【文章內(nèi)容簡介】 購房人群。,2024/10/23,58,思源集團,項目與目標(biāo)客戶群的對接；,通過以上分析，在金陽新區(qū)購房的客戶有著明顯的需求特征，本項目應(yīng)該突出“出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性價比強、有身份感”才能有效地與目標(biāo)客戶群進行對接。,2024/10/23,59,思源集團,老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 開發(fā)主題定位、客群定位 具體規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議 戶型產(chǎn)品建議 營銷推廣方案,目錄,2024/10/23,60,思源集團,總體平面規(guī)劃設(shè)計建議樓座的排布、天際線,建筑形式： 金陽北路沿線以塔樓＋商業(yè)裙樓布置； 風(fēng)情街以小高層板樓布置； 內(nèi)部組團以多層圍合形成獨立組團； 沿金陽北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低； 金陽北路沿線建筑應(yīng)有至高點，建筑天際線向兩邊漸次降低；,2024/10/23,61,思源集團,,,,2024/10/23,62,思源集團,,,水系,2024/10/23,63,思源集團,項目功能分區(qū)設(shè)計建議,本項目按照“城市化、人文化、生態(tài)化”進行建筑安排。 高層塔樓沿金陽北街布置，塔樓底部布置商業(yè)用房，突出項目及區(qū)域的城市化特征； 多層圍繞組團式建筑，通過圍合式安排突出組團內(nèi)部的人文關(guān)懷特征，并利用組團式景觀規(guī)劃提升組團建筑價值； 別墅組團突出生態(tài)化的利用，利用生態(tài)原始風(fēng)貌突出別墅高端項目的生態(tài)化特征。,2024/10/23,64,思源集團,城市區(qū),人文區(qū),人文區(qū),人文區(qū),生態(tài)區(qū),生態(tài)區(qū),各功能區(qū)劃分： 城市區(qū)，以高層建筑＋商業(yè)裙樓（風(fēng)情商業(yè)街），高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息，商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。 人文區(qū)，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團拉近了社區(qū)居民親近的距離，營造社區(qū)內(nèi)和諧的人文居住環(huán)境。 自然區(qū)，以聯(lián)排、獨棟別墅為主，強調(diào)居住區(qū)域內(nèi)的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合，通過樓座建筑高度的過渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。,2024/10/23,65,思源集團,項目交通、道路規(guī)劃設(shè)計建議,本項目的交通入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分，更是項目的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。 在入口形象的設(shè)置上，建議打造出項目獨一無二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標(biāo)志性形象景觀。 商業(yè)與住宅的入口應(yīng)分別設(shè)置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅項目的入口應(yīng)單獨設(shè)置。 高層與多層入口設(shè)置應(yīng)適當(dāng)加寬人行入口或增設(shè)人行入口的數(shù)量；而別墅項目的入口應(yīng)考慮加寬或適當(dāng)增加車行入口數(shù)量。 高層與多層入口設(shè)置可簡約，以方便實用為主；別墅項目的入口設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)大體、大氣,2024/10/23,66,思源集團,項目環(huán)境、景觀的設(shè)計建議：主題景觀、組團景觀,建議以主題景觀代替普通園林，本項目應(yīng)設(shè)置能夠體現(xiàn)項目特征的具有一定主題的標(biāo)志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號等加以表現(xiàn)。 從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，利用本項目天然的自然條件（如山坡、水系）。 建議本項目的從設(shè)計順序上先設(shè)計環(huán)境后設(shè)計建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。 各組團景觀規(guī)劃，應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。 