偉業(yè)顧問項目整體營銷策略(編輯修改稿)
2025-01-31 03:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場分析 25 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場分析 26 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項目銷售情況 營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 27 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 本案在營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 營銷后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競爭，其開盤銷售具有滯后性，也暫無競爭壓力 本案在奧運會前開盤銷售，則處于一個暫時的真空競爭狀態(tài) 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認(rèn)為： 28 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 如果本項目選擇在奧運會前開盤銷售，則奧運會對本項目來說是一個分界嶺，將 08年營銷過程非人為因素的分成了兩個階段，容易出現(xiàn)營銷的斷檔，所以奧運會之前要實現(xiàn)項目的合理快速去化，又由于奧運會對項目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項目的營銷目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢和資源優(yōu)勢 ，實現(xiàn)項目的合理去化。 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認(rèn)為： 29 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Question 3：項目分析 本項目優(yōu)劣勢有哪些？ 本項目到底是什么？ 30 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 項目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析 位于價值成長區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點之一，機(jī)場二期、新國展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對于地緣及投資客戶有很大吸引力。 項目銷售前期處于時間上和空間上的競爭真空； 無論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類的領(lǐng)袖項目； 突破現(xiàn)有市場傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風(fēng)格的產(chǎn)品可能與目標(biāo)客群產(chǎn)生共鳴。 與周邊項目相比，本項目容積率較高； 奧運會到來所帶來的臨時政策的不確定性； 周邊即將入市的項目對本案有一定的客戶分流影響。 項目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶產(chǎn)生心理和經(jīng)濟(jì)上的抗性； 市場濃重的觀望情緒使得客戶的需求或被延遲。 31 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 一個在未來區(qū)域價值不斷增長下的里程碑產(chǎn)品 項目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國展旁新生城市社區(qū) 32 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Question 4：目標(biāo)客戶 本項目的目標(biāo)客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿徺I本項目？ 33 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級客戶 投資客 項目客戶定位 34 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 項目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運村和中關(guān)村區(qū)域 購買分析： 市中心目前的高房價，導(dǎo)致購買力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購房需求和剛性購買力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 預(yù)計購買比例： 40% 35 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 地緣性客戶 首都機(jī)場的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務(wù)人員 新國展與國航基地的商務(wù)工作人士 項目客戶定位 購買分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴(kuò)大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級的住房需求。 預(yù)計購買比例： 35% 36 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 本地升級客戶 私營企業(yè)主與個體工商戶 企事業(yè)單位工作人員 項目客戶定位 購買分析： 區(qū)域居住配套的不斷改善和提高，生活更加便利； 軌道交通的修建和便捷的交通路網(wǎng)，令其往返于市中心更加方便 預(yù)計購買比例： 10% 37 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 投資客 來自中央別墅區(qū)的二次購買者 京城內(nèi)純投資客戶 項目客戶定位 購買分析： 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)短期投資回報率比較容易計算； 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 預(yù)計購買比例： 15% 38 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 動態(tài)客戶來源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 39 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Question 5：營銷推廣 偉業(yè)的營銷目標(biāo)是什么？ 如何更快、更準(zhǔn)地鎖定目標(biāo)客戶？ 40 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷目標(biāo) 我們的目標(biāo) ： 11個月完成銷售額 實現(xiàn)全盤均價 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價 :16300元 /平方米 ,平層銷售均價 :11730元 /平方米 41 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 更高、更強(qiáng)、更快 整體營銷策略 42 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 高姿態(tài)，站在區(qū)域發(fā)展的角度 ? 中央別墅區(qū) ?新國展發(fā)展區(qū) ?機(jī)場和天竺產(chǎn)業(yè)區(qū) ? 高起點，樹立價格標(biāo)桿 ? 以平層公寓價格促進(jìn) LOFT公寓銷售 整體營銷策
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