【正文】 。二、市場風(fēng)險風(fēng)險：酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項目的建設(shè)經(jīng)營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。從經(jīng)濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進行整時段購買?！?2022 年——2022 年的所得稅按利潤總額的 33%計算。★ 財務(wù)費用按占租賃收入的 3%計算?！?土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/ 畝計算。保守預(yù)計：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項目進入穩(wěn)定運營，以星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務(wù)預(yù)測。6 綜合費用 水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計12 萬元。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。500 項目二期主體工程封頂。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)） 。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓(xùn)。公司的重大決策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實行人員、資產(chǎn)、財務(wù)、機構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機構(gòu)獨立運作。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應(yīng)。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。二、銷售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實現(xiàn)資源共享、客戶共享。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進酒店式湖景別墅項目的經(jīng)營發(fā)展狀況，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進一步的修改及完善。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內(nèi)將湖景別墅推向市場。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。（四）娛樂項目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂項目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費的欲望。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。（三）目標客戶分析　　綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業(yè)務(wù)洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。隨著天津經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2022 年北京奧運會的分會場，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展。上世紀 90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。因為一個國家在相對的時間內(nèi)，會將人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉(zhuǎn)移。這與中國的經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機制和開放的經(jīng)營理念農(nóng)業(yè)科技強調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團的綜合實力和時機。北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項目發(fā)起人——天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于 2022 年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項目稱號，并獲得國家財政貼息 3,000 萬貸款以及國家林業(yè)部財政貼息 5,500 萬貸款。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項目獲得天津市及靜?？h政府大力支持該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)的高度重視。在充分考慮到經(jīng)濟可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022 ）81 號文件《關(guān)于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》 ，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》 。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。 “九五” 期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近 8%。本項目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設(shè)用地紅線；本項目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。中式四合院。獨特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風(fēng)格的雅致精巧。三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項目地址酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示 F3 處。到時園區(qū)內(nèi)可進行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。按照生態(tài)園的設(shè)計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設(shè)將分成四個時期，從 2022 年 3 月份起建，預(yù)計 2022 年全部完成。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。主要負責(zé)都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運營。天津方舟天馬投資（集團）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。目 錄前 言 .............................................................................................5第一部分 執(zhí)行概要 ........................................................................6一、項目概述 ................................................................................6二、項目發(fā)起人簡介 .....................................................................6三、股東單位 ................................................................................7第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù) ....................................................8一、項目的創(chuàng)意和定位 ..................................................................8（一）項目創(chuàng)意 ..........................................................................8（二）項目定位 ..........................................................................8二、項目優(yōu)勢 ................................................................................9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 ................................................9（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體 ..............................9（三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補 ....................9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經(jīng)營模式 ........10三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案 ............................................................10（一）項目地址 ........................................................................10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計 ..............................................11（三）項目經(jīng)營范圍 ................................................................12（四）項目實施保障條件 .........................................................12第三部分 項目背景及其可行性 ....................................................13一、宏觀經(jīng)濟的配合 ...................................................................13（一）社會消費水平穩(wěn)步提高 ...........................................