各組團景觀的設(shè)置，應(yīng)能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。,2024/10/23,67,思源集團,項目環(huán)境、景觀的設(shè)計建議：水體集中、硬質(zhì)景觀,本項目規(guī)劃中，建議將分散的水體進行集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點處理（貴陽的山體景觀對于項目來說，已經(jīng)不能成為景觀上的賣點）。 在園林景觀的構(gòu)成要素中，硬質(zhì)景觀占有相當(dāng)大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設(shè)施、標(biāo)識等。硬質(zhì)景觀作為戶外空間設(shè)施，以應(yīng)用功能和藝術(shù)效果給人們帶來舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設(shè)計思想，并滿足其使用功能，對硬質(zhì)景觀圖進行深化設(shè)計是一個不容忽視的重要環(huán)節(jié)。,2024/10/23,68,思源集團,項目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議： 集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應(yīng)設(shè)置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述項目特征，集中化、標(biāo)志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹立項目品質(zhì)形象； 組團化：組團化景觀規(guī)劃，應(yīng)便于各樓座對良好景觀的要求，組團化景觀規(guī)劃設(shè)計側(cè)重于各組團社區(qū)居民的后期使用和維護。,2024/10/23,69,思源集團,水景對高層住宅來說，價值沒有得到體現(xiàn)。,,別墅產(chǎn)品在多層、高層的視野范圍內(nèi)，私密性無保障。,各樓座均沒有達到最佳的視線景觀范圍，能夠提升項目價值的景觀規(guī)劃被弱化。,2024/10/23,70,思源集團,項目建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面,本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該有所明確，應(yīng)該與市民廣場、會展中心、市級行政中心的建筑融合為一體。 本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景。 具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進行處理。,2024/10/23,71,思源集團,項目建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面處理,方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風(fēng)格，或者立體感、線條感鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格。一些具體的細節(jié)包括： 外立面應(yīng)裝飾簡潔明快的裝飾色塊，窗的開面應(yīng)適當(dāng)增大，用大且低的窗臺設(shè)計拉近人與自然的距離；陽臺建議以全玻璃陽臺代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽臺、鐵藝陽臺，使本項目的陽臺設(shè)計能夠充滿當(dāng)代的時代氣息。 在一些建筑外觀上，陽臺、飄窗盡量不要突出建筑物； 空調(diào)機位應(yīng)預(yù)留百葉或者其他可以將外掛機進行隱蔽性的建筑處理，預(yù)留機位的空間應(yīng)該足夠大（有些項目機位預(yù)留位置太小，導(dǎo)致不能使用）； 城市主干道（金陽北路沿線）建筑立面的陽臺、窗臺處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲物等生活用陽臺的朝向小區(qū)內(nèi)引導(dǎo)。,2024/10/23,72,思源集團,項目建筑風(fēng)格定位及形象處理：商業(yè)部分建筑處理,局部挑空，加大柱距(最好為8.4米)，以滿足業(yè)態(tài)變化及調(diào)整需要； 對業(yè)態(tài)通過建筑硬件條件進行引導(dǎo)，如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設(shè)計時預(yù)留隔油池，大出口地排等； 對商業(yè)部分的配電應(yīng)考慮稍大一些； 考慮在部分商鋪設(shè)置上下水處理。,2024/10/23,73,思源集團,建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計建議,商業(yè)裙樓部分以框架結(jié)構(gòu)為主(便于未來商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整) 塔樓（高點住宅）、多層、小高層以剪力墻為主 別墅以鋼混為主（或局部鋼混）。