天津?yàn)I海金融街項(xiàng)目全案策劃方案-wenkub.com
2025-01-18 19:43 本頁(yè)面
【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。俱樂(lè)部邀請(qǐng)“論壇”的嘉賓為名譽(yù)理事，邀請(qǐng)本地重要政府部門官員、金融機(jī)構(gòu)決策者、大學(xué)及研究機(jī)構(gòu)的金融專家為VIP會(huì)員，接受業(yè)主為免費(fèi)會(huì)員，同時(shí)接受其他金融類企業(yè)為收費(fèi)會(huì)員，每月定期邀請(qǐng)一些名譽(yù)理事、VIP會(huì)員及本市主要媒體進(jìn)行專題講座和聯(lián)誼活動(dòng)。在開(kāi)盤期及熱銷期，可邀請(qǐng)建筑材料生產(chǎn)廠商技術(shù)人員、第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員和建筑設(shè)計(jì)師親臨售樓處現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)法，主題是選擇這些建材的必要性、安全性、節(jié)能性、環(huán)保性和舒適性?！?yáng)光計(jì)劃亮出你的知情權(quán)鑒于本案與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手津?yàn)I發(fā)展經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品極為趨同，因此對(duì)方很可能通過(guò)降低價(jià)格的方式大造聲勢(shì)，造成客戶認(rèn)為津?yàn)I發(fā)展的寫字樓性價(jià)比高的錯(cuò)覺(jué)，而一旦客戶的這種錯(cuò)覺(jué)形成心理定式，本案在銷售方面將會(huì)面臨極大的困難，為抵消對(duì)方間接的負(fù)面宣傳，勢(shì)必要投入更大量的廣告，從而增加銷售成本。比如：按目標(biāo)客戶群的行業(yè)差異，劃分獨(dú)立的主題密集推廣期，再配合階段主題行業(yè)促銷活動(dòng)，從而延長(zhǎng)持續(xù)旺銷的周期和形象推廣上的新鮮感。 、廣告重點(diǎn)：部分賣點(diǎn)重新導(dǎo)入，配合價(jià)格，贈(zèng)送促銷進(jìn)行；、廣告?zhèn)鞑ィ阂灾饕襟w較低密度進(jìn)行；、印刷媒體：制作一些進(jìn)駐客戶服務(wù)的咨訊資料；、促銷活動(dòng)：以價(jià)格為切入點(diǎn)，在贈(zèng)面積、贈(zèng)裝修等多方面做文章；、業(yè)務(wù)配合：服務(wù)已進(jìn)駐客戶為主，力求其推薦客戶；、付款方式：同上、廣告預(yù)算：（略） 收盤期、主要任務(wù)：消化空置房屋；、廣告重點(diǎn)：以成熟的金融智能化大廈為賣點(diǎn)，配合老業(yè)主的活動(dòng)；、廣告?zhèn)鞑ィ阂灾饕襟w低密度進(jìn)行；、印刷媒體：制作一些進(jìn)駐客戶服務(wù)及公共活動(dòng)的咨詢資料，渲染成熟的氛圍。、海報(bào)：項(xiàng)目形象展示和宣傳的工具，靈活多樣。同時(shí)可提升項(xiàng)目的國(guó)際形象。、高速路口直投：在塘沽與市內(nèi)的高速路口，進(jìn)行直投，使廣告直接到達(dá)有效的客戶群手中。推薦媒體：《經(jīng)濟(jì)周刊》、《財(cái)經(jīng)》等。具體實(shí)施時(shí)則要考慮到新穎、奇特、富有針對(duì)性。、電視：電視媒體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言同樣是重要的媒體選擇之一，其對(duì)項(xiàng)目的形象提升起著重要的作用。推薦媒體，《濱海時(shí)報(bào)》、《天津日?qǐng)?bào)》、《每日新報(bào)》、《今晚報(bào)》、《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《金融時(shí)報(bào)》等。、精神堡壘：是一種充分展示項(xiàng)目定位風(fēng)格的重要VI形式，在售樓處或項(xiàng)目附近設(shè)立，以起到吸引眼球的作用?？善鸬阶钪苯拥男麄髯饔?。、充分利用新聞報(bào)道新聞報(bào)道具有快速、敏捷、受眾廣泛等特點(diǎn)。 廣告推廣實(shí)施原則、軟性宣傳和硬性宣傳相結(jié)合廣告新聞化是廣告發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，雖然不能成為主流，卻往往達(dá)到意想不到的效果。故外埠范圍內(nèi)的推廣不宜過(guò)早。推廣區(qū)域的劃分：、首先立足于本區(qū)。推廣的方向：應(yīng)力圖避免為開(kāi)發(fā)區(qū)直接做廣告宣傳。SECITON 5 廣告推廣策略品牌的建立：開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)系天津市開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)二十強(qiáng)之首，其品牌價(jià)值甚高，口碑較好。