【正文】 (2)開發(fā)成本變 化風險。 對于開發(fā)商來說，控制風險是獲取收益的關(guān)鍵。當盈虧平衡點的銷售率≤70%時項目風險很小，可見本項目投資風險不大。46224 ㎡=1219 元/ ㎡； 本項目預(yù)期總體均價為 1827 元/㎡， 兩者差額為 608 元/ ㎡，即單位平方米利潤 608 元。（1 一稅率）=5298 萬247?？偼顿Y稅前投資利潤率：46% 稅前利潤247。本案單位面積投資為 1146 元/m 2，考慮到本區(qū)域居住定位及未來發(fā)展趨勢，本案預(yù)計住宅銷售均價可達多層：1350 元/m 2 高層：1700 元/m2?！?說明：◆1◆ 本投資報告為模擬分析，基本數(shù)據(jù)基于一般市場數(shù)據(jù)，最終投資分析◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 48 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：則在開發(fā)方案確定后，另行計算；◆2◆ 本部分主要以靜態(tài)方式對本案投資進行效益分析，并提出項目投資風險控制初步建議。其他不可預(yù)見費。 項目營銷推廣費用常規(guī)營銷推廣費用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費用，如報紙、電視、戶外、新聞報道等。邀請客戶及潛在客戶參加活動，加深對項目的了解，增添項目的文化內(nèi)涵。創(chuàng)意主題其表現(xiàn)策略廣告創(chuàng)意及其表現(xiàn)風格采用新穎、大方、高雅的藝術(shù)形式，將濃郁的文化和藝術(shù)氣息融入其中，以體現(xiàn)吉福城市花園唯我獨尊、舍我其誰的尊貴地位。G、廣播廣告◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 43 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：制作 30 秒及 3 分鐘廣播廣告，在吉安交廣電臺播出。D、營銷現(xiàn)場包裝良好的營銷及工地現(xiàn)場包裝可以塑造出高品質(zhì)的產(chǎn)品形象，給人以高尚住宅的直觀印象?！久浇檫x擇】A、直郵廣告（DM）直郵廣告可將完整的銷售信息直接傳遞給目標客戶群，費用低，效果好。專業(yè)雜志廣告配合。軟性新聞配合。B、公開發(fā)售期報紙廣告密集推出，發(fā)布銷售信息?！?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 41 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：【階段性廣告策略】A、入市前期（內(nèi)部認購期）以報紙廣告、新聞導入市場，推出吉福城市花園形象，預(yù)熱市場。物業(yè)管理到位。3）持續(xù)銷售期（強銷期、鞏固期和掃盤期）目的：穩(wěn)步控制投放量，隨工程進展逐步提升價格。集中的商業(yè)廣告。報紙新聞、小眾傳播、廣告預(yù)熱?！緝?nèi)容】●有獎知識問答●現(xiàn)場抽獎●音樂沙龍●書法、國畫比賽及展覽●紅酒酒會●雪茄會（看情況而定）●茶道戰(zhàn)術(shù)五：制造局部賣方市場【目的】主動把握買家心理，有意控制供應(yīng)量，制造樓盤旺銷勢態(tài)，在“機不可失”的心理驅(qū)使下，有助于吸引部分觀望買家。施工現(xiàn)場：整潔、有序的工地管理，施工隊服裝和文明度，是客戶預(yù)見項目質(zhì)量和發(fā)展商實力的重要渠道?！臼侄巍俊?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 37 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：工地路牌：表明項目的名稱和用途。禮 品：美觀、實用、傳遞銷售和項目品牌形象。影視資料：從視覺方面?zhèn)鬟f公司和樓盤形象。建議內(nèi)容全面、制作精良。因此，營銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。同時盡量少使用戶外停車場； 聘請國內(nèi)一流物業(yè)管理公司做顧問，在項目啟動即以物管形象來對外宣傳，使本項目成為一流的物業(yè)服務(wù)樓盤，支撐吉福城市花園品牌。公寓式寫字樓：1 房 4050 ㎡ 占 30%2 房 6080 ㎡ 占 40%3 房 80120 ㎡ 占 30% 在小區(qū)的景觀處理上，以江南園林為主要特色，設(shè)計建筑小品、休閑長廊、休閑橙椅等。沿規(guī)劃路設(shè)置底商。吉福城市花園： 畝， 規(guī)劃建筑面積：46224㎡住宅：24792㎡ （6+1） 多層占總建的 54%公寓式寫字樓： 18900㎡ 小高層占總建的 41%您 若 計 劃 買 房 ， 購 房 的 時 間 為一 年 之 內(nèi)18%兩 年 以 內(nèi)16%暫 時 沒 考 慮29%說 不 準37%◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 33 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：配套：2532㎡ 配套占總建的 5% 多層布局以坐北南為基本。如圖所示：◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 32 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：按總量計算，則吉安市今明兩年的市場總量應(yīng)為 1 萬余戶，按每套100㎡計，則總開發(fā)量不能超過 100 萬㎡，從這個總量上看，吉州區(qū)開發(fā)總量不會超出這個數(shù)據(jù)，但加上青原區(qū)及目前存量房，則很可能會空置一部分。從非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口中的比例看。30 歲以下的，由于收入的原因，其在目標客戶群中所占比重在15%左右?？蛻絷P(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運動設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較為優(yōu)惠的價格。（4）自由職業(yè)人士（主要集中于高層）購買用途：居家、辦公客戶特征：自由職業(yè)人士，如律師、建筑師、證券從業(yè)人士、獨立策劃人、◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 30 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受嚴格的作息時間的影響，思想較為前衛(wèi)，對精品的東西占有欲特別強，有一定的獵奇心理。