【正文】 為策劃準備與施工圖設計階段，主要是項目策劃，可行性研究與論證，設計方案擬定，項目資金籌措及主體工程、土建裝修工程與設備安裝工程設計和預算；2010年1月2010年2月為手續(xù)審批與招投標階段，本階段內完成土地、城建、規(guī)劃、環(huán)保、消防、水電等各種手續(xù)審批，同時擬訂工程標底，進行施工隊伍招投標，確定施工單位。其中本項目位于整體項目規(guī)劃的東南角，占地面積2610畝，包括1個標準18洞高爾夫球場，16萬平方米別墅的建設。 以內部帶動外部實現(xiàn)銷售。 國家對相關產業(yè)政策的嚴格控制，攔腰截斷了未來上市的高爾夫球場項目，而諸如國泰高爾夫俱樂部這種大面積的高端球場將在未來市場少之甚少，稀缺屬性明顯。定向銷售：積極拓展與國內外高端培訓學院關系，加強與各地培訓機構的互動合作關系，進行委托銷售或定向銷售，將大大減少項目運作風險，并為項目快速回籠資金提供較大支持。另外，隨著京冀一體化步伐的加快，未來將有兩條輕軌連接北京和廊坊。216。 三亞高爾夫別墅市場情況n 三亞高爾夫別墅市場概況易居監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，三亞高爾夫球場大多配建有別墅，其中早期的高爾夫球場其配建別墅是為方便會員來此打球提供的，比如日出觀光高爾夫球場；近期開業(yè)的高爾夫球場，其住宅開發(fā)規(guī)模大，面對的客群不僅是會員客戶，而是廣大的房地產置業(yè)客戶，比如亞龍灣高爾夫球場和清水灣。 北京及廊坊高爾夫球場經營模式傳統(tǒng)意義上，高爾夫球場的收入有直接的會籍銷售收入，會員、非會員打球消費（收入），賓館、酒店、專賣店、鄉(xiāng)村俱樂部、SPA等營業(yè)收入。n 廊坊及周邊高爾夫球場發(fā)展情況環(huán)北京地區(qū)有8個高爾夫球場，主要集中在廊坊和保定涿州地區(qū)。目前已建成的全部為18洞標準球場，其中有兩個球場的規(guī)劃球洞數(shù)分別為36洞和54洞，即23個標準的高爾夫球場。 項目區(qū)位項目區(qū)位圖 本項目地塊位于廊坊萬莊生態(tài)城藝林文化公園內，北側緊鄰北京市大興區(qū)，項目距離京津塘高速路采育出口十公里，駕車至北京CBD中心商務區(qū)35分鐘可到達，至首都機場50分鐘可到達，處在環(huán)北京一小時經濟圈內。由廊坊、北京和天津三地交叉組成的“三點式輻射”經濟發(fā)展互補帶，加上首都第二機場的興建，都為廊坊的經濟騰飛和區(qū)域發(fā)展奠定了堅實而長遠的基礎。n 稀缺產品，成交價格逐年飆升圖311：20062008年北京別墅市場成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)目前，市場中的別墅產品越來越稀少，從而導致價格不斷攀高。2. 規(guī)模優(yōu)勢：項目整體打造高端高爾夫俱樂部，并由國際之名大師設計、知名團隊重金打造。 運營風險曾經有報告指出，長期以來，全國至少有80%的球場處于虧損狀態(tài)，真正能靠經營球場而賺錢的項目少之又少。項目基礎指標如下：　　用地面積畝建筑面積平方米小產權別墅597160000高爾夫球場20031335400會所面積105000總征地面積2610注：會所面積的確定是參考北京地區(qū)高爾夫球場會所面積得來，初步制定會所面積為5000平方米。七、財務與投資價值分析結論針對廊坊項目，公司投入自有資金12220萬元；針對三亞項目，由于項目地址有待比選，故其1700畝用地的開發(fā)投資比照廊坊項目，約需投資7990萬元，兩地項目總計投資20210萬元。 擴大客源，增加營業(yè)收入，保障球場正常運營。216?！耙荒弦槐薄甭?lián)動營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗不同球場帶來的不同感受，該項目通過深入調研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進行聯(lián)動營銷。三亞市風景區(qū)沿海岸線呈帶狀分布，由三大景區(qū)、四個景點組成，這種“城景相依”的特色為區(qū)域內旅游度假地產的開發(fā)創(chuàng)造了先天條件，使三亞市房地產業(yè)的發(fā)展形成了“旅游帶動地產、地產圍繞旅游”的開發(fā)模式。2. 項目開發(fā)思路本項目將采用高爾夫球場+別墅的的開發(fā)模式，先期建設高爾夫球場，同期開發(fā)股東會員別墅，并通過多種營銷手段將兩者互動。216。早期球場和別墅通常先后規(guī)劃，先后建設；近幾年多為同期規(guī)劃先后建設，或同期建設。高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書（完整版） .目 錄 結 構項目可行性分析一、項目背景及發(fā)展概況我國高爾夫房地產市場現(xiàn)狀我國高爾夫房地產