【文章內(nèi)容簡介】 四居室：經(jīng)濟(jì)收入高階層和追求家居舒適型的家庭； ■客源購買誘因分析 ： 滿足業(yè)主的物質(zhì)享受：與市中心近距離接觸，并提供便捷的生活配套設(shè)施、舒適宜人景觀綠化環(huán)境、在物業(yè)管理及推廣表現(xiàn)與周圍個案相比，本案更能迎合目標(biāo)顧客的購買心理。滿足業(yè)主的精神享受：小區(qū)景觀優(yōu)美，令人心曠神怡。享受便捷，享受生活，希望擁有較高品位的都市主義的生活。舒城購房影響因素分析： 舒城人 購 房十大因素地理位置 %價格 %產(chǎn) 品 %交通 %環(huán) 境 %配套 設(shè) 施 %治安 %物 業(yè) 管理 %質(zhì) 量 %付款方式 %從以上因素分析，在地段位置確定情況之下，在價格由于成本因素不可能采取低價入市時，希望項目具備一定的綜合競爭力，則需要揚長避短，地理位置可以通過發(fā)展的前景去描述，而價格則必須通過產(chǎn)品及其他各種因素去弱化，以產(chǎn)品為龍頭，其他因素為補(bǔ)充形成項目的綜合競爭力，創(chuàng)造一種全新的氣質(zhì)，締造新的潮流風(fēng)尚，由此形成項目特有的高貴精神，吸引消費者。 第二部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、規(guī)劃的立意與原則： 在產(chǎn)品規(guī)劃之初，我們必須明確：項目地價高昂，貴為舒城 “地王 ”。地塊并不處于舒城最為繁華的中心地段。地塊規(guī)模較小，必須促使土地價值的最大我們的愿想是將項目規(guī)劃成為：舒城的代表性樓盤與地標(biāo)性建筑舒城新居住潮流的引導(dǎo)者舒城高端旗艦物業(yè)的代表舒城房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo) 規(guī)劃必須規(guī)避的問題：產(chǎn)品的尊崇品味與消費者承受能力的問題新概念的產(chǎn)品與消費者接受度的問題3：規(guī)劃價值與市場價值之間的平衡問題項目的產(chǎn)品是：品牌支撐下產(chǎn)品新都市主義化產(chǎn)品創(chuàng)新型的產(chǎn)品個性化的產(chǎn)品二、產(chǎn)品定位（一）物業(yè)形態(tài)的定位： 項目的土地成本為舒城縣最高，項目的物業(yè)形態(tài)的定位必須充分發(fā)掘土地價值，地塊的地理屬性也決定了項目物業(yè)的綜合性屬性，項目物業(yè)基本形態(tài)定位為： 商業(yè)（項目利潤的核心物業(yè)） +住宅（項目的基礎(chǔ)性物業(yè)）（二） 、建筑風(fēng)格建議：整體建筑風(fēng)格的設(shè)計理念以 Art Deco建筑風(fēng)格作為本項目整體建筑風(fēng)格。外立面設(shè)計定位 曾經(jīng)風(fēng)靡世界的 Art Deco藝術(shù)又回來了，將這種建筑的藝術(shù)引入舒城， Art Deco藝術(shù)就像一陣狂風(fēng)，讓所有人被這種線條流暢、輪廓清晰、韻律豐富、幾何性強(qiáng)的藝術(shù)風(fēng)格建筑所折服， ArtDeco是最奢華的藝術(shù) ，是從新古典主義過渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，即裝飾藝術(shù)或裝飾藝術(shù)派。 ”這種藝術(shù)風(fēng)格經(jīng)歷了多個時代的變遷，其特征是強(qiáng)調(diào)幾何線條、對稱構(gòu)圖，建筑立面大塊整潔，給人以強(qiáng)烈的視覺魅力和獨特的韻律，成為了新藝術(shù)運動和現(xiàn)代主義之間的有效銜接。（三）、景觀建議：景觀體系建議： 現(xiàn)代極簡主義建筑景觀風(fēng)格現(xiàn)代極簡主義則索性以抽象還原的符號直接構(gòu)成作品，在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)幾何和秩序，多用簡單的幾何母題如圓、橢圓方、三角或者這些母題的重復(fù)以及不同幾何系統(tǒng)之間的交叉和重疊，簡約、客觀、無主題，把抽象的手法發(fā)揮到了極至。其用簡潔、秩序的外顯特征回應(yīng)了現(xiàn)代生活的功能需要；豐富、深邃的內(nèi)涵感悟滿足了現(xiàn)代人的精神需求。 極簡主義景觀顯然是繼承發(fā)揚傳統(tǒng)的一個優(yōu)秀范例，西方追求人工美，欣賞人工化的自然的極致發(fā)揮，它在古典精粹和時代精神之間找到了一個非常契合的交叉點，東、西文化兼收并蓄，揚長避短，實現(xiàn)了碰撞后的融合和傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代超越。　　