【正文】 的人工配比。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，%%。未來預(yù)測所有飯店對未來預(yù)測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預(yù)測同年的平均房價將保持增長。自從克利德在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。 XX公司與XX集團英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成XX國際。本項目與XX國際酒店管理集團(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門XX大酒店”。管理模式和特點具體說來，XX酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時，強調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，XX飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個方面：216。 高標準的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控216。 以人為本的員工管理戰(zhàn)略216。 利用新技術(shù)第四章 市場分析一、廈門酒店概況至2002年底，廈門市共有星級酒店58家，其中國內(nèi)五星級酒店1家，四星級酒店6家。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。廈門馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。廈門市的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在199798年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。二、酒店經(jīng)營指標分析廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。廈門市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店 房間 牌價（每晚） （以美元計） 數(shù)目 標準化 豪華車 折扣廈門悅?cè)A酒店 208 ＄180 ＄360 40%廈門馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 廈門悅?cè)A會展酒店 206 ＄180 ＄360 50%廈門京開中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，廈門市共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。其余在廈門市內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。四、項目定位 廈門市主要經(jīng)濟指標年增長率在10%以上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。廈門XX大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市CBD (Central Business District)區(qū)域。第五章 項目公司 一、公司簡介廈門市大雅實業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于1996年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責(zé)。公司主要業(yè)績： 1995年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。1988年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。朱福東：1955年生，高中學(xué)歷， 1980年進入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。林青躍：1948年生，大學(xué)學(xué)歷。1999年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經(jīng)理。在設(shè)計院任總工程師及負責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗。黃鳴江：1935年生，大學(xué)學(xué)歷。現(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。1992年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經(jīng)驗，具備較強的財務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗。五、項目其他背景近年，廈門對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。建設(shè)項目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項，現(xiàn)已完成設(shè)計方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件。項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質(zhì)的住宅小區(qū)。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項目的總用地面積約7，032。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時間。此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細年期明細如下：土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅 1994年8月7日 2064年8月6日辦公室 1994年8月7日 2044年8月6日商業(yè) 1994年8月7日 2034年8月6日根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于2034年8月6日屆滿。廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。建筑類別 ：商業(yè)/住宅覆蓋率 ：宗地面積40%以下容積率 ：5建筑高度 ：75米（并不包括次要建筑）綠化率 ：30%邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留3米，而在南面則預(yù)留10米。在申請續(xù)期時，必須能顯示項目本案興當(dāng)時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。項目批復(fù)文件根據(jù)廈門市旅游局政旅（1998）008號文批準，及廈門市大雅實業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準了在宗地上建筑廈門XX酒店的概念，此建筑的樓面面積達42，173平方米，投資額達人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號碼【2002】7），廈門市旅游局已批準了酒店的擴充，并以（文件號碼【1998】008）上的詳程作為基準?，F(xiàn)代化的四/五星級XX廈門酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標準，法例，商標注冊等作為依據(jù)。另外，項目的建設(shè)期限已獲批準被延長至2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復(fù)信件號碼【2002】76中所示）建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)廈門市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號碼【2003】0114），建筑項目于路江道及湖濱南路，宗地面積達7。其中有數(shù)個規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率 ：2）密度 ：%3）綠化率 ：不少于30%營業(yè)執(zhí)照 根據(jù)廈門工商行政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號3502002020306），廈門大雅實業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由1996年11月26日起計10年。三、項目詳細規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則（于2003年7月11日的版本），本計劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間29層，共456個房間，達國際五星級標準的酒店。酒店的外墻交會鋪設(shè)玻璃反光幕墻。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設(shè)于此層，大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機用以上落這六層平臺層之用?？头烤频昕头繉砂藰羌耙陨蠈訕翘峁？傮w來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為三種類別，包括標準房，套房及總統(tǒng)套房。酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層餐飲設(shè)施一——將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。酒店將會提供充足的泊車位置。后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑 8，總地上建筑 35，總建筑面積 43，比例資料覆蓋率： %（的總宗地面積）綠化率： %（的總宗地面積）容積率： %（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細微的偏差，在計算以上比例時，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7，以作為基準。管理協(xié)議根據(jù)廈門大雅實業(yè)有限公司及XX國際公司于1998年9月28日所議定的管理協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理及營運酒店達成共識，其中條件包括： 章節(jié) 段落 標題 詳情 II 經(jīng)營條款 在酒店開幕后15年的12月31日止IV 1 基本管理費用 %IV 2 獎勵性費用 %XI 6 違約 2005年12月31日酒店落成的最后期限建筑期成本預(yù)算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請。資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬。建筑成本包括地價，探土費用，工程管理及其他專業(yè)費用，建筑費及不能預(yù)見費等。而總未動用的發(fā)展成本約為5，800萬美元。第七章 項目實施計劃一、項目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計方案和建筑施工圖顯示，地下三層，地上二十九層，總高度為 ，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會議和娛樂，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。項目已完成投資1700萬美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費用）。資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗收，開始試營業(yè)，項目建筑期為二年。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、水增容費、預(yù)備費等工程建設(shè)費用。⑵、設(shè)備購置費：A、 進口設(shè)備按外商報價計算。⑶、設(shè)備安裝費依據(jù)各類設(shè)備安裝指標計算。B、 規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、工程保險費、工程監(jiān)理費按國家及地方有關(guān)規(guī)定計取。D、 %計算。 客房入住率廈門市高星級酒店客房入住率保持在70%至80%之間，參照中國其他地區(qū)XX酒店(Hilton)的客房入住