【文章內(nèi)容簡介】 300380 （元 /平方米 /月） 年底 13 層為大型品牌營銷中心； 45 層為“霓裳板房設(shè)計(jì)間”； 6 層為大型美食廣場 八達(dá)商城 商鋪 1 萬米 2 臨街 8 萬 10 月28 日 百貨類 環(huán)球數(shù) 碼城 商鋪6000 米 2 250450 （元 /平方米 /月） 4 月底 電子類產(chǎn)品 （已完成 60%的招商） 金世界商業(yè)中心 四層商鋪 2 萬多米 2 一層： 10 萬 二 層： 萬 三層： 萬 現(xiàn)樓 百貨類 片區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析 東門商業(yè)圈是深圳最繁榮的商業(yè)中心，雖然近一、二年的華強(qiáng)北商業(yè)圈迅速掘起，分流了部分客流，但仍擁有龐大的客流量，這里的商鋪仍是最具吸引力的，尤其 2021 年地鐵的開通，環(huán)境改善后，這里將更具商業(yè)魅力。眾多開發(fā)商對市場良好的預(yù)期促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，現(xiàn)階段該片區(qū)的幾乎可開發(fā)的用地都開發(fā)了，供應(yīng)量也較大幅度的上漲，同時商業(yè)物業(yè)的消化呈上漲趨勢。 各種利好因素對商業(yè)物業(yè)需求的刺激和極有限的土地開發(fā)，使得這里的商業(yè)物業(yè)樂觀的前景，可 以預(yù)想，在充分關(guān)注市場，圍繞市場策劃項(xiàng)目的前提下，項(xiàng)目開發(fā)成功是有非常堅(jiān)實(shí)的市場支持的。 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 16 第二部分 項(xiàng)目開發(fā)定位分析 第一章 項(xiàng)目地塊價值分析 一、 本項(xiàng)目概況 好年華項(xiàng)目位于東門立新路與新園路交匯處，一至三層為大型商場，四至二十層為公寓式住宅，單位面積大部分在 3338 平方米之間，預(yù)計(jì)今年底封頂。 本項(xiàng)目所在的東門商業(yè)圈是羅湖傳統(tǒng)商業(yè)地段的中心，是深圳市首批個體工商戶的誕生地。老東門是深圳之根，很多建筑保留了濃郁的嶺南建筑特色，思月書院是老街的歷史博物館，老街廣場和時代廣場為老街拓展了“呼吸空間”，雕塑小品更讓人感受到商業(yè)文化的氛圍。 本項(xiàng)目毗鄰天虹商場、明華時裝廣場、萬景婦兒商場、金世界商業(yè)中心等東門主力百貨商店，人氣極旺。加上地鐵將于 2021 年開通，因此，本項(xiàng)目目前開發(fā)時機(jī)成熟。 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 17 二、本項(xiàng)目地塊的價值點(diǎn) 位于東門商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，與天虹商場及明華時裝廣場呈品字形分布，極易帶來人流，擁有龐大的客流，裙樓具有很好的商業(yè)價值； 附近有非常成熟的商業(yè)、金融、交通、教育等配套，生活異常便利； 邊可開發(fā)用地非常有限，項(xiàng)目市場競爭壓力較小，尤其住宅項(xiàng)目競爭對手較少； 鄰近地鐵站，地鐵即將開 通，擁有最快捷的交通條件，具備較好的升值潛力； 外形現(xiàn)代感十足，戶型結(jié)構(gòu)合理；總價低，購房門檻較低； 該項(xiàng)目鄰近羅湖口岸，毗鄰國貿(mào)大廈等高檔寫字樓，擁有大量高收入的租戶，使得該項(xiàng)目較具投資價值。 三、該地塊的價值局限 2． 占地面積小，規(guī)劃可發(fā)揮余地小，無法考慮環(huán)境建設(shè)，影響項(xiàng)目檔次； 3． 位于鬧市中，人流、車流量大，聲音嘈雜，空氣質(zhì)量差，不利于居??； 裙樓只有三層，占地面積較小，對今后商場引進(jìn)大型百貨不利； 東西北三面被東興大廈、世濠大廈、萬景百貨阻檔，視野封閉，景觀少，降低物業(yè)檔次。 車位不足，商場前廣場 亦較?。? 周邊大商廈實(shí)力強(qiáng)勁，故在競爭上存在一定難度。 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 18 四、項(xiàng)目開發(fā)方向 綜上所述，結(jié)合第一部分市場調(diào)查的實(shí)際數(shù)據(jù)，該地塊住宅部分最適合小戶型，可以定義為 “ 東門絕版星級酒店式公寓” 。