【正文】 本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。由于靜?？h本身海拔較低，歷來(lái)為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過(guò)被水淹沒(méi)的記錄。對(duì)策：我國(guó)地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國(guó)內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“ 五一”“ 十一” 和春節(jié)的三個(gè)長(zhǎng)假，大大推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。對(duì)策：對(duì)于本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境及其所具有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，公司已進(jìn)行過(guò)充分的評(píng)估和論證。第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策本項(xiàng)目作為天津生態(tài)園項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目，其所可能面臨的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)等因素及其對(duì)策請(qǐng)參閱《天津都市生態(tài)園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》 。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的預(yù)測(cè)，為投資者帶來(lái)更大的投資收益。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，并代為管理?！?綜合費(fèi)用第一年為 萬(wàn)元，以后年度按占租賃收入的 3%計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬(wàn)元。（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè)租賃價(jià)格（元 /套/天）年份團(tuán)體 散客 平均項(xiàng)目建成第一年1200 1800 1500項(xiàng)目建成第二年1500 2100 1800項(xiàng)目建成第三年1800 2400 2100項(xiàng)目建成第四年2100 2700 2400項(xiàng)目建成第五年2400 3000 2700項(xiàng)目建成第六年2400 3000 2700項(xiàng)目建成第七年2400 3000 2700財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為 1200 元/ 套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后2022——2022 年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長(zhǎng) 300 元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/ 套。一、收入預(yù)測(cè)（一）出租比例預(yù)測(cè)本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。7 第一年合計(jì) 萬(wàn)元第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析本商業(yè)計(jì)劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。3 管理費(fèi)用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計(jì) 48 萬(wàn)元。2022 年 1 月 50 項(xiàng)目二期竣工驗(yàn)收，正式營(yíng)業(yè)。一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃 2022 年 1 月份全面開(kāi)工，工期約一年，將于 2022 年 1 月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下：時(shí)間 完成投資（萬(wàn)元） 工程進(jìn)度2022 年 8 月 100 前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣（目前已完成） 。 公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將引入股票期權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，目前已有部分專業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。 （二）關(guān)于董事與董事會(huì) 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠(chéng)信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會(huì)和董事會(huì)，對(duì)所議事項(xiàng)能夠表達(dá)明確意見(jiàn)；公司董事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《董事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)；董事會(huì)會(huì)議定期召開(kāi)并根據(jù)需要及時(shí)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會(huì)秘書(shū)認(rèn)真組織記錄和整理董事會(huì)所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會(huì)議記錄上簽字，對(duì)會(huì)議記錄進(jìn)行妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專門(mén)委員會(huì)，進(jìn)一步完善公司董事會(huì)工作制度。第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》 、 《股東大會(huì)會(huì)議規(guī)則》 、 《董事會(huì)工作規(guī)則》 、 《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》 ，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運(yùn)作。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對(duì)象符合我們的目標(biāo)客戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂(lè)行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。第七部分 市場(chǎng)銷售一、市場(chǎng)計(jì)劃（一）市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請(qǐng)北京、天津的政府及企業(yè)高級(jí)官員和京津兩地體育與娛樂(lè)界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會(huì)、論壇、競(jìng)技活動(dòng)，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動(dòng)一批高收入人群來(lái)參與娛樂(lè)休閑，并通過(guò)給予價(jià)格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。從建設(shè)上看，該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對(duì)股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門(mén)為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂(lè)部會(huì)員中聚集了大量本地的高收入階層。這些項(xiàng)目將成為酒店式湖景別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂(lè)部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。通過(guò)對(duì)高收入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項(xiàng)目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營(yíng)業(yè)收入。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門(mén)；★ 大中型企事業(yè)單位；★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂(lè)且具備消費(fèi)能力的年輕人。隨著 2022 年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間不可限量。特別在天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的韓國(guó)、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來(lái)的韓國(guó)、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。這表明天津高檔住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。所以經(jīng)過(guò)了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展過(guò)程，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。天津是中國(guó)四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對(duì)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會(huì)的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力（一）經(jīng)營(yíng)管理能力農(nóng)業(yè)科技公司通過(guò)建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。我國(guó)加入 WTO 以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對(duì)外開(kāi)放步伐，有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，外國(guó)旅行社將通過(guò)合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將直接帶來(lái)入境客源的增長(zhǎng)，外國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的機(jī)會(huì)增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)。三、面臨的良好機(jī)遇（一）2022 年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來(lái)大量客流北京申辦 2022 年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國(guó)內(nèi)外游客提供一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。2022 年 11 月 28 日，靜?？h專門(mén)就此項(xiàng)目召開(kāi)專題縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇目前，我國(guó)第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。在我國(guó)制定的“ 十五 ”計(jì)劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來(lái)十年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)將在 %左右。配套環(huán)境及休閑娛樂(lè)設(shè)施基本完備。會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。歐式別墅。 （項(xiàng)目位置見(jiàn)下圖）（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。酒店式湖景別墅項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營(yíng)業(yè)之中。（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體酒店式湖景別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂(lè)設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營(yíng)造一個(gè)融于自然的休憩空間。酒店式湖景別墅項(xiàng)目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，必然成為國(guó)內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵。第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅” 項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。公司于 2022 年巨資買(mǎi)斷原天津甲 B 立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂(lè)部，現(xiàn)俱樂(lè)部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技” ）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見(jiàn)《天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)》 。本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。公司簡(jiǎn)要情況如下：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊(cè)時(shí)間：2022 年 10 月 9 日注冊(cè)資金：4,500 萬(wàn)人民幣公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司電話：862228015555公司傳真：862228016169農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于 1999年，注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元，目前名列天津同行