【正文】 資料任你下載，資深操盤手隨時交流！二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施本項(xiàng)目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項(xiàng)目齊全。這些項(xiàng)目將成為酒店式湖景別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。同時，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。從建設(shè)上看，該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元,占地面積30 畝。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第七部分 市場銷售一、市場計劃（一）市場進(jìn)入市場開拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。在條件成熟時，逐步推出后期 100 棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場穩(wěn)定的地位。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。（三）廣播廣告 在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約 2 萬元/每月） ，然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶，可迅速提高知名度。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標(biāo)客戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實(shí)力的象征。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》 、 《股東大會會議規(guī)則》 、 《董事會工作規(guī)則》 、《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》 ，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運(yùn)作。 《公司章程》將規(guī)定股東大會為公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時、充分披露。 （二）關(guān)于董事與董事會 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會和董事會，對所議事項(xiàng)能夠表達(dá)明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會議記錄地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！上簽字，對會議記錄進(jìn)行妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會專門委員會，進(jìn)一步完善公司董事會工作制度。二、管理團(tuán)隊(duì)本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，目前已有部分專業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標(biāo)準(zhǔn)和激勵約束機(jī)制。 公司在適當(dāng)?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機(jī)制。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第九部分 投資估算酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元（不包括土地評估價值及流動資金） 。一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計劃 2022 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于2022 年 1 月竣工驗(yàn)收，年度投資計劃如下：時間 完成投資（萬元） 工程進(jìn)度2022 年 8 月 100 前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣（目前已完成） 。2022 年 8 月前 1200 項(xiàng)目二期主體工程完成 80%。2022 年 1 月 50 項(xiàng)目二期竣工驗(yàn)收，正式營業(yè)。2 土地租賃費(fèi)用 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計算。3 管理費(fèi)用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計 48 萬元。5 財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 萬元。7 第一年合計 萬元地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析本商業(yè)計劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財務(wù)預(yù)測。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。一、收入預(yù)測（一）出租比例預(yù)測本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。出租比例（%）年份旺季 淡季 平均項(xiàng)目建成第一年 70 30 50項(xiàng)目建成第二年 77 33 55項(xiàng)目建成第三年 85 36 61項(xiàng)目建成第四年 93 40 67項(xiàng)目建成第五年 95 45 70項(xiàng)目建成第六年 95 45 70項(xiàng)目建成第七年 95 45 70財務(wù)說明：★ 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流?。ǘ┳赓U價格預(yù)測租賃價格（元/套/天）年份團(tuán)體 散客 平均項(xiàng)目建成第一年 1200 1800 1500項(xiàng)目建成第二年 1500 2100 1800項(xiàng)目建成第三年 1800 2400 2100項(xiàng)目建成第四年 2100 2700 2400項(xiàng)目建成第五年 2400 3000 2700項(xiàng)目建成第六年 2400 3000 2700項(xiàng)目建成第七年 2400 3000 2700財務(wù)說明：★ 參考同地區(qū)市場價格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200 元/套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后 2022——2022 年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運(yùn)作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元/套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/套。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！二、成本費(fèi)用預(yù)測單位：萬元項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用 1 1 1 1 1 1 1土地租賃費(fèi)用 管理費(fèi)用 48 營銷費(fèi)用 60 55 40 30 25 25 25財務(wù)費(fèi)用 綜合費(fèi)用 合 計 財務(wù)說明：★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元/年計算。本項(xiàng)目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬元?！?出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個固定的價格水平?！?綜合費(fèi)用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計算?！?成本費(fèi)用來自本商業(yè)計劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。在此情況下，本項(xiàng)目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！放，而且有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第十一部分 風(fēng)險分析與對策本項(xiàng)目作為天津生態(tài)園項(xiàng)目中的一個子項(xiàng)目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項(xiàng)目商業(yè)計劃書》 。對策：天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項(xiàng)目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。對策：對于本項(xiàng)目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估和論證。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“五一” “十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營旅游行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場開發(fā)能力極強(qiáng)；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項(xiàng)目設(shè)置時考慮到項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項(xiàng)目在天津市獨(dú)一無二。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。