隨著制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機會越來越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購買力越來越強，他們將選擇三房或更大的用于居家。有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。他們崇尚高品位的生活，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、品味較高、有特色的小區(qū)。雕塑方案如下：狀元回鄉(xiāng)（四人圖）曾 棨(13721432) 永豐縣 明成祖永樂二年甲申(公元 1404年) 蕭時中 吉安縣 明成祖永樂九年辛卯(公元 1411 年) 陳 循(13851462) 泰和縣 明成祖永樂十三年乙未(公元1415 年) 曾鶴齡(13831441) 泰和縣 明成祖永樂十九年辛丑(公元1421 年) 以上四人年紀相仿，中狀元的時間基上是連續(xù)的。其七，吉福大廈主要考慮到本項目高層將用于寫字樓、公寓、酒店， “大廈”氣勢上能容括以上三方面。其五，吉福苑其從語法、語氣、語調(diào)上講，具有音、形、義有機的統(tǒng)一，發(fā)音響亮，書寫美觀，利于傳播。利用及充分挖掘該文化內(nèi)涵是本項目的獨有優(yōu)勢。◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 25 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：其一，吉福苑富有時代的氣息，通俗易記?！?項目分期定位由于項目分為兩塊（多層、小高層） ，功能不一，在總體一致的原則上要恰當區(qū)分差異性，建議分區(qū)與分期開發(fā)結(jié)合起來并分期定位?！?市場上居民繼續(xù)持幣待購，市場整體購買拉力不夠?！?創(chuàng)造吉安戶型最佳、信譽最佳、規(guī)劃最佳、營銷最佳等市場興奮點，強力拉動項目運作。 項目劣勢分析（WEAKNESS）☆ 本項目周邊基本沒有什么可供移植的景觀，景觀營造只能靠本項目自己?！盥肪W(wǎng)優(yōu)勢：吉福路自古就是通往安?？h的必經(jīng)之路，且本項目地到汽車總站、吉安南站、火車站的距離都不是很遠，特別是和汽車總站只一條路之隔，路網(wǎng)通達。內(nèi)部配套上，以托兒所為主，為小區(qū)內(nèi)部居民解決最重要也是最基本的子女上學問題，◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 22 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：同時引進較先進的雙語托兒所，在品牌推廣上也起到強大吸力作用。2. 項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（STRENGTH）☆區(qū)位優(yōu)勢：本項目位于吉安二類地段一級，在同類樓盤中，本項目即能坐享城市的繁華，又能享受難得的寧靜，可謂鬧中取靜。 ”◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 21 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email： “吉安”的由來：吉安市隋朝以前叫廬陵郡，隋朝十年改為吉州，到唐朝又改為廬陵郡，其中吉州與廬陵郡經(jīng)?；ハ嗟魮Q，到了宋朝改為吉州路，客轄吉水、安福、泰和、永新四縣，取吉水、安福兩州各一字命名為吉安路，寓“吉泰民安”之意， “吉安”之名自此始。歷代文人、仕官眾多。 項目用地周邊環(huán)境◆ 地塊周邊建筑物 本地塊處于三面建筑包圍，北面臨街格局。 ◆ 土地面積與及四周本項目總用地面積為 21600 萬平方米，其中 1—1 地塊為 4500 平方米，容積率為 ；1—2 地塊為 17120 平方米，容積率為 。面積：㎡、㎡、㎡、㎡、㎡單價：1200～1500 元/㎡，均價：1300 元/㎡房型：二房二廳、三房二廳、四房二廳售樓電話：0796—8338888339999 開發(fā)商:吉安市萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程營銷:吉安行夏價格:一層 9980 元/㎡ 二層 5000 元/㎡面積:30～60㎡◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 16 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：售樓熱線:0796—8233638233869各項稅費：評估費=總房價5‰ 抵押費=抵押款4‰ 抵押登記費=抵押款‰ 保險費=總價4‰ 交易手續(xù)費=總價5‰ 登記費=100 元/套 印花稅=5 元/戶 物價費=2 元/㎡ 測量費= 元/㎡ 工本費=10 元/本 契稅=總價4% 物業(yè)維修基金=總價2% 中寰名城開發(fā)商：吉安市中寰置業(yè)有限公司營銷策劃：上海新吉陽規(guī)模：一期 8 棟（已售完） ；二期 18 棟（2022 年二月預(yù)售）主題廣告語：江南一流 吉安豪宅面積：㎡、㎡售樓熱線:0796—8211199價格：1200～1400㎡◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 17 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email： 吉安市各樓盤價格總匯位置（樓盤名） 面 積 總 價 單 價中寰名城 140㎡（復式） 萬元 972 元/㎡中寰名城 ㎡ 13 萬元 1149 元/㎡市委居住區(qū) ㎡ 萬元 1380 元/㎡吉福路 120㎡ 11 萬元 917 元/㎡清風明月樓上 150㎡ 萬元 1234 元/㎡佳和大廈 ㎡ 23 萬元 1490 元/㎡濱江三期 ㎡ 251440 元 1400 元/㎡長途汽車站 148㎡ 19 萬元 1284 元/㎡陽明西路 153㎡ 17 萬元 1110 元/㎡梅苑小區(qū) 85㎡ 9 萬元 1059 元/㎡康達小區(qū) 200㎡ 28 萬元 1400 元/㎡天立花園 ㎡ 104986 元 1018 元/㎡天一園 110㎡ 129800 元 1180 元/㎡新家園 ㎡ 萬元 996 元/㎡景洋橋西苑 ㎡ 11 萬元 974 元/㎡廬境園 123㎡ 127182 元 1034 元/㎡西苑小區(qū) 104㎡ 116585 元 1121 元/㎡仁山坪小區(qū) 98㎡ 107800 元 1100 元/㎡