【正文】 環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。所以本項目目標客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門；★ 大中型企事業(yè)單位；★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟圈的客戶。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對客戶造成良好的吸引力。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目設置少，配套設施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設施本項目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項目齊全。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務與選擇。（三）龐大的人脈網(wǎng)絡及暢通的宣傳渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。同時，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓服務，馬術俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領導層具有豐富的管理經(jīng)驗及房地產(chǎn)建設經(jīng)營經(jīng)驗，由他們?nèi)珯嘭撠煿窘M建及其他人員的招聘，并直接對股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負責。隨著項目的推進，人力資源架構及管理體系還將不斷豐富完善。從建設上看，該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行當中。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。第七部分 市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務。在條件成熟時，逐步推出后期 100 棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場穩(wěn)定的地位。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟實力，符合我們的目標客戶定位。（三）廣播廣告 在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約 2 萬元/ 每月） ，然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標客戶，可迅速提高知名度。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標客戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠高于普通人群。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。第八部分 項目的運營與管理一、治理結(jié)構根據(jù)《公司法》和國家有關法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護股東的合法權益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進入，公司將相應的調(diào)整《公司章程》 、 《股東大會會議規(guī)則》 、 《董事會工作規(guī)則》 、 《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》 ，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構，規(guī)范公司運作。 《公司章程》將規(guī)定股東大會為公司的權力機構，公司嚴格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權的行使，達到?jīng)Q策程序規(guī)范，關聯(lián)交易信息及時、充分披露。 （二）關于董事與董事會 公司董事的選舉將嚴格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠認真學習有關法律法規(guī)，了解自身的權利、義務和責任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行職責，認真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構成符合有關法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進行，以確保工作效率與科學決策；公司董事會秘書認真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保存； 公司正積極按照有關規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司董事會工作制度。二、管理團隊本項目的管理團隊將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導和選拔下建立。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進行工作。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標準和激勵約束機制。 公司在適當?shù)臅r候，將引入股票期權的激勵機制。第九部分 投資估算酒店式湖景別墅項目二期建設的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元（不包括土地評估價值及流動資金） 。一、項目實施進度酒店式湖景別墅項目二期計劃 2022 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2022 年 1 月竣工驗收，年度投資計劃如下：時間 完成投資（萬元） 工程進度2022 年 8 月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設計、宣傳及推廣（目前已完成） 。2022 年 8 月前1200 項目二期主體工程完成 80%。2022 年 1 月 50 項目二期竣工驗收，正式營業(yè)。2 土地租賃費用 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計算。3 管理費用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計 48 萬元。5 財務費用 財務費用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 萬元。7 第一年合計 萬元第十部分 經(jīng)濟效益分析本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進行財務預測。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。一、收入預測（一）出租比例預測本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。出租比例（%）年份旺季 淡季 平均項目建成第一年70 30 50項目建成第二年77 33 55項目建成第三年85 36 61項目建成第四年93 40 67項目建成第五年95 45 70項目建成第六年95 45 70項目建成第七 95 45 70年財務說明：★ 項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。（二）租賃價格預測租賃價格（元 /套/天）年份團體 散客 平均項目建成第一年1200 1800 1500項目建成第二年1500 2100 1800項目建成第三年1800 2400 2100項目建成第四年2100 2700 2400項目建成第五年2400 3000 2700項目建成第六年2400 3000 2700項目建成第七年2400 3000 2700財務說明：★ 參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為 1200 元/ 套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后2022——2022 年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/ 套。二、成本費用預測單位：萬元項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年別墅維護費用1 1 1 1 1 1 1土地租賃費用 管理費用 48 營銷費用 60 55 40 30 25 25 25財務費用 綜合費用 合 計 財務說明：★ 別墅維護費用按 1 萬元/年計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。★ 出于酒店式別墅的經(jīng)營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費用將維持在一個固定的價格水平?！?綜合費用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計算?！?成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預測。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權，并代為管理。本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。在此情況下，本項目的財務狀況及經(jīng)濟效益將遠遠超過商業(yè)計劃書中的預測，為投資者帶來更大的投資收益。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風險能力和雙方的核心競爭力。第十一部分 風險分析與對策本項目作為天津生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務等風險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》 。對策：天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權別墅范疇，未來公司的運作一如既往的嚴格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強對有關政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標和經(jīng)營戰(zhàn)略。對策：對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進行過充分的評估和論證。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+ 旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風險。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達 114 天，特別是“ 五一”“ 十一” 和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團經(jīng)營旅游行業(yè)經(jīng)驗豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡，市場開發(fā)能力極強；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項目設置時考慮到項目的新穎性和獨特性，賽馬、斗牛等項目在天津市獨一無二。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運河相連，一旦有水災發(fā)生即可隨時導入運河，避免損失。本項目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟效益最大