結(jié)案 2006年1月至2006年10月 銷售率20%。由于這些小公司年輕、能量大、有朝氣，整天奔忙活躍，頗具“人氣”。要給人感覺(jué)是“人丁興旺”，而不能是“死氣沉沉”。考慮到近期內(nèi)本項(xiàng)目政治色彩遠(yuǎn)大于商業(yè)價(jià)值，故可以斷定大型金融機(jī)構(gòu)的入駐將定是政治公關(guān)的結(jié)果。由于核心定位已確定，那么對(duì)人流量的cao控將是本案營(yíng)銷的核心問(wèn)題。外地（國(guó)外）企業(yè)進(jìn)入往往會(huì)委托他們進(jìn)行辦公地點(diǎn)選擇。輔助銷售手段：、建立商務(wù)網(wǎng)站：建立項(xiàng)目推廣（中、英文對(duì)照），并有選擇性的與窗口網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站鏈接。多搜集信息，廣交朋友，努力成為其“業(yè)內(nèi)人士”。通過(guò)定向培訓(xùn)，力爭(zhēng)使銷售人員充分了解目標(biāo)客戶的行業(yè)特征，作到與客戶溝通無(wú)障礙。而軟價(jià)值是目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和感受，彈性極大。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在價(jià)格上對(duì)本案推廣所造成的壓力，可以采用賦予客戶“知情權(quán)”的訴求方式應(yīng)對(duì)，即在推廣宣傳過(guò)程中反復(fù)強(qiáng)調(diào)本案在品質(zhì)上的優(yōu)勢(shì)，以此彌補(bǔ)價(jià)格上的差異感。SECITON 2清晰的BPD 本案的Brand Positioning Distinguish（品牌定位識(shí)別）是要滿足目標(biāo)客戶群與產(chǎn)品有關(guān)聯(lián)的心理需求為目的，并在同類品牌中建立具有優(yōu)勢(shì)的品牌策略和消費(fèi)趨同。目標(biāo)客戶多元化的意義：客戶結(jié)構(gòu)的多元化有利于抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如果完全以金融投資保險(xiǎn)類行業(yè)為主導(dǎo)的客戶結(jié)構(gòu)，雖然有行業(yè)聚集度高、易培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度的有利方面，但也在客觀上給非金融類客戶造成壁壘，客戶結(jié)構(gòu)單一將使項(xiàng)目難于應(yīng)付行業(yè)危機(jī)。現(xiàn)已封*的萬(wàn)豪國(guó)際酒店受性能、功用的影響，基本不會(huì)造成客源分流。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、津?yàn)I發(fā)展津?yàn)I發(fā)展開(kāi)發(fā)組團(tuán)是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。、國(guó)家政策鑒于本市寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期疲軟，與天津這一大都市的形象不符，因此政府正在考慮是否應(yīng)放寬對(duì)寫字樓的限制因素，在銷售政策及稅收政策上有所傾斜，估計(jì)有望在年底前推出。項(xiàng)目劣勢(shì)（Weaknesses）、本案的政治價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)值，雖然前景甚好，但就目前來(lái)講其過(guò)于超前性，使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場(chǎng)容納能力相對(duì)有限，即便有相關(guān)的扶持政策，對(duì)市場(chǎng)的刺激也有滯后效應(yīng)；、由法國(guó)AREP公司進(jìn)行的整體規(guī)劃雖然代表了現(xiàn)代寫字樓的潮流，但因部分房型設(shè)計(jì)不夠方正，不符合國(guó)人的居住審美觀，勢(shì)必將造成銷售上的一些困難；、本案成本較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高出一部分，故在售價(jià)上不具備競(jìng)爭(zhēng)力。從建筑設(shè)計(jì)、功能配套、綠化園林等方面，都體現(xiàn)了超前的國(guó)際水準(zhǔn)。SECITON 2 SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）：、區(qū)位濱海?金融街的位于開(kāi)發(fā)區(qū)縱向中軸線，投資服務(wù)中心（管委會(huì)）對(duì)面。開(kāi)發(fā)區(qū)原有寫字樓主要集中在以老管委會(huì)
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