某項目全程營銷思路提案(編輯修改稿)
2025-03-13 11:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一般，講究實用性，也有一定的格調(diào)生活追求； 價格是他們考慮的第一因素，其次是戶型、周邊配套、環(huán)境、規(guī)模及品牌； 解決住的問題比小孩上學(xué)、老人就醫(yī)等重要。 價格定位 價格定位的原則 ： ?符合目標客戶承受能力； ?保證項目開發(fā)利潤； 價格定位的策略： ?合理控制總價，滿足目標客戶需求； ?區(qū)域平臺單價的小幅降低，制作項目價格優(yōu)勢； 本案采用市場比較法定價 即主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂，在競爭激烈時，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。 1號樓 3梯 8戶 項目自身情況分析 項目自身分析 房號 戶型 面積㎡ 座落方位 1A 兩室兩廳一衛(wèi) 西北角 1B 兩室一廳一衛(wèi) 東北角 1C 一室一廳一衛(wèi) 西 1D 兩室兩廳一衛(wèi) 居中 (西戶 ) 1D1 兩室兩廳一衛(wèi) 居中 (東戶 ) 1E（東戶） 三室兩廳兩衛(wèi) 東南角 1E（西戶） 三室兩廳兩衛(wèi) 西南角 1F 兩室兩廳一衛(wèi) 南（居中） 1. 項目密度過高，戶型偏大，總價要求較高 2. 整體戶型設(shè)計為普通居住性，無特殊亮點 3. 1A和 1D兩室朝向較差， 1B為邊角戶型，形狀不規(guī)整，未來銷售難度較大 4. 1D 1E、和 1F因位臵較好，戶型緊湊，未來銷售難度小 2號樓 3梯 10戶 項目自身情況分析 項目自身分析 房號 戶型 面積㎡ 套數(shù) 座落方位 2A（東戶） 三室兩廳一衛(wèi) 26 東北 2A（西戶） 三室兩廳一衛(wèi) 26 西北 2B（東戶） 一室一廳一衛(wèi) 26 北 2B（西戶） 一室一廳一衛(wèi) 26 北 2C（東戶） 一室一廳一衛(wèi) 26 北 2C（西戶） 一室一廳一衛(wèi) 26 北 2D（東戶） 三室兩廳二衛(wèi) 26 東南 2D（西戶） 三室兩廳二衛(wèi) 26 西南 2E（東戶） 兩室兩廳一衛(wèi) 26 南 2E（西戶） 兩室兩廳一衛(wèi) 26 南 1. 項目密度過高，兩室三室戶型偏大，總價要求較高 2. 整體戶型設(shè)計為普通居住性，無特殊亮點 3. 2A西因朝向較差， 1B為邊角戶型未來銷售存在一定的難度 4. 2E三室因面積偏大，總價較高，未來銷售存在一定的難度 5. 位臵較好，戶型緊湊，未來銷售難度小 區(qū)域市場價格 項目 中原新城 潁河港灣 綠都城 康橋上城 品 均價 4600元 4500元 4500元 4800元 實際成交價 4500元 4400元 4300元 4700元 起價 4200元 4100元 4100元 4200元 區(qū)域市場價格圖 36003800400042004400460048005000中原新城 潁河港灣 綠都城 康橋上城品均價 實際成交價 起價價格建議 區(qū)域四個樓盤均為規(guī)模大盤，且為品牌開發(fā)公司開發(fā)； 中原新城在小區(qū)規(guī)模、景觀配套建設(shè)上較占優(yōu)勢； 康橋上城品在小區(qū)景觀、戶型上較占優(yōu)勢； 綠都城在小區(qū)規(guī)模、總價控制上較占優(yōu)勢； 穎河港灣在小區(qū)規(guī)模、物業(yè)類型上較占優(yōu)勢； 綜合區(qū)域市場的價格水平及項目的自身狀況，建議實現(xiàn)均價 4200元 建議 入市均價控制在 4100元 /平米，后期實現(xiàn)均價 4300元 /平米，達到項目的整體均價 4200元 /平米。 