【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 300380 （元 /平方米 /月） 年底 13 層為大型品牌營(yíng)銷(xiāo)中心； 45 層為“霓裳板房設(shè)計(jì)間”； 6 層為大型美食廣場(chǎng) 八達(dá)商城 商鋪 1 萬(wàn)米 2 臨街 8 萬(wàn) 10 月28 日 百貨類(lèi) 環(huán)球數(shù) 碼城 商鋪6000 米 2 250450 （元 /平方米 /月） 4 月底 電子類(lèi)產(chǎn)品 （已完成 60%的招商） 金世界商業(yè)中心 四層商鋪 2 萬(wàn)多米 2 一層： 10 萬(wàn) 二 層： 萬(wàn) 三層： 萬(wàn) 現(xiàn)樓 百貨類(lèi) 片區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 東門(mén)商業(yè)圈是深圳最繁榮的商業(yè)中心，雖然近一、二年的華強(qiáng)北商業(yè)圈迅速掘起，分流了部分客流，但仍擁有龐大的客流量，這里的商鋪仍是最具吸引力的，尤其 2021 年地鐵的開(kāi)通，環(huán)境改善后，這里將更具商業(yè)魅力。眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)良好的預(yù)期促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)階段該片區(qū)的幾乎可開(kāi)發(fā)的用地都開(kāi)發(fā)了，供應(yīng)量也較大幅度的上漲，同時(shí)商業(yè)物業(yè)的消化呈上漲趨勢(shì)。 各種利好因素對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的刺激和極有限的土地開(kāi)發(fā)，使得這里的商業(yè)物業(yè)樂(lè)觀的前景，可 以預(yù)想，在充分關(guān)注市場(chǎng)，圍繞市場(chǎng)策劃項(xiàng)目的前提下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功是有非常堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)支持的。 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 16 第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析 第一章 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 一、 本項(xiàng)目概況 好年華項(xiàng)目位于東門(mén)立新路與新園路交匯處，一至三層為大型商場(chǎng)，四至二十層為公寓式住宅，單位面積大部分在 3338 平方米之間，預(yù)計(jì)今年底封頂。 本項(xiàng)目所在的東門(mén)商業(yè)圈是羅湖傳統(tǒng)商業(yè)地段的中心，是深圳市首批個(gè)體工商戶的誕生地。老東門(mén)是深圳之根，很多建筑保留了濃郁的嶺南建筑特色，思月書(shū)院是老街的歷史博物館，老街廣場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)為老街拓展了“呼吸空間”，雕塑小品更讓人感受到商業(yè)文化的氛圍。 本項(xiàng)目毗鄰天虹商場(chǎng)、明華時(shí)裝廣場(chǎng)、萬(wàn)景婦兒商場(chǎng)、金世界商業(yè)中心等東門(mén)主力百貨商店，人氣極旺。加上地鐵將于 2021 年開(kāi)通，因此，本項(xiàng)目目前開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟。 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 17 二、本項(xiàng)目地塊的價(jià)值點(diǎn) 位于東門(mén)商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，與天虹商場(chǎng)及明華時(shí)裝廣場(chǎng)呈品字形分布，極易帶來(lái)人流，擁有龐大的客流，裙樓具有很好的商業(yè)價(jià)值； 附近有非常成熟的商業(yè)、金融、交通、教育等配套，生活異常便利； 邊可開(kāi)發(fā)用地非常有限，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，尤其住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少； 鄰近地鐵站，地鐵即將開(kāi) 通，擁有最快捷的交通條件，具備較好的升值潛力； 外形現(xiàn)代感十足，戶型結(jié)構(gòu)合理；總價(jià)低，購(gòu)房門(mén)檻較低； 該項(xiàng)目鄰近羅湖口岸，毗鄰國(guó)貿(mào)大廈等高檔寫(xiě)字樓，擁有大量高收入的租戶，使得該項(xiàng)目較具投資價(jià)值。 三、該地塊的價(jià)值局限 2． 占地面積小，規(guī)劃可發(fā)揮余地小，無(wú)法考慮環(huán)境建設(shè)，影響項(xiàng)目檔次； 3． 位于鬧市中，人流、車(chē)流量大，聲音嘈雜，空氣質(zhì)量差，不利于居?。? 裙樓只有三層，占地面積較小，對(duì)今后商場(chǎng)引進(jìn)大型百貨不利； 東西北三面被東興大廈、世濠大廈、萬(wàn)景百貨阻檔，視野封閉，景觀少，降低物業(yè)檔次。 車(chē)位不足，商場(chǎng)前廣場(chǎng) 亦較小； 周邊大商廈實(shí)力強(qiáng)勁，故在競(jìng)爭(zhēng)上存在一定難度。 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 18 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向 綜上所述，結(jié)合第一部分市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)際數(shù)據(jù)，該地塊住宅部分最適合小戶型，可以定義為 “ 東門(mén)絕版星級(jí)酒店式公寓” 。