根據(jù)前面調(diào)查的數(shù)據(jù)，在售的樓盤大多是 40 平方米以上的小戶型， 40 平方米以下的小戶型尚屬市場空白，該項(xiàng)目可以規(guī)劃一定比例的小戶型來填補(bǔ)該部分空白， 理由如下： 根據(jù)前面的分析，該地塊周邊有大量小店鋪經(jīng)營者、企業(yè)白領(lǐng)階層、本地原居民（屬小戶型投資客）和租戶，這部分人是房地產(chǎn)市場里的典型的小戶型消費(fèi)者； 本項(xiàng)目地塊 小，很難做出環(huán)境來，只有小戶型住宅對小區(qū)環(huán)境相對不敏感； 本項(xiàng)目觀瞻條件較差，只有小戶型客戶才不會將這些作為關(guān)鍵因素考慮； 4． 小戶型營銷上，客戶敏感的是首期和月供款，而非單價，因而有可能設(shè)計(jì)出較高的單價，以提升利潤空間。 關(guān)于“好年華”戶型修改建議： “好年華”目標(biāo)客戶群主要是投資客和留戀都市中心便利生活但收入不高的白領(lǐng)階層，該群體住宅消費(fèi)的特點(diǎn)是面積不大，總價低，結(jié)合周邊在售樓盤規(guī)劃的戶型多在 40 平方米以上。為了避開競爭，提高單價從而利潤： 建議將現(xiàn)規(guī)劃的 67 平方米戶型全部改為 34 平方米的一房一廳戶 型，總價將低，創(chuàng)造純小戶型單位，其他戶型保持不變。 （周邊與該類似的小戶型銷售實(shí)況證明，超過 50 平方米的戶型很難賣，最熱銷的是 30 多平方米戶型。） 以上僅是簡略分析，關(guān)于小戶型的營銷將在下章詳細(xì)剖析。 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 19 第二章 項(xiàng)目住宅部分營銷分析 一．小戶型住宅的特征 1． 目前深圳通常判斷小戶型的標(biāo)準(zhǔn)是 A． 3 房面積 ≤ 80 米 2 B． 2 房面積 ≤ 70 米 2 C． 1 房面積 ≤ 50 米 2 D．單房面積 ≤ 35 米 2 其中，在小戶型住宅市場里， 3 房單位較少，以 2 房、 1 房及單身公寓為多。也有人認(rèn)為面積少于 80 米 2的單位就 是小戶型住宅，無論間隔，這種判斷的依據(jù)是單位總價而非間隔面積比較。也有人把 2 房 2 廳以下間隔的單位叫小戶型。 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 20 2． 小戶型住宅的本質(zhì)在于價格競爭 住宅單位總價 =面積 （單位成本 +單位利潤） =首期 +按揭月數(shù) 月供 當(dāng)單位成本與單位利潤不變或失去競爭力時，通過面積的調(diào)整可以使單位總價下降，從而在總價上取得競爭優(yōu)勢。而客戶真正負(fù)擔(dān)是首期和月供，總價的下降意味首期與月供的減少，這對置業(yè)自用者來說等于降低兩道決定性的市場門檻，從而可以打撈更多的客戶。對投資者來說，他能以較低的首期款取得住宅所有權(quán)，然后以高于月 供款的租金實(shí)現(xiàn)租賃，從而理想的回報。 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 21 二．小戶型住宅客戶需求心理分析 小戶型住宅客戶以投資客和首次置業(yè)者為主，其消費(fèi)心理各不相同。 1．小戶型住宅投資客戶需求心理分析 A． 有穩(wěn)定工作（如公務(wù)員），手頭現(xiàn)錢不多，希望靠租房取得一定貨幣收入； B． 看準(zhǔn)地塊升值潛力，投資購買，以期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，這種投資客一般不只購買一兩套，多的甚至達(dá)數(shù)十套； C． 本地原居民，習(xí)慣于房屋租賃生意，看中純小戶型單位的出租價值； D． 為小孩將來居住而購買，暫且用不著，而予以出租（半投資性質(zhì)）； E． 將手頭現(xiàn)金出于保值目的投資于房產(chǎn)的。 2．小戶型 住宅自用型客戶消費(fèi)心理分析 A． 支付能力不強(qiáng)，不能支付大戶型高昂的總價，但留戀市中心生活的便利，所以選擇總價較低的小戶型； B． 現(xiàn)住出租屋，具有了小戶型首期支付能力而急于置業(yè)者； C． 認(rèn)為支付租金是給了別人，不如努力一下交了首期，把月租用來供自已的樓，這樣劃算； D． 市面出租屋租金比同等面積小戶型住宅月供還高，出于價格趨利心理，選擇供樓； E． 不管面積多大，總算是自己在深圳的房子，自己也將因此步入“有房”一族，滿足一種城市歸屬心理； 好年華項(xiàng)目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 22 F． 有了女友或即將結(jié)婚成家，二人合資足以可交首期與月供的，先買個小窩安個“放心家”，以后有條 件時再圖“安個大家”的； G． 被小戶型低廉的首期價誘惑而來的工薪階層； H． 租房