偉業(yè)顧問項目整體營銷策略(存儲版)
【正文】 凱笛亞莊園 中央別墅區(qū)板塊 溫榆河 萬科四季花城 金漢綠港 東方太陽城 京順路 京承高速 機場高速 后沙峪出口 機場北路 龍湖香醍別苑 順義新城板塊 后沙峪板塊 后沙峪區(qū)域解讀 20 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 后沙峪區(qū)域解讀 首都國際機場 空港工業(yè)區(qū) 中央別墅區(qū) 新國展 國航基地 城市軌道交通 現(xiàn)在 未來 早期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的帶動和別墅區(qū)所形成的高端居住氛圍，本區(qū)域的價值已經(jīng)遠遠高于順義其它區(qū)域 隨著新國展和國航基地的建設(shè)完成以及軌道交通的貫穿，本區(qū)域的價值將實現(xiàn)爆發(fā)性增長，區(qū)域住宅的剛性需求將大幅度提高 后沙峪將形成以高端居住和空港經(jīng)濟為龍頭帶動下的國際化居住新區(qū) 21 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ?價格：較高 ?檔次：中高檔 ?客戶：購買力較強 ?發(fā)展：項目稀缺，升值潛力大 ?產(chǎn)品：中低密度 以高端居住和空港經(jīng)濟為龍頭帶動下的國際化居住新區(qū) 后沙峪區(qū)域解讀 后沙峪板塊特征 22 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（一） 23 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 24 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場分析 25 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場分析 26 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項目銷售情況 營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 27 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 本案在營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 營銷后期，擴域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競爭，其開盤銷售具有滯后性，也暫無競爭壓力 本案在奧運會前開盤銷售，則處于一個暫時的真空競爭狀態(tài) 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認為： 28 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 如果本項目選擇在奧運會前開盤銷售，則奧運會對本項目來說是一個分界嶺，將 08年營銷過程非人為因素的分成了兩個階段，容易出現(xiàn)營銷的斷檔，所以奧運會之前要實現(xiàn)項目的合理快速去化，又由于奧運會對項目的推廣產(chǎn)生限制，為了達到項目的營銷目標，需要 充分利用渠道優(yōu)勢和資源優(yōu)勢 ，實現(xiàn)項目的合理去化。 預(yù)計購買比例： 15% 38 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 動態(tài)客戶來源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 39 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Question 5：營銷推廣 偉業(yè)的營銷目標是什么？ 如何更快、更準地鎖定目標客戶？ 40 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷目標 我們的目標 ： 11個月完成銷售額 實現(xiàn)全盤均價 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價 :16300元 /平方米 ,平層銷售均價 :11730元 /平方米 41 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 更高、更強、更快 整體營銷策略 42 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 高姿態(tài)，站在區(qū)域發(fā)展的角度 ? 中央別墅區(qū) ?新國展發(fā)展區(qū) ?機場和天竺產(chǎn)業(yè)區(qū) ? 高起點，樹立價格標桿 ? 以平層公寓價格促進 LOFT公寓銷售 整體營銷策略 43 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 強力推廣 ? 在關(guān)鍵節(jié)點，形成短時間內(nèi)廣告集中轟炸，強化客戶對項目的認識； ? 強化資源營銷 ? 強化 LOFT公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 確立高端產(chǎn)品力，抓住北京購房人群對于求新求變得需求偏好； 整體營銷策略 44 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 快速反應(yīng) ? 對 08市場作出快速反應(yīng)，通過推廣、定價、偉業(yè)營銷優(yōu)勢快速推出，快速積累客源 ? 快速銷售，樹立市場信心； 整體營銷策略 45 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 推售原則 在產(chǎn)品細分的基礎(chǔ)上，逐步開放房源 在客戶細分的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶與產(chǎn)品的精確定位 以“前低后高”的價格變動實現(xiàn)市場價格優(yōu)勢和升值空間 重要產(chǎn)品在奧運節(jié)點上進行“跳躍增長” 達到“合理價格快速去化”的價量整體目標 46 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷重點 常規(guī)的推廣手段和方式在這里不再重復(fù)論述，本項目的推廣方式在運用常規(guī)手段的基礎(chǔ)上，結(jié)合偉業(yè)獨有的資源優(yōu)勢 ，完成項目的營銷目標 47 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 本項目要在快速、安全的前提下實現(xiàn)利潤最大化，由于預(yù)計今年 5月份開盤，如果等到項目售樓處建成時在蓄客，時間顯得有些緊迫，可用偉業(yè)代理的名都園項目作為 臨時售樓處 來積累目標客戶。 A B 兩個區(qū)域進行打分 推盤順序 從兩個區(qū)域的打分情況看， B區(qū)優(yōu)勢更加明顯。 初步價格預(yù)判 62 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷
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