偉業(yè)顧問項目整體營銷策略(已修改)
2025-01-21 03:25 本頁面
【正文】 謹呈：北京漢唐建設發(fā)展有限公司 香蜜灣項目整體營銷策略 2023年 2月 報告目錄 香蜜灣項目整體營銷策略 宏觀大勢研判 區(qū)域市場分析 項目解析定位 營銷推廣策略 銷售管理保障 附件內(nèi)容 ? 07年宏觀政策回顧 ? 07年宏觀政策解讀 ? 08年宏觀政策預判 ? 07年住宅市場分析 ? 08年住宅市場預判 ? 順義區(qū)域解讀 ? 區(qū)域住宅市場分析 ? 重點競爭市場分析 ? 重點個案分析 ? 區(qū)域客戶分析 ? 項目區(qū)位解讀 ? 項目自身分析 ? 項目市場定位 ? 項目客戶定位 ? 項目形象定位 ? 項目價格定位 ? 偉業(yè)營銷目標 ? 營銷總體原則 ? 推廣策略 ? 銷售策略 ? 價格策略 ? 團隊架構 ? 管理人員簡歷 ? 前期工作內(nèi)容 ? 現(xiàn)場組織 及管理方式 ? 偉業(yè)簡介 ? 區(qū)域周邊操盤項目 ? 取費標準 ?可考察的項目 1 2 3 4 5 6 寫在前面 香蜜灣項目整體營銷策略 出于時間的考慮，本次匯報，偉業(yè)只闡述其中的 重要觀點和主要結論 ，大量而詳實的政策與市場分析、定位與營銷方案，偉業(yè)已經(jīng)在向開發(fā)商提交的《香蜜灣項目整體營銷策略報告》中有詳盡的分析和闡述。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Question 1：宏觀大勢方面 08年政策走勢如何？ 08年北京住宅房地產(chǎn)市場態(tài)勢如何？ 4 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 2023年，中國的經(jīng)濟增長進入新的階段，同時遇到了新的問題。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚，房地產(chǎn)價格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號預示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入了必須調整的灼熱狀態(tài)。 為了保證國家經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于 2023年出臺了一系列的宏觀調控政策， 即有行政手段，也包括金融手段。 漲聲如潮的 2023，雙管齊下的政策寒冬 07年宏觀政策回顧 5 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 07年宏觀政策回顧 行政手段 金融手段 政策指向 政策指向 調節(jié)供應 控制需求 6 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 2023年六次加息 第二套房貸”政策 90/70政策 國土資源部 39號令 兩成房 現(xiàn)售令 國務院 24號文發(fā)出，加大保障性住房投放比例。 2023年中央經(jīng)濟工作會議 07年 金融手段 行政手段 控制需求 調節(jié)供應 加息是國家控制宏觀經(jīng)濟的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場。 明顯抑制房地產(chǎn)市場過剩需求的有力手段，打壓投資型需求的階段性政策 為 2023年的經(jīng)濟發(fā)展定下明確的基調。明確打壓通貨膨脹的政府宣言。受此影響銀行已經(jīng)開始加強對各類貸款項目的監(jiān)管力度。 雖是 06年的政策，但是真正影響市場由 07年開始。預計 08年一季度后 90平米以下戶型真正覆蓋市場。 土地供應市場加大保障性住房和中小戶型的供應，影響一手市場的供應。 控制發(fā)展商的市場供應的有力手段，同時提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻 通過土地市場的控制手段影響市場供應。同時提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻。 07年宏觀政策回顧 7 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 宏觀調控政策前所未有的 集中、直接和強硬 ，對市場的影響前所未有的明顯、直接和迅速 ； ? 需求抑制的政策的見效很快，市場上買賣雙方的 觀望情緒 明顯濃厚； ? 政府能夠接受經(jīng)濟的偏快發(fā)展以及價格結構性上漲，但不能容忍過熱與通貨膨脹， 2023年宏觀調控，注定在“貨幣”上大動干戈 。 07年宏觀政策回顧 8 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 0708年初偉業(yè)項目回顧 2023年年初 偉業(yè)自身代理項目銷售情況 沿海 〃 美利山 招商 〃 公園 1872 北京華僑城 領秀新硅谷 9 提案演示版 沿海 美利山 項目基本情況： 物業(yè)類型：普通住宅 產(chǎn)品類型：板樓 T 建筑面積： 容積率： 開盤時間：七期 2023年 9月 1日 入住時間：七期 2023年 8月 1日 現(xiàn)銷售價格： 13500元 /平米 總套數(shù)： 4983套 0501001502002503003504004502 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后01020304050602 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后0510152025302 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后12500130001350014000145001500015500160002 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后10 提案演示版 北京 世紀華僑城 項目基本情況： 占地面積： 建筑面積： 83萬平米（一期 20萬平米） 容積率： 開發(fā)商：北京世紀華僑城實業(yè)有限公司 開盤時間：一期 2023年 6月 18日；二期 2023年 9月 9日 入住時間：一期 06年 10月；二期 08年 12月 31日 現(xiàn)銷售價格： 16800元 /平米 總戶數(shù)： 2800套（一期 1022套；二期 432套） 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 2023年 10月之前 2023年 11月之后 0510152025303540452 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后0510152025302 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后02468101214162 0 0 7 年1 0 月之前 2 0 0 7 年1 1 月之后11 提案演示版 領秀新硅谷（公寓） 項目基本情況： 占地面積： 34萬平米 建筑面積： 47萬平米 容積率： 綠化率： 30% 開盤時間：一期 06年 9月 16日；二
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