根據(jù)前面調(diào)查的數(shù)據(jù)，在售的樓盤(pán)大多是 40 平方米以上的小戶型， 40 平方米以下的小戶型尚屬市場(chǎng)空白，該項(xiàng)目可以規(guī)劃一定比例的小戶型來(lái)填補(bǔ)該部分空白， 理由如下： 根據(jù)前面的分析，該地塊周邊有大量小店鋪經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)白領(lǐng)階層、本地原居民（屬小戶型投資客）和租戶，這部分人是房地產(chǎn)市場(chǎng)里的典型的小戶型消費(fèi)者； 本項(xiàng)目地塊 小，很難做出環(huán)境來(lái)，只有小戶型住宅對(duì)小區(qū)環(huán)境相對(duì)不敏感； 本項(xiàng)目觀瞻條件較差，只有小戶型客戶才不會(huì)將這些作為關(guān)鍵因素考慮； 4． 小戶型營(yíng)銷(xiāo)上，客戶敏感的是首期和月供款，而非單價(jià)，因而有可能設(shè)計(jì)出較高的單價(jià)，以提升利潤(rùn)空間。 關(guān)于“好年華”戶型修改建議： “好年華”目標(biāo)客戶群主要是投資客和留戀都市中心便利生活但收入不高的白領(lǐng)階層，該群體住宅消費(fèi)的特點(diǎn)是面積不大，總價(jià)低，結(jié)合周邊在售樓盤(pán)規(guī)劃的戶型多在 40 平方米以上。為了避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，提高單價(jià)從而利潤(rùn)： 建議將現(xiàn)規(guī)劃的 67 平方米戶型全部改為 34 平方米的一房一廳戶 型，總價(jià)將低，創(chuàng)造純小戶型單位，其他戶型保持不變。 （周邊與該類(lèi)似的小戶型銷(xiāo)售實(shí)況證明，超過(guò) 50 平方米的戶型很難賣(mài)，最熱銷(xiāo)的是 30 多平方米戶型。） 以上僅是簡(jiǎn)略分析，關(guān)于小戶型的營(yíng)銷(xiāo)將在下章詳細(xì)剖析。 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 19 第二章 項(xiàng)目住宅部分營(yíng)銷(xiāo)分析 一．小戶型住宅的特征 1． 目前深圳通常判斷小戶型的標(biāo)準(zhǔn)是 A． 3 房面積 ≤ 80 米 2 B． 2 房面積 ≤ 70 米 2 C． 1 房面積 ≤ 50 米 2 D．單房面積 ≤ 35 米 2 其中，在小戶型住宅市場(chǎng)里， 3 房單位較少，以 2 房、 1 房及單身公寓為多。也有人認(rèn)為面積少于 80 米 2的單位就 是小戶型住宅，無(wú)論間隔，這種判斷的依據(jù)是單位總價(jià)而非間隔面積比較。也有人把 2 房 2 廳以下間隔的單位叫小戶型。 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 20 2． 小戶型住宅的本質(zhì)在于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 住宅單位總價(jià) =面積 （單位成本 +單位利潤(rùn)） =首期 +按揭月數(shù) 月供 當(dāng)單位成本與單位利潤(rùn)不變或失去競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，通過(guò)面積的調(diào)整可以使單位總價(jià)下降，從而在總價(jià)上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而客戶真正負(fù)擔(dān)是首期和月供，總價(jià)的下降意味首期與月供的減少，這對(duì)置業(yè)自用者來(lái)說(shuō)等于降低兩道決定性的市場(chǎng)門(mén)檻，從而可以打撈更多的客戶。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，他能以較低的首期款取得住宅所有權(quán)，然后以高于月 供款的租金實(shí)現(xiàn)租賃，從而理想的回報(bào)。 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 21 二．小戶型住宅客戶需求心理分析 小戶型住宅客戶以投資客和首次置業(yè)者為主，其消費(fèi)心理各不相同。 1．小戶型住宅投資客戶需求心理分析 A． 有穩(wěn)定工作（如公務(wù)員），手頭現(xiàn)錢(qián)不多，希望靠租房取得一定貨幣收入； B． 看準(zhǔn)地塊升值潛力，投資購(gòu)買(mǎi)，以期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，這種投資客一般不只購(gòu)買(mǎi)一兩套，多的甚至達(dá)數(shù)十套； C． 本地原居民，習(xí)慣于房屋租賃生意，看中純小戶型單位的出租價(jià)值； D． 為小孩將來(lái)居住而購(gòu)買(mǎi)，暫且用不著，而予以出租（半投資性質(zhì)）； E． 將手頭現(xiàn)金出于保值目的投資于房產(chǎn)的。 2．小戶型 住宅自用型客戶消費(fèi)心理分析 A． 支付能力不強(qiáng)，不能支付大戶型高昂的總價(jià)，但留戀市中心生活的便利，所以選擇總價(jià)較低的小戶型； B． 現(xiàn)住出租屋，具有了小戶型首期支付能力而急于置業(yè)者； C． 認(rèn)為支付租金是給了別人，不如努力一下交了首期，把月租用來(lái)供自已的樓，這樣劃算； D． 市面出租屋租金比同等面積小戶型住宅月供還高，出于價(jià)格趨利心理，選擇供樓； E． 不管面積多大，總算是自己在深圳的房子，自己也將因此步入“有房”一族，滿足一種城市歸屬心理； 好年華項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 22 F． 有了女友或即將結(jié)婚成家，二人合資足以可交首期與月供的，先買(mǎi)個(gè)小窩安個(gè)“放心家”，以后有條 件時(shí)再圖“安個(gè)大家”的； G． 被小戶型低廉的首期價(jià)誘惑而來(lái)的工薪階層； H． 租房