根據(jù)鄭州城市客戶購房心理變化規(guī)律可以看出，隨著房價的上漲， 客戶購房的預(yù)算也在不斷提高，且一旦有購房條件則會抓住機會立即出手。我們應(yīng)充分利用客戶的這種心理變化，適當(dāng)拉高客戶總價承受力， 將主流總價控制在 3650萬 。 價格具體建議 提綱 項目自身屬性及綜合定位 市場綜述 項目 VI延展 包裝推廣策略 銷售策略 外煉內(nèi)修、太極之道 項目切入時機 ： 在中原新城之后，中原新城經(jīng)過前期大勢宣傳，項目及區(qū)域被極度關(guān)注，項目擇機而入。 借勢大盤之妙： 中原新城目前成為西區(qū)最熱銷的樓盤，創(chuàng)造了絕佳的借勢機會。 順應(yīng)市場大勢 ： 2023年，西區(qū)樓盤普遍銷售較好，本案應(yīng)借助熱銷的區(qū)域市場環(huán)境實現(xiàn)價值的最大化。 機會總光顧于有準備者，中原名邸，你真的準備好了嗎 ？ 項目總體銷售策略 “短平快”策略 為充分把握市場資源，不造成客戶流失，認籌與解籌時間間隔非常短，采用短平快策略，保證已儲備客戶不流失，降低風(fēng)險。 項目具體銷售策略 打開房源、最大化吸納客戶 在區(qū)域熱銷的市場環(huán)境下，建議本案相繼推出 1號、 2號樓全部打開房源，有利于加快項目的去化速度，實現(xiàn)“短平快”的銷售策略。 注重節(jié)奏的把握，講究推廣節(jié)點，增強推廣目標有效性 。 力求銷售速度和利潤的最佳配比； 短期利益和長期目標兼顧。 項目銷售策略核心 項目階段價格策略 低價入市、穩(wěn)中求升 為了在銷售各階段中保持銷售暢旺，積聚人氣，建議本案采用“低價入市，穩(wěn)中求升”的價格策略，低價穩(wěn)妥快速入市，隨市場的發(fā)展，小步調(diào)整，最終實現(xiàn)項目整體均價。 項目入市方法 排號認籌，集中認購，蓄勢開盤 ?為項目穩(wěn)妥入市，集中一定量的客戶，采用排號認籌的方式蓄積客戶，為項目開盤火爆聚集人氣； ?在項目有一定規(guī)模的客戶群之后，在開盤一周前進行集中的選房認購，利用現(xiàn)場熱烈氛圍，促進銷售的快速完成； ?經(jīng)過一定的市場吸納后，項目有一定的銷售業(yè)績保證，結(jié)合開盤的推廣氣勢，項目成功開盤。 銷售計劃 1 2 6 銷售套數(shù) 80 2023年 68 9 10 11 12 3 4 5 7 8 2023年 2月 14日春節(jié) 40 40 80 20 8 35 50 50 25 20 20 銷售階段 蓄水期 一次開盤強銷期 尾盤銷售期 工程進度 樁期階段 1號樓主體封頂 2號樓主體封頂 全部交房驗收 價格策略 低價入市，小幅上調(diào)，最終實現(xiàn)均價 4200元 二次開盤強銷期 一次開盤 二次開盤 銷售計劃 說明 ： ? 項目根據(jù)工程進度分兩次推售，一次 1號樓 208套房源全部打開銷售，二次 2號樓 260套房源全部打開銷售； ? 7月份進場， 78月兩個月的蓄水期， 9月份借樓市黃金月實現(xiàn)開盤銷售， 1號樓開盤實現(xiàn) 40%（ 80套）的去化速度，同時 2號樓客戶登記； ? 12月借 1號樓主體封頂，已去化近 80%，為年底回款， 2號樓開盤銷售，實現(xiàn) 40%（ 80套）的去化速度； ? 項目入市價實現(xiàn)均
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1