【正文】 個(gè)五星級(jí)旅游度假型酒店，同時(shí)通過提供完備的會(huì)議服務(wù)設(shè)施，打造高檔的休閑和國際會(huì)議會(huì)所，發(fā)展會(huì)議旅游，為酒店及整個(gè)度假村積聚人氣。酒店將融合度假村內(nèi)諸如生態(tài)體驗(yàn)園、景觀河灘灘、高爾夫俱樂部、航空俱樂部等自然環(huán)境和旅游設(shè)施，以迎合客戶群體的需求，為客戶提供長時(shí)間休閑、而不是短暫停留的場所，打造“旅游 休閑 度假”一站式服務(wù)，形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)效應(yīng)。 （ 3）踐行“綠色酒店”理念 酒店 將 引進(jìn)并體現(xiàn) “ 綠色 酒 店 ” 的理念，在節(jié)能、環(huán)保 、健康 等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，提供的產(chǎn)品與服務(wù)既符合充分利用資源、又保護(hù)生態(tài) 環(huán)境和有益于顧客身體健康 ， 在市場上確立個(gè)性化形象。另外，酒店的設(shè)計(jì)將融合海峽風(fēng)格和巴渝特色，重 視酒HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 20 店的文化內(nèi)涵 及 個(gè)性 的塑造。當(dāng)會(huì)議 品牌形成，業(yè)務(wù)量達(dá)到 一定規(guī)模以后 ， 逐步提高會(huì)議門檻 ， 形成高端的具有影響力的會(huì)議模式。 由于度假村項(xiàng)目地處巴南，且屬新開發(fā)項(xiàng)目，這決定了在最初一定時(shí)間內(nèi)酒店的客戶主要來源于度假村內(nèi)部，度假村內(nèi)其它項(xiàng)目的消費(fèi)人群實(shí)際上就構(gòu)成了酒店的潛在客戶群體。如與航空俱樂部、摩托車俱樂部、寶島康體中心、高爾夫俱樂部等采取會(huì)員制的方 式實(shí)行會(huì)員信息共享模式，相互提供衍生配套服務(wù)；或可根據(jù)客戶的需求與其他項(xiàng)目開展套餐綁定服務(wù)，形成經(jīng)營聯(lián)盟、效益共享的模式。 （ 2）酒店將與航空俱樂部、國際摩托車俱樂部、寶島康體中心、高爾夫俱樂部等項(xiàng)目結(jié)成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，滿足顧客多樣化的旅游消費(fèi)需求的同時(shí)，也將 與其他項(xiàng)目形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)效應(yīng)；尤其是“會(huì)議旅游”模式的推行將為整個(gè)度假村積聚大量人氣，帶來穩(wěn)定客流和豐厚效益并將帶動(dòng)度假村內(nèi)物業(yè)的銷售，推動(dòng)整個(gè)度假村的成功。HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 22 第五部分：經(jīng)營與推廣 1 經(jīng)營理念與方式 經(jīng)營理念 通過五星級(jí)會(huì)所將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化融合，將陪都文化、山川文化和現(xiàn)代 人所追求的親近自然、健康娛樂、休閑養(yǎng)身文化結(jié)合于風(fēng)景秀麗的自然之中，將寧靜、詩秘、豪華和追求自然的酒店會(huì)所文化重新演繹。 經(jīng)營方式 產(chǎn)權(quán)清晰和專業(yè)管理是酒店會(huì)所經(jīng)營的必經(jīng)之路，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，引進(jìn)專業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)，實(shí)施目標(biāo)責(zé)任制管理。具體可分為如下層次： （ 1）團(tuán)隊(duì)：渝內(nèi)及渝外旅行社（臺(tái)灣、香港、澳 門、北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團(tuán)體客人。 （ 3）會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門、駐渝政府、企事業(yè)單位及渝內(nèi)外各大中型企業(yè)。 ? 土地資源：一品地區(qū)土地資源較為富裕。 微觀方面： (1)擁有超前的管理、產(chǎn)品與服務(wù)水平，本地區(qū)尚未有其他同級(jí)別酒店，這使本店一開始就占領(lǐng)了制高點(diǎn)。 (3)投資方與業(yè)主的良好合作，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)。 產(chǎn)品定位 著力打造成為 “ 城市休閑點(diǎn)，商務(wù)生活圈 ” 。 功能主要有：餐飲、客房 、各種各樣的會(huì)議大廳和小室，娛樂（康體、休閑、保健等）。 （ 1）具體細(xì)分如下： ? 酒店文化（陪都文化、兩岸文化及山水文化 ? ） ? 專業(yè)服務(wù)（一條龍服務(wù)，并聘用國際一流酒店管理公司接手打理） ? 美食（中西餐齊備，更設(shè)有經(jīng)濟(jì)型的家常菜） ? 國際商務(wù)會(huì)議專區(qū) HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 24 ? 功能齊全的娛樂設(shè)施（泳池、 SPA 館、酒吧、書吧、 KTV? ） ? 生態(tài)型高級(jí)酒店（景中有房，房中有景） ? 風(fēng)水文化（集中展現(xiàn)風(fēng)水優(yōu)勢） ? 居住環(huán)境（典雅環(huán)保、恬靜舒適，并配備先進(jìn)助眠系統(tǒng)、貼心枕頭，保證吃好玩好睡好 。