酒店融資商業(yè)計劃書-閱讀頁
2024-09-02 11:04本頁面
【正文】 45000七、勞動定員（酒店人員）人1200八、投資利潤率％預(yù)估：% 投資回收期年5經(jīng)營期固定資產(chǎn)回報利潤率％七、建立經(jīng)營體系：建立三大經(jīng)營體系：打造知名商業(yè)品牌企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營體系；建立完善的人流、物流體系；創(chuàng)建統(tǒng)一管理政策。九、項目經(jīng)營合作方向：引進世界知名品牌超市或者知名街區(qū)性品牌。第三章、項目整體開發(fā)策略及開發(fā)模式一、項目設(shè)計規(guī)劃要點：開發(fā)構(gòu)想超五星級綜合型商業(yè)區(qū)（酒店、酒店式公寓、商業(yè)城、寫字樓）規(guī)劃建筑規(guī)劃為群樓：高層（28）和小高層(12)。外觀要求建筑立面以金色為主，充分體現(xiàn)其現(xiàn)代感，簡約時尚。景觀規(guī)劃巴里島熱帶雨林風情園景。功能設(shè)想1）一至五層規(guī)劃為集中式、街區(qū)式商業(yè)城。二、商業(yè)面積、戶型比例設(shè)置具體建議建筑面積（㎡）戶 型定 位比例815小商鋪實用投資型25%1625小商鋪緊湊型/舒適型40%2635中商鋪品牌經(jīng)營型20%36以上復(fù)式商鋪主力經(jīng)營型15%合計100%根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，商城總戶數(shù)約1360戶，平均建筑面積約28㎡；其中五樓為大型商業(yè)文化多功能區(qū)域根據(jù)區(qū)域市場統(tǒng)計分析，這樣的規(guī)劃有總價低，首付低，易租賃的特點；區(qū)域市場的銷售情況良好三、公寓面積、戶型比例設(shè)置具體建議建筑面積（㎡）戶型定位 比例3035單房情侶型20%4045一房一廳舒適型50%4852二房一廳生活型20%5875復(fù)式型二房一廳都市小別墅10%合計100%根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，公寓總戶數(shù)約618戶，平均建筑面積約40㎡根據(jù)區(qū)域市場戶型的統(tǒng)計，一房一廳和兩房一廳是主流戶型，區(qū)域市場一房一廳的銷售情況良好第四章、項目開發(fā)建議整體開發(fā)策略開發(fā)策略建議項目產(chǎn)品應(yīng)以高性價比的產(chǎn)品沖擊高端市場產(chǎn)品策略以產(chǎn)品的創(chuàng)新作為競爭力核心裝飾標準：以五星級標準進行裝飾設(shè)計。項目開發(fā)入市時機建議預(yù)計2010年初項目正式開發(fā)，應(yīng)于2010年6月進行內(nèi)部登記，符合預(yù)售條件后正式公開發(fā)售價格建議低開高走，逐步提升每季市場價格上升幅度約 15%建議項目指導(dǎo)價：商鋪均價：20000元/平方米， 公寓均價：5500元/平方米 寫字樓均價：6300元/平方米? 保持價格彈性密切關(guān)注市場價格變動狀況，并及時根據(jù)市場狀況調(diào)整價格整體銷售均價20000元/平方米150002500010000110001200013000140001500016000170001800019000200002100022000第一銷售段第二銷售段第三銷售段20000項目商業(yè)價格走勢項目公寓價格走勢整體銷售均價5500元/平方米500058004600470048004900500051005200530054005500560057005800第一銷售段第二銷售段第三銷售段5500項目寫字樓價格走勢整體銷售均價6300元/平方米580067005500560057005800590060006100620063006400650066006700第一銷售段第二銷售段第三銷售段6300第五章 項目效益分析：一、 銷售進度預(yù)計（以下均以均價商鋪：20000元/m2 ；公寓5500元/m2；寫字樓：6300元/m2計算，每期上浮15%價格比。擴建項目開發(fā)收益概算：項目總用地面積：，容積率：，總建筑面積： m2，金煌大酒店面積：，商城面積： m2，酒店式豪華公寓： m2，寫字樓面積： m2，地下車位數(shù)（兩層）：1200個，公建：1500 m2，綠化率31%。以上總建筑面積包括公建（如配水、電房、管理處辦公室、垃圾站等）。項目拆遷和補償：共計需要10,000萬元，用來對部分建筑的拆遷和補償，項目的前期運作等。10%5189?350%＝35539管理費項59,項目裝修、設(shè)備、家私等初步投資估算：酒店擬定投資按國家超五星級標準、高級公寓、寫字樓、商業(yè)城的整體室內(nèi)裝修和各類硬件設(shè)施，經(jīng)專業(yè)測算后而產(chǎn)生的項目裝修及總需要資金為：人民幣45000萬元（具體概算另行說明）四、靜態(tài)經(jīng)濟效益本方案實現(xiàn)利潤（此項預(yù)算是除去超五星級的金煌大酒店實際資產(chǎn)不計算在內(nèi)的）為148,=34,，% (利潤率均以總投資額為計算基數(shù))。2）所得稅按稅前利潤的33%計征（由發(fā)展商把握）。六、現(xiàn)金流量表(稅后)% ，凈現(xiàn)值 (I＝10%)為：￥34,，投資回收期為30個月。敏感性分析——建造成本? 從上圖可以看出，建造成本在10%～10%之間變化時，本方案在財務(wù)指標方面可行，表明本方案抗建造成本上升的能力較好。七、項目資金投入計劃根據(jù)項目開發(fā)需要，在項目資本全面滾動運作的基礎(chǔ)上，該項目投資所需資金計劃為：人民幣壹拾壹萬肆仟肆佰叁拾叁點肆壹萬元（￥）屬于最合理資金配比第六章 風險分析與應(yīng)對 市場不確定性風險主要包括政府政策變化所帶來的風險。項目越有市場前景就越有競爭風險，這更需要我們的經(jīng)營、策劃、一步一個臺階的開拓、創(chuàng)新和發(fā)展。我們針對市場已進行了細化和區(qū)分，避開了和已有項目正面的競爭，是其他優(yōu)勢項目的補充和完善，我們的目標消費群已經(jīng)定位很明確。主要通過控制企業(yè)現(xiàn)金流、合理避稅等方式來避免風
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