,2024/10/23,74,思源集團,項目建筑外立面主色系裝飾建議,建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。 亮色系、淺色系與本項目特征（即規(guī)模較大、品質(zhì)較高的社區(qū)品位不太協(xié)調(diào)）可能不太相符，而且貴陽特殊的自然氣候環(huán)境，淺色系將容易污染建筑外立面。,2024/10/23,75,思源集團,項目各類物業(yè)內(nèi)部裝修建議,公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。 建議公共部分的內(nèi)部裝修，首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結(jié)合貴陽氣候條件，建議選用耐泥水污染的石材進行鋪裝（或地面整體水磨石處理），各樓層的地面鋪裝建議至鋪至戶門。踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。 套內(nèi)空間，指門窗的設(shè)計和材料選用以及裝修標(biāo)準。 套內(nèi)空間的裝修建議以精裝修（或廚衛(wèi)精裝）為主，在交房標(biāo)準上與其他項目形成差異化競爭，一方面體現(xiàn)項目的品質(zhì)，一方面精裝修也有利于提高售房單價。,2024/10/23,76,思源集團,硬件設(shè)備及設(shè)施 建議：采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng),采暖采光，建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮在建筑中應(yīng)用節(jié)能建筑材料和施工工藝，如寒冷季節(jié)的墻體保溫功能、大面積窗戶（或陽臺）的自然采光、通透的新風(fēng)動線設(shè)計等。 熱水及飲用水，是否能夠?qū)厝?、直飲水直接引入戶?4小時熱水是否供應(yīng)（熱水供應(yīng)可設(shè)計利用酒店的熱水設(shè)施余量對小區(qū)進行分區(qū)、分組團供應(yīng)） 電視系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)配備有線電視、還是衛(wèi)星電視（如酒店的電視接收系統(tǒng)為衛(wèi)星接收系統(tǒng)，可為小區(qū)使用）； 通訊系統(tǒng)：電話系統(tǒng)（包括每戶電話預(yù)留接口數(shù)，是否需要為每戶預(yù)留一個以上接口）、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（如寬帶接口及流量的預(yù)留）等。,2024/10/23,77,思源集團,硬件設(shè)備及設(shè)施 建議：智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng),智能化系統(tǒng)：包括社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)（如24小時電視安防監(jiān)控、電子門禁系統(tǒng)、存車智能卡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)（如煙感系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)）、物業(yè)管理系統(tǒng)（如煤氣、水費、電費、物業(yè)費的繳費智能化系統(tǒng)）、金融自助系統(tǒng)（如自動柜員機ATM、繳費機等）是否運用、以及如何配備的問題。 布線系統(tǒng)，應(yīng)綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進行有效分離，整個建筑內(nèi)部應(yīng)保證布線系統(tǒng)的隱蔽性、維修的方便性，盡量避免管線、管道暴露在公共區(qū)域。,2024/10/23,78,思源集團,廣場及室外公共空間背景布置構(gòu)思建議,但社區(qū)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置各種不同主題的社區(qū)活動廣場，主要以休閑、生態(tài)、活動性為主題的集中式公共活動空間為主，公共空間的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)強調(diào)居民的親近性和可參與性。 可根據(jù)組團形成不同特色的主題廣場，但設(shè)置有晨練、健身設(shè)施的活動廣場建議設(shè)置在開闊、遠離居住建筑的廣場，以免影響周圍社區(qū)居民的日常休息和私密性。 室外公共空間可設(shè)置主題背景音樂或燈光系統(tǒng)，,2024/10/23,79,思源集團,商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,本項目的商業(yè)是項目成功的一大難點，為做好商業(yè)部分的規(guī)劃，建議對商業(yè)部分的業(yè)態(tài)通過硬件配套進行有意識的引導(dǎo)，如餐飲、洗衣、銀行。 