包括單位客戶檔案和散客檔案。散客檔案則是指客人在辦理預(yù)定和人住登記時(shí)所留下的第一手資料，主要包括客人姓名、性別、出生年月日、所屬單位、常住地、有效身份證件類別、號(hào)碼、聯(lián)系 方式、到達(dá)原因、人住房價(jià)、人住時(shí)間、付款方式等要素。這主要是指在酒店各服務(wù)區(qū)域，通過不同渠道、方式，飯店有意識(shí)、主動(dòng)去收集的顧客消費(fèi)需求特點(diǎn)、行為特征、個(gè)人嗜好等信息，包括顧客家庭狀況、學(xué)歷、職稱、職務(wù)；洗浴用品的品牌追求；枕頭高低、床墊軟硬度選擇；閱讀習(xí)慣；電視節(jié)目、娛樂喜好；飲食習(xí)慣、口味特征，茶葉、咖啡、酒類愛好；燈光、空調(diào)溫度、洗澡水熱度要求；衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；個(gè)人其它嗜好；對(duì)酒店產(chǎn)品與服務(wù)的評(píng)價(jià)等?？褪窓n案是客戶信息的總匯，植根于對(duì)客戶 信息科學(xué)分析基礎(chǔ)上所形成的經(jīng)營、服務(wù)策略，是客史檔案價(jià)值的真正體現(xiàn)。 售后服務(wù)：店慶、婚慶、廠慶、生日、客戶特俗意義紀(jì)念節(jié)日、兒女升學(xué)? ? （ 2）開發(fā)新項(xiàng)目 ①改進(jìn)型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、 球拍出租和維修服務(wù)、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。 ③多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高機(jī)會(huì)。 推廣方式如下： ? 品質(zhì)促銷 酒店品質(zhì)包括硬件設(shè)施和軟件設(shè)施 ? 人文促銷（客戶維護(hù)） 人文促銷（客戶維護(hù)）的好壞決定著一個(gè)酒店是否能夠擁有一批忠誠客戶，是否能夠保證酒店擁有較高的客戶回頭率。我們往往在開發(fā)新客戶的時(shí)候?qū)蛻粽f的是天HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 26 花亂墜，而當(dāng)客戶真正的來到酒店后，我們卻往往忽略了酒店的內(nèi)部營銷，客人在酒店 感受到的是被輕視，最終導(dǎo)致拉來的客戶不少但真正能夠留得住的卻沒幾個(gè)，所以說酒店?duì)I銷部應(yīng)該協(xié)同酒店各部門組建客戶維護(hù)系統(tǒng)通過營銷部的牽頭指導(dǎo)，對(duì)每一個(gè)來到酒店的客人提供完美的服務(wù)。 ? 特色營銷（ 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。） ? 廣告銷售 ? 網(wǎng)上促銷（互聯(lián)網(wǎng)不但為酒店整合營銷提供了有效的工具和手段，也為酒店?duì)I銷開辟了新的市場空間。 ） 銷售渠道與伙伴 ? 第一，俱樂部營運(yùn) ? 第二 ,會(huì)刊 ? 第三 ,融入其生活的軌跡中 （比如在他們可能出入的場所，將印刷精美的樓書和廣告放置在那里，如高爾夫球場、游艇、飛機(jī)頭等艙、其他五星級(jí)酒店等 ） ? 第四，政府各職能部門、駐渝政府、企事業(yè)單位及渝內(nèi)外各大中型企業(yè) ? 第五，國內(nèi)外各大旅行社 分銷渠道 ? 酒店直接銷售 現(xiàn)場直接銷售。 人員推銷。 電話推銷。 網(wǎng)絡(luò)推銷。 ? 酒店預(yù)訂系統(tǒng) 專業(yè)酒店預(yù)訂系統(tǒng)。 大酒店集團(tuán)預(yù)訂系統(tǒng)。 特許經(jīng)營預(yù)訂系統(tǒng)。 ? 第三方銷售 旅游機(jī)構(gòu)。旅游批發(fā)商專門從事包團(tuán)旅游和銷售活動(dòng)，通過與航空公司、輪船公司、酒店直 接談判，安排組織各種不同時(shí)間、目的地與相應(yīng)價(jià)格的包團(tuán)旅游，再向旅游零售商或者旅客銷售。 酒店代理商。 客運(yùn)機(jī)構(gòu)。 會(huì)議促銷機(jī)構(gòu)。他們往往成為酒店很重要的銷售渠道。酒店協(xié)會(huì)和旅游協(xié)會(huì)不是酒店集團(tuán)，不擁有也不經(jīng)營任何酒店，但能夠?yàn)榫频辍⒙糜螜C(jī)構(gòu)成員提供促銷與預(yù)訂服務(wù)。 ④其他相關(guān)資料 投資估算內(nèi)容依據(jù)： ①重慶市商品房價(jià)格計(jì)算暫行辦法 ②《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版 ③《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 3 項(xiàng)目開發(fā)投資估算過程 (1)土地取得費(fèi)用 該項(xiàng)目土地費(fèi)用包含土地拍賣價(jià)金，土地交易服務(wù)費(fèi)及交易契稅。本工程土地面積 15 畝，土地價(jià)格 30萬 /畝。其中估算投資額為項(xiàng)目建安工程費(fèi)。 表 6 建安工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 估算成本（萬元） 1 土建費(fèi)用 建筑面積 1000 2 裝飾工程 建筑面積 室內(nèi)裝飾 建筑面積 3000 公共區(qū)域裝飾 建筑面積 20 3 防盜門 建筑面積 10 4 消防工程 建筑面積 50 5 水電工程 建筑面積 80 6 安防工程 建筑面積 12 7 五通費(fèi) 總套數(shù) 4601元 /戶 8 光纖電視安裝工程 建筑面積 10 9 智能化設(shè)施 建筑面積 15 10 電梯 安裝工程 電梯臺(tái)數(shù)（ 3） 33萬元 /部 11 合 計(jì) HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 30 (4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括供水、供電、供氣、排污、排洪、道路、電訊、環(huán)衛(wèi)等。