代表：沃克設(shè)計的德克薩斯州的索拉那 (Solana) IBM研究中心園區(qū)景觀、加州橘郡市鎮(zhèn)中心的景觀等。米勒花園 (Miller Garden)、科羅拉多空軍學(xué)院，到后來的達(dá)拉斯聯(lián)合銀行大廈噴泉廣場 (圖 8)作品等?！?（四）、目標(biāo)客戶分析項目目標(biāo)客戶定位為 :◆ 外出創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)置業(yè)者◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者◆ 政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位員工目標(biāo)客戶的偏好◆ 外出創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)置業(yè)者 在外創(chuàng)業(yè)或工作后返鄉(xiāng)置業(yè)，由于在外開闊了眼界，對于樓盤知識了解眾多，希望樓盤具備較高的品質(zhì)、專業(yè)的物管服務(wù)、升值的潛力、都市化與潮流化的概念與設(shè)計?！?鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者 對于樓盤的實用性與性價比較為看重、對于區(qū)域也具備一定的定向性（各個方位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望購買相對應(yīng)的城市區(qū)位的物業(yè)），希望購買的物業(yè)能夠成為身份的象征，對于口碑效應(yīng)與連帶傳播較為認(rèn)可?！?政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位員工 對于樓盤的實用性與配套設(shè)施較為重視，同時對于新概念與新潮流的東西接受能力較強(qiáng)，希望得到更高品味與各舒適的生活。（五）、 戶型的建議戶型比例的建議：各樓盤主要暢銷戶型：樓 盤 名稱 主要 戶 型 暢銷戶 型九溪江南苑 132㎡ 、 98㎡ 140㎡ 、 118㎡118㎡安天盛世花園 84㎡ 、 93㎡ 113㎡93㎡ 、 113㎡楓 丹歐洲 華 城 80—14 0㎡ 105㎡住宅：房型面 積 房型 結(jié) 構(gòu) 戶 型比例90—100 ㎡ 三室二 廳 一 衛(wèi) 30%100—115 ㎡ 三室二 廳 一 衛(wèi) 40%115—140 ㎡ 四室二 廳 二 衛(wèi) 20%140㎡ 以上 四室二 廳 二 衛(wèi) 10%產(chǎn)品設(shè)計（ 1）、產(chǎn)品設(shè)計的原則 我們的產(chǎn)品必須具備實用性、情趣性、適度舒適性、增值性、創(chuàng)新性、品味與尊貴性（ 2）、空間設(shè)計?不出現(xiàn)不規(guī)則的房間，使用空間盡量做到方正；?全面做兩進(jìn)深全明戶型結(jié)構(gòu)，南北進(jìn)深控制在 11米左右； ?三房以上戶型，至少要有兩個臥室朝南；?三房以上戶型盡量設(shè)計兩個以上陽臺，陽臺面積可以適當(dāng)增減，但數(shù)量要保證，東南陽臺寬大，北陽臺最好與廚房相連，做為廚房操作空間的自然延伸，隔戶陽臺不要并列設(shè)計，以克服互相攀爬之慮，也更有利于通風(fēng)采光；主陽臺做局部玻璃陽臺，增加通透性，同時注重新產(chǎn)品的設(shè)計（贈送露臺的設(shè)計）?在滿足兩房朝南的基礎(chǔ)上，客廳的設(shè)置可相應(yīng)隨景而設(shè)，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置；?需注意分?jǐn)偮实目刂啤?空間布局體現(xiàn) “動靜分區(qū)，干濕分離 ”等時尚消費理念。 ?頂層復(fù)式住宅設(shè)置為上下平層復(fù)式。?產(chǎn)品空間上必須具備多露臺與空中花園（ 3）入戶大廳設(shè)計 入戶大廳與電梯口需明亮寬敞，用材考究，凸顯項目的品味檔次與尊貴感。（ 4）、安保 設(shè)立多種安保系統(tǒng)、滿足業(yè)主的安保需要。 推薦戶型示意：105 ㎡ 3/2/1/2露臺 90 ㎡ 2/2/1/2露臺105 ㎡ 3/2/1/2露臺88 ㎡ 3/2/1/2露臺 115 ㎡ 3/2/1/2露臺（六）、停車場所 本案停車位與場所的設(shè)計在規(guī)劃設(shè)計時可考慮采用多種形式，地下車庫設(shè)計時應(yīng)注意通風(fēng)與采光，保持地下車庫的實用性，促使地下面積能夠成為有用商業(yè)面積的可能，同時設(shè)置部分地上停車位，供臨時停車之需，將業(yè)主的停車場所與商業(yè)的公共場所相區(qū)分。