偉業(yè)顧問項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略(存儲(chǔ)版)
【正文】 凱笛亞莊園 中央別墅區(qū)板塊 溫榆河 萬科四季花城 金漢綠港 東方太陽(yáng)城 京順路 京承高速 機(jī)場(chǎng)高速 后沙峪出口 機(jī)場(chǎng)北路 龍湖香醍別苑 順義新城板塊 后沙峪板塊 后沙峪區(qū)域解讀 20 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 后沙峪區(qū)域解讀 首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 空港工業(yè)區(qū) 中央別墅區(qū) 新國(guó)展 國(guó)航基地 城市軌道交通 現(xiàn)在 未來 早期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和別墅區(qū)所形成的高端居住氛圍，本區(qū)域的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于順義其它區(qū)域 隨著新國(guó)展和國(guó)航基地的建設(shè)完成以及軌道交通的貫穿，本區(qū)域的價(jià)值將實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，區(qū)域住宅的剛性需求將大幅度提高 后沙峪將形成以高端居住和空港經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)下的國(guó)際化居住新區(qū) 21 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 ?價(jià)格：較高 ?檔次：中高檔 ?客戶：購(gòu)買力較強(qiáng) ?發(fā)展：項(xiàng)目稀缺，升值潛力大 ?產(chǎn)品：中低密度 以高端居住和空港經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)下的國(guó)際化居住新區(qū) 后沙峪區(qū)域解讀 后沙峪板塊特征 22 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（一） 23 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 區(qū)域市場(chǎng)分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 24 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 25 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 26 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 區(qū)域市場(chǎng)分析 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項(xiàng)目銷售情況 營(yíng)銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競(jìng)爭(zhēng)壓力 27 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 本案在營(yíng)銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競(jìng)爭(zhēng)壓力 營(yíng)銷后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，其開盤銷售具有滯后性，也暫無競(jìng)爭(zhēng)壓力 本案在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則處于一個(gè)暫時(shí)的真空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 28 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 如果本項(xiàng)目選擇在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目來說是一個(gè)分界嶺，將 08年?duì)I銷過程非人為因素的分成了兩個(gè)階段，容易出現(xiàn)營(yíng)銷的斷檔，所以?shī)W運(yùn)會(huì)之前要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理快速去化，又由于奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì) ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理去化。 預(yù)計(jì)購(gòu)買比例： 15% 38 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 動(dòng)態(tài)客戶來源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級(jí)客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 39 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Question 5：營(yíng)銷推廣 偉業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)是什么？ 如何更快、更準(zhǔn)地鎖定目標(biāo)客戶？ 40 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 營(yíng)銷目標(biāo) 我們的目標(biāo) ： 11個(gè)月完成銷售額 實(shí)現(xiàn)全盤均價(jià) 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價(jià) :16300元 /平方米 ,平層銷售均價(jià) :11730元 /平方米 41 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 更高、更強(qiáng)、更快 整體營(yíng)銷策略 42 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 ? 高姿態(tài)，站在區(qū)域發(fā)展的角度 ? 中央別墅區(qū) ?新國(guó)展發(fā)展區(qū) ?機(jī)場(chǎng)和天竺產(chǎn)業(yè)區(qū) ? 高起點(diǎn)，樹立價(jià)格標(biāo)桿 ? 以平層公寓價(jià)格促進(jìn) LOFT公寓銷售 整體營(yíng)銷策略 43 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 ? 強(qiáng)力推廣 ? 在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，形成短時(shí)間內(nèi)廣告集中轟炸，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)； ? 強(qiáng)化資源營(yíng)銷 ? 強(qiáng)化 LOFT公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ? 確立高端產(chǎn)品力，抓住北京購(gòu)房人群對(duì)于求新求變得需求偏好； 整體營(yíng)銷策略 44 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 ? 快速反應(yīng) ? 對(duì) 08市場(chǎng)作出快速反應(yīng)，通過推廣、定價(jià)、偉業(yè)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)快速推出，快速積累客源 ? 快速銷售，樹立市場(chǎng)信心； 整體營(yíng)銷策略 45 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 推售原則 在產(chǎn)品細(xì)分的基礎(chǔ)上，逐步開放房源 在客戶細(xì)分的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶與產(chǎn)品的精確定位 以“前低后高”的價(jià)格變動(dòng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)和升值空間 重要產(chǎn)品在奧運(yùn)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行“跳躍增長(zhǎng)” 達(dá)到“合理價(jià)格快速去化”的價(jià)量整體目標(biāo) 46 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 營(yíng)銷重點(diǎn) 常規(guī)的推廣手段和方式在這里不再重復(fù)論述，本項(xiàng)目的推廣方式在運(yùn)用常規(guī)手段的基礎(chǔ)上，結(jié)合偉業(yè)獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì) ，完成項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo) 47 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 偉業(yè)資源優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷 本項(xiàng)目要在快速、安全的前提下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，由于預(yù)計(jì)今年 5月份開盤，如果等到項(xiàng)目售樓處建成時(shí)在蓄客，時(shí)間顯得有些緊迫，可用偉業(yè)代理的名都園項(xiàng)目作為 臨時(shí)售樓處 來積累目標(biāo)客戶。 A B 兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行打分 推盤順序 從兩個(gè)區(qū)域的打分情況看， B區(qū)優(yōu)勢(shì)更加明顯。 初步價(jià)格預(yù)判 62 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷
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