計(jì)算方法：計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) *費(fèi)率。本項(xiàng)目投資估算按照（建安 +前期 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） 2%來計(jì)算。本項(xiàng)目貸款總額為 13500萬 元，貸款期限為 10 年，基準(zhǔn)利率為 %，本項(xiàng)目執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率上浮 15%，即 %。 表 11 不可預(yù)見費(fèi)表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 總額（萬元） (8) 不可預(yù)見費(fèi) 除去土地和安置費(fèi)用 3% (9)項(xiàng)目開發(fā)投資估算匯總 表 12 投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 土地費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 3 建安工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 開發(fā)規(guī)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 建設(shè)期利息 8 不可預(yù)見費(fèi) 9 合 計(jì) HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 32 4 資金籌集與運(yùn)用計(jì)劃 表 13 資金籌集與運(yùn)用表（建設(shè)期，單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 1 資金運(yùn)用 23, 4, 9, 9, 土地費(fèi) 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 17, 3, 7, 7, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1, 開發(fā)規(guī)費(fèi) 管理費(fèi)用 建設(shè)期利息 1, 不可預(yù)見費(fèi) 2 資金籌措 23, 4, 9, 9, 業(yè)主自有 9, 4, 5, .1 固定資產(chǎn)投資 9, 4, 5, 銀行貸款 13, 4, 9, .1 固定資產(chǎn)投資 13, 4, 9, HXJR 酒店商業(yè)計(jì)劃書 33 5 財(cái)務(wù)效益分析 收入預(yù)測 表 14 銷售收入及銷售與經(jīng)營進(jìn)度計(jì)劃表 1 總收入 6480 8640 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 177120 客房收入 3240 4320 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 88560 餐飲收入 1944 2592 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 53136 娛樂收入 1296 1728 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 354242 銷售稅金及附加 421 562 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 11513 營業(yè)稅 324 432 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 8856 城市維護(hù)建設(shè)稅 16 22 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 443 教育費(fèi)附加 16 22 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 443 土地增值稅 65 86 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 17713 凈收入 6059 8078 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 1656072021 年2021 年 2021 年 2021 年序號(hào) 期間 項(xiàng)目2021 年 2017 年 2018 年 2023 年 合計(jì)2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 客房收入按 照房間每天均價(jià) 1000 元 /天，空置率 40%計(jì)算。 經(jīng)營成本、期間費(fèi)用、銷售稅金及附加、所得稅預(yù)測 銷售費(fèi)用為銷售收入的 %；銷售稅金及附加包括營業(yè)稅 5%、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營業(yè)稅的 7%和教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%，土地增值稅為收入的 %，具體計(jì)算方法為：銷售稅金及附加 =銷售收入 *5%+銷售收入 *5%*7%+銷售收入 *5%*3%+銷售收入 *%；所得稅率為 25%