奧添項(xiàng)目荊州江津路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路提案(nxpowerlite)(編輯修改稿)
2025-02-18 00:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從國(guó)家政策、買(mǎi)受人自身兩個(gè)角度來(lái)判斷，戶(hù) 型既要經(jīng)濟(jì)又有實(shí)惠， 90平米的三房必定會(huì)受到人們的喜愛(ài)。 荊州市場(chǎng)戶(hù)型配比圖 %%32%%56%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%7 0 以下~ 9 0 ㎡ 100~130㎡ 130~170㎡ 1 7 0 ㎡以上 其他荊州區(qū)( 4 6 8 3 9 2 . 7 8 ㎡)沙市區(qū)（1 7 5 2 5 3 1 . 3 3 ㎡）開(kāi)發(fā)區(qū)（1 7 0 4 1 0 . 6 7 ㎡）一室一廳、一室二廳、 兩室一廳、兩室兩廳 三室一廳、三室兩廳 四室一廳、四室兩廳 四室三廳、復(fù)式、別墅 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 競(jìng)爭(zhēng)的層級(jí)分析 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 陽(yáng)光青年城、紫金御景、香格里拉海韻、荊江家緣、 中央華府、新城國(guó)際、順馳太陽(yáng)城 荊州花園、小天鵝津泰園、 巴塞玫瑰城、梧桐樹(shù)下 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析表 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑類(lèi)型 規(guī)模 首批推貨時(shí)間 首批推貨量 主力戶(hù)型面積 陽(yáng)光青年城 多層、小高層 08年 6月 442 66130 紫金御景 多層 2022年 1月 420 90160 香格里拉 海韻 高層、小高層 07年年底 178 85120 荊江家緣 多層 07年 11月 342 90160 中央華府 多層、小高、高層、酒店式公寓 28萬(wàn) 07年 12月 256 90140 新城國(guó)際 多層、別墅 38萬(wàn) 2022年 5月 417 50180 順馳太陽(yáng)城 多層、別墅 33萬(wàn) 2022年 180 荊州花園 多層、小高層 33萬(wàn) 2022年 1299 97140 小天鵝津泰園 多層、高層、商 業(yè) 25萬(wàn) 2022年 7月 1177 巴塞玫瑰城 多層、小高層 2022年 4月 260 76220 梧桐樹(shù)下 多層 2022年 1月 370 85140 第二部分 本案項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目位于金龍路與太岳路之間的次干道 — 北京西路南 , 屬于沙市西城津匯區(qū)。北至北京西路，南至金龍路，屬荊州 房產(chǎn)武德區(qū)版圖，本項(xiàng)目規(guī)模不大，地形呈不規(guī)則地塊，我 們應(yīng)當(dāng)充分利用項(xiàng)目地勢(shì)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合土地形狀，創(chuàng)造最具特 色的樓盤(pán)，這需要從產(chǎn)品本身出發(fā)。 北京路是沙市東西主干道之一，東起沙洪路，西至荊州古城東門(mén)， 分為北京東路，北京中路，北京西路三部分。自荊州逐步發(fā)展之日起， 北京路策劃改造，北京沿線便開(kāi)始是各自圈地，新舊物業(yè)相間其中。隨 著北京路新的中心形成，各個(gè)項(xiàng)目也逐步開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。項(xiàng)目雖然靠近 北京西路，但仍離北京西路有一定的距離。而本案將建成直通北京路的 規(guī)劃行車(chē)道，交通的便利，將使項(xiàng)目地塊價(jià)值進(jìn)一步得到提升。 本項(xiàng)目屬于湖北地市級(jí)地產(chǎn)板塊，位于北京西路區(qū)域， 沿北京西路有市一中、三中，湖北國(guó)土資源職業(yè)學(xué)院等高 校，項(xiàng)目周邊中百倉(cāng)儲(chǔ)、市腫瘤醫(yī)院、凱勒大劇院、金色港 灣等配套。往南有藍(lán)星建材城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，雖然各個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)時(shí)都有一定的住宅，但無(wú)論從其居住環(huán)境還是戶(hù)型設(shè)計(jì) 均有一定的缺陷所在。目前沿途有麗景嘉園、白云綠水、香 格里拉 海韻、巴塞玫瑰城、荊江家緣、嘉富麗苑、等住宅 社區(qū)樓盤(pán)。 2022年還將會(huì)有新的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，由此看出本 案還是會(huì)面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 占地面積： 20683平方米 總建筑面積： 37040平方米 住宅建筑： 35532平方米 商業(yè)建筑： 1508平方米 容積率： （ 1）購(gòu)房者低齡化趨勢(shì)上升，市場(chǎng)中堅(jiān)平穩(wěn)。 ? 從我們調(diào)查的各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看， 35歲作為購(gòu)房者的一個(gè)分水嶺，而 25歲以上需求逐漸顯現(xiàn)出旺盛的跡象，因此勢(shì)必將市場(chǎng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)朝向年輕化、低齡化方向發(fā)展。從產(chǎn)品特征上看，更多的樓盤(pán)設(shè)計(jì)風(fēng)格個(gè)性突出、鮮明，越來(lái)越多的考慮到青年人對(duì)于小戶(hù)型的要求。從賣(mài)點(diǎn)上看，更多的小區(qū)打出青年社區(qū)的推廣主題，例如“人信 陽(yáng)光青年城”。 ? 就目前荊州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前可支配收入較高的人群還是處在 30~35歲之間，穩(wěn)定的收入使得他們有更多的富余可以投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，有接近超過(guò) 9成的樓盤(pán)都建造了雙層的復(fù)式樓，超大的戶(hù)型對(duì)于上有老下有小的市場(chǎng)中堅(jiān)是非常受歡迎的。 ? 隨著年齡的增長(zhǎng)，職位會(huì)越來(lái)越高，收入水平也逐漸上升。一般來(lái)講，收入水平在退休前達(dá)到頂峰，整體的財(cái)富積累還在繼續(xù)，但財(cái)富積累的速度逐漸減緩。在考察樓盤(pán)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，隨著樓盤(pán)檔次和總價(jià)的逐漸上升，業(yè)主的年齡也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 （ 2）居住人數(shù)以 2~4人 /戶(hù)為主。 ? 家庭生命周期通?？梢苑譃榱鶄€(gè)時(shí)期，分別是單身期，新婚期，滿(mǎn)巢一期，滿(mǎn)巢二期，空巢期及喪偶獨(dú)居期，購(gòu)房者家庭所處的生命周期對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響較大。從居住家庭人口以及結(jié)合年齡的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前荊州的購(gòu)房者基本上都處于新婚期和滿(mǎn)巢一期，居住以 2~4人為主，從家庭結(jié)構(gòu)人口上看，自住型及過(guò)渡型購(gòu)房的群體，對(duì)中大戶(hù)型面積的產(chǎn)品需求比較強(qiáng)烈。 ? 隨著婚育觀念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)日趨“小型化”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生深刻的影響，比如晚婚、獨(dú)身等，因此這部分群體對(duì)于經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型的需求相對(duì)比較大
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