(xiàng)目； 突破現(xiàn)有市場(chǎng)傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風(fēng)格的產(chǎn)品可能與目標(biāo)客群產(chǎn)生共鳴。 與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目容積率較高； 奧運(yùn)會(huì)到來(lái)所帶來(lái)的臨時(shí)政策的不確定性； 周邊即將入市的項(xiàng)目對(duì)本案有一定的客戶分流影響。 項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶產(chǎn)生心理和經(jīng)濟(jì)上的抗性； 市場(chǎng)濃重的觀望情緒使得客戶的需求或被延遲。 31 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 一個(gè)在未來(lái)區(qū)域價(jià)值不斷增長(zhǎng)下的里程碑產(chǎn)品 項(xiàng)目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國(guó)展旁新生城市社區(qū) 32 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Question 4：目標(biāo)客戶 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿?huì)購(gòu)買本項(xiàng)目？ 33 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級(jí)客戶 投資客 項(xiàng)目客戶定位 34 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 項(xiàng)目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽(yáng)公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運(yùn)村和中關(guān)村區(qū)域 購(gòu)買分析： 市中心目前的高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致購(gòu)買力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購(gòu)房需求和剛性購(gòu)買力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 預(yù)計(jì)購(gòu)買比例： 40% 35 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 地緣性客戶 首都機(jī)場(chǎng)的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務(wù)人員 新國(guó)展與國(guó)航基地的商務(wù)工作人士 項(xiàng)目客戶定位 購(gòu)買分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴(kuò)大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級(jí)的住房需求。 預(yù)計(jì)購(gòu)買比例： 35% 36 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 本地升級(jí)客戶 私營(yíng)企業(yè)主與個(gè)體工商戶 企事業(yè)單位工作人員 項(xiàng)目客戶定位 購(gòu)買分析： 區(qū)域居住配套的不斷改善和提高，生活更加便利； 軌道交通的修建和便捷的交通路網(wǎng)，令其往返于市中心更加方便 預(yù)計(jì)購(gòu)買比例： 10% 37 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 投資客 來(lái)自中央別墅區(qū)的二次購(gòu)買者 京城內(nèi)純投資客戶 項(xiàng)目客戶定位 購(gòu)買分析： 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)短期投資回報(bào)率比較容易計(jì)算； 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 預(yù)計(jì)購(gòu)買比例： 15% 38 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 動(dòng)態(tài)客戶來(lái)源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級(jí)客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 39 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Question 5：營(yíng)銷推廣 偉業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)是什么？ 如何更快、更準(zhǔn)地鎖定目標(biāo)客戶？ 40 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 營(yíng)銷目標(biāo) 我們的目標(biāo) ： 11個(gè)月完成銷售額 實(shí)現(xiàn)全盤均價(jià) 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價(jià) :16300元 /平方米 ,平層銷售均價(jià) :11730元 /平方米 41 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 更高、更強(qiáng)、更快 整體營(yíng)銷策略 42 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 ? 高姿態(tài)，站在區(qū)域發(fā)展的角度 ? 中央別墅區(qū) ?新國(guó)展發(fā)展區(qū) ?機(jī)場(chǎng)和天竺產(chǎn)業(yè)區(qū) ? 高起點(diǎn)，樹立價(jià)格標(biāo)桿 ? 以平層公寓價(jià)格促進(jìn) LOFT公寓銷售 整體營(yíng)銷策
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