【正文】 ..............................................25（一）關于股東與股東大會 ......................................................25（二）關于董事與董事會 .........................................................25（三）關于監(jiān)事與監(jiān)事會 .........................................................26二、管理團隊 ..............................................................................26三、激勵與約束 ..........................................................................26第九部分 投資估算 ......................................................................28一、項目實施進 度 .......................................................................28二、投資估算及資金籌措 ............................................................28三、運營第一年流動資金明細 .....................................................29第十部分 經(jīng)濟效益分析 ...............................................................30一、收入預測 ..............................................................................30（一）出租比例預測 ................................................................30（二）租賃價格預測 ................................................................31（三）租賃收入預測 ................................................................31二、成本費用預測 .......................................................................32三、利潤及投資報酬率預測 ........................................................33四、特別提示 ..............................................................................33五、結(jié)論 .....................................................................................33第十一部分 風險分析與對策 .......................................................35一、政策風險 ..............................................................................35二、市場風險 ..............................................................................35三、行業(yè)風險 ..............................................................................36四、不可抗力風險 .......................................................................36第十二部分 結(jié)論 .........................................................................37前 言本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關心的各項問題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項目說明書》 。本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務預測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關方法推算而得。第一部分 執(zhí)行概要一、項目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務等為一體的高檔休閑度假旅游項目。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行中。二期將建設具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設計劃為 100 棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設預留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎上進行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項目發(fā)起人簡介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技” ）作為本項目的發(fā)起主體，對項目進行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊時間：2022 年 10 月 9 日注冊資金：4,500 萬人民幣公司地址：天津市靜海縣雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司電話：862228015555公司傳真：862228016169農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標準進行管理系統(tǒng)設計和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學合理、精簡有效的組織管理體系。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團）有限公司和深圳市明德投資有限公司。天津方舟天馬投資（集團）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務范圍涉及旅游景區(qū)、景點開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領域。公司于 2022 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。方舟天馬投資集團下屬天津市方舟旅行社成立于 1999年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負責都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。深圳市明德投資有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于 2022 年成立，注冊資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業(yè)化投資機構(gòu)，主要業(yè)務范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產(chǎn)、高科技。主要負責都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運營。第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務一、項目的創(chuàng)意和定位（一）項目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅” 項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設為中式、歐洲等不同風格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風景。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商務會務等的群體提供多方位服務。酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風格的設計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設施來吸引遠近游客。 從規(guī)劃建設旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項目開發(fā)中一個重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設計和新奇創(chuàng)意的游樂設施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設規(guī)劃面積 80 畝。隨著國民經(jīng)濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標客戶源較為充裕。（三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設。按照生態(tài)園的設計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設將分成四個時期，從 2022 年 3 月份起建，預計 2022 年全部完成。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。生態(tài)園一期項目中包括馬術俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經(jīng)基本建設完成，預計2022 年十月一日之前開始營業(yè)。預計一期