（七）、物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮管理住宅與商業(yè)的方便性，從成本的角度出發(fā)，面積適中為宜。（八）、體育活動設(shè)施 現(xiàn)代人工作壓力、生活壓力空前加大，所以健康、休閑成為時下人們追求的生活方式。由于本案地塊緊湊，無法設(shè)置大型的各種休閑娛樂設(shè)施，因此可考慮在商業(yè)的頂部設(shè)置空中休閑設(shè)施等。（九）、會所 本社區(qū)的社區(qū)定位決定了必須有相應(yīng)的配套支撐，會所的眾多功能應(yīng)由項目的商業(yè)去承擔(dān)，項目可在住宅與商業(yè)之間設(shè)置架空層為會所所用，通過裝飾裝潢，打造成為陽光休閑會所，生態(tài)與情趣的會所。第三部分 營銷推廣篇項目區(qū)位分析項目分析項目的地塊范圍：項目位于舒城縣的東北區(qū)域，北鄰桃溪路，東抵廣廈路，西鄰龍津大道（合安路），南側(cè)與現(xiàn)狀住宅，地塊成梯形分布，地塊面積 ，地形為北部稍高、南部略低。項目成本分析樓面地價（容積率按照 ）項目土地成本： 536萬 /畝樓面地價為： 5360000元 247。㎡ 247。7=1150元 /平方米建安成本、各種規(guī)費、營銷費用、財務(wù)費用 按照 2023元 /平方米計算項目單方成本為： 3150元 /平方米 從項目單方成本而言，項目成本高昂其成本已經(jīng)高于除市中心外的其他樓盤價格，且地段無法支撐項目過高的單價水平，因此項目必須在商業(yè)上與產(chǎn)品方面增加項目的附加值。 項目的 SWOT分析 優(yōu)勢交通優(yōu)勢：項目緊鄰汽車客運總站，交通便捷，出行極為方便。區(qū)位優(yōu)勢：項目三面臨街、商業(yè)體量可能占到較多的比重。配套優(yōu)勢：緊鄰市商業(yè)中心，擁有并享受一切的市政設(shè)施及配套。劣勢項目并不處于縣城的中心位置，消費者對此區(qū)域并不具備很高的認(rèn)同感。三面臨街、交通擁堵、灰塵與噪聲污染比較嚴(yán)重。土地拍賣價格較高，與前期取得土地供應(yīng)的樓盤相比，成本存在劣勢。并不處于市中心位置的大高層物業(yè)，消費者的認(rèn)可度不高，可能會遭遇一定的市場抗性。機(jī)會點舒城縣城朝東側(cè)與北側(cè)方向發(fā)展，而項目為東北側(cè)交匯的核心，未來發(fā)展的中心區(qū)域?！暗赝?”雖成本高昂，但是其都市高檔住宅的基調(diào)已確定，且在消費者心里會形成某種心里暗示。市中心高層物業(yè)已被廣大消費所接受，且市中心住宅供應(yīng)有限的情況之下，客源向外部擴(kuò)散的情況之下，項目可以成為轉(zhuǎn)移的第一站。通過前期的高端定位，及產(chǎn)品復(fù)合價值的鍛造，以及高端的推廣概念與營銷方式，一舉奠定項目在舒城的豪宅地位。困難點社區(qū)規(guī)模有限，各種配套設(shè)施與休閑設(shè)施不能配備完全，可能會影響到項目的品質(zhì)。物業(yè)價格若在市場的基本之上，拔高幅度較大，可能消費者難以接受。商業(yè)為項目重要的利潤點，但商業(yè)體量過大，則去化與經(jīng)營都具備一定的難度?？偨Y(jié)： 作為舒城升級換代的綜合體項目，本案將領(lǐng)先的國際都市人居理念帶到舒城，一站式消費中心、國際化商業(yè)平臺、高尚住宅等先進(jìn)生活于這里交融，成就一種新的生活方式，一個新的城市地標(biāo)，一個難以匹敵的價值高度。本案價值梳理本案 VS舒城對于舒城這座城市而言，本案是城市開發(fā)建設(shè)中的標(biāo)志性建筑，是城市的一種提升、一種榮耀，邁向國際化的起點。本案所煥發(fā)出的都市精神，是舒城的城市發(fā)展的需要。本案將給舒城注入新的城市活力，為舒城生活樹立新的標(biāo)桿。本案 VS產(chǎn)品本案基于對產(chǎn)品背景和所處城市文明的充分解讀之上。本案所處未來最具升值潛力的地段之一。將來，項目區(qū)域是舒城的政務(wù)中心、商業(yè)中心、文化娛樂中心，本案是舒城東進(jìn)北拓的第一站，本案將是舒城未來生活方式的最好表達(dá)。本案 VS客戶本案的住宅產(chǎn)品是目前舒城最新設(shè)計理念的結(jié)晶，為獻(xiàn)給城市精英而精心打造。在細(xì)節(jié)上更注重人性化、深層居住關(guān)懷。客戶將會為居住在本案而感到自豪，從中得到一種期待、一種向往、一種對舒城未來都市主義生活的想象、一種對美好生活的憧憬。定位 VS生活本案體現(xiàn)的是一種國際化都市生活的城市象征，是一種繁華中不失寧靜、處處透著生活的尊貴感。本案是脫穎而出活躍在各個行業(yè)舞臺的舒城人的身份象征與精神寄