具體的目標(biāo)商戶建議 為方便入住居民的生活，一期商業(yè)設(shè)施的配套，建議先期引進生活超市、門診所、餐館、銀行、郵政所、中小學(xué)校、托兒所、公共廁所等設(shè)施。,2024/10/23,80,思源集團,利用外部連廊，通過連廊人流能夠快速從一樓轉(zhuǎn)換到二樓。通過有效的動線設(shè)計和節(jié)點，將人流從一樓向二樓進行引導(dǎo)。,轉(zhuǎn)換節(jié)點應(yīng)著重外觀設(shè)計，以雙跑式樓梯設(shè)置步行轉(zhuǎn)換的方式不太可取。,2024/10/23,81,思源集團,利用人流轉(zhuǎn)換節(jié)點，將人流有效地向二樓商業(yè)進行引導(dǎo)。,2024/10/23,82,思源集團,停車場的規(guī)劃設(shè)計建議；,商業(yè)裙樓部分建議有一部分地上停車（沿金陽北路建筑布局以塔＋裙樓設(shè)計時，商業(yè)部分除地上停車外，還可以借助塔式建筑地下一層車位使用）。 塔式、小高層、多層建筑以地下車位為主 別墅以建筑底層（或下沉式建筑內(nèi)部車庫）為主，盡量不下挖建車庫。,2024/10/23,83,思源集團,為建筑增光添彩的其他建議。,本項目可嘗試引溫泉入戶； 本項目還應(yīng)該注重想象空間的再創(chuàng)造，利用圓弧、鏤空、轉(zhuǎn)角、嫁接等手法的應(yīng)用，使建筑藝術(shù)與人文生活更加緊密結(jié)合。 準一梯一戶的設(shè)計； 電梯大堂賓館化，樓宇入口的電梯廳設(shè)計開始向酒店大堂靠攏，除了藝術(shù)掛畫、吊燈、壁燈，還專設(shè)洽談、休息區(qū)，讓住戶擁有酒店式的享受。 水景住宅的設(shè)計強調(diào)親水性，建議在水景設(shè)計時，以親水平臺、親水步道、休息平臺等，使水景的功能性、景觀性能夠充分應(yīng)用。 建筑屋頂?shù)奶幚恚ㄗh以坡屋頂為主，平屋頂建筑設(shè)計應(yīng)以一定的建筑造型進行處理，以比較豐富的坡頂組合，可以更藝術(shù)化地打破平直呆板的屋頂線條，豐富整個建筑群天際輪廓線，如四坡頂、雙坡頂、露臺、屋面斜窗和部分屋頂裝飾件的組合；西式建筑屋頂?shù)膽?yīng)用等等。,2024/10/23,84,思源集團,老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 開發(fā)主題定位、客群定位 具體規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議 戶型產(chǎn)品建議 營銷推廣方案,目錄,2024/10/23,85,思源集團,一期項目戶型設(shè)計建議：金陽新區(qū)競爭項目分析,碧海紅湖項目： 本項目的銷售率（按套）官方數(shù)據(jù)為15%，根據(jù)實際統(tǒng)計，達到19%左右； 本項目的銷售率（按面積）根據(jù)實際統(tǒng)計，達到22%左右； 每月銷售66套，銷售面積2萬多平方米。 碧海紅湖項目面積在170、200左右的產(chǎn)品銷售速度比較快，但占供應(yīng)的比例較小； 供應(yīng)面積在110－130區(qū)間的產(chǎn)品供應(yīng)比例較大（占60%左右），但銷售率都比較低； 供應(yīng)面積在100以下的產(chǎn)品，其供應(yīng)比例較?。s6%），未能實現(xiàn)銷售。 數(shù)據(jù)來源于貴陽市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理。,2024/10/23,86,思源集團,一期項目戶型設(shè)計建議：金陽新區(qū)競爭項目分析,景怡東苑 景怡東苑140平方米左右的產(chǎn)品供應(yīng)較多，面積主要集中在120－160平方米/套之間（比例達到60%） 景怡東苑100平方米以下的產(chǎn)品，供應(yīng)比較少，但銷售速度較快； 景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品供應(yīng)較少（占15%左右），大戶型產(chǎn)品（躍式、復(fù)式）銷售緩慢，大戶型產(chǎn)品只有面積在190、160左右的產(chǎn)品才有一部分銷售。 每月銷售83套。 數(shù)據(jù)來源于貴陽市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理。,2024/10/23,87,思源集團,一期產(chǎn)品戶型建議：,200平方米以上的產(chǎn)品應(yīng)盡量不做（如景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品未能實現(xiàn)銷售）； 70100平方米之間的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)較少，但小戶型產(chǎn)品不宜太多，可能會降低本項目檔次； 110－120平方米之間的產(chǎn)品供應(yīng)旺盛，銷售率較低，應(yīng)避免同質(zhì)競爭； 130左右的產(chǎn)品相對