【正文】 劃書 機(jī)密 21 店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣 485 元，盡管國際管理飯店在市場(chǎng)推廣及營銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（ IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣 862 元，比北京同等級(jí)飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比北京高出 22%。 按照平均房?jī)r(jià)分類，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類別（平均房?jī)r(jià)在人民幣 701 元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣 1， 722 元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”占到總收入的 %，因此，經(jīng)營效益為顯著。另一方面，國內(nèi)管理 5 星級(jí)飯店和國際管理 4 星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。 固定成本 不管是 4 星級(jí)還是 5 星層級(jí)，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在 5 星層級(jí)中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的 %，國內(nèi)管理飯店比例是 %，業(yè)主自行管理飯店比例則是 %。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民 701 元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣 7， 566 元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣 501~700 元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣 3， 492 元。B)36%租金及其他收入（ROI）7%小型營業(yè)部門（MOD）5%水療及健身（SPA）3%通訊（TEL）1% EBITDA23%固定費(fèi)用7 %管理費(fèi)用4 %物業(yè)營運(yùn)市場(chǎng)推廣3 %能源7 %客房1 0 %餐飲2 3 %其他部門7 %行政1 1 % 人事統(tǒng)計(jì) 總體而言， 5 星級(jí)飯店每間客房的人工配比達(dá)到 到 ，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4 星級(jí)和 3 星飯店的人工配比。 通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有 4 星級(jí)和5 星級(jí)中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的 %，但是，在中低價(jià)飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣 301~500 元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣 300 元以下的飯店，通 過其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的 %和 %。 未來預(yù)測(cè) 所有飯店對(duì)未來預(yù)測(cè)方面， 5 星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來業(yè)績(jī)最為樂觀。另一方面，由于受到 5 星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的 4 星飯店對(duì)未來業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有 48%的飯店預(yù)測(cè) 2021 年的住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)， 58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。自從克利德 目前全美的希爾頓賓館大約有 260 家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美 40 個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。 80 多年以來，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計(jì)劃書 機(jī)密 24 希爾頓公司與希爾頓集團(tuán)英國公司 1997 年 1 月訂立協(xié)議，組成希爾頓國際。 本項(xiàng)目與希爾頓國際酒店管理集團(tuán) (Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門希爾頓大酒店”。 管理模式和特點(diǎn) 具體說來， 希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新， 希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供多樣化的產(chǎn)品 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 ? 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用 ? 以人為本的員工管理戰(zhàn)略 ? 積極全面地開展市場(chǎng)營銷活動(dòng) ? 利用新技術(shù) 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計(jì)劃書 機(jī)密 25 第四章 市場(chǎng)分析 一、廈門酒店概況 至 2021 年底，廈門市共有星級(jí)酒店 58 家，其中國內(nèi)五星級(jí)酒店 1 家，四星級(jí)酒店 6 家。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。廈門馬可波羅酒店在營運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其 1997 年， 1998 年， 1999年的客房入住率仍平 均分別達(dá)到 63%， 67%， 71%。 廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。 廈門市的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在199798 年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。 二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計(jì)劃書 機(jī)密 26 廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。 廈門市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速 增長(zhǎng)趨勢(shì) ,為酒店的客源提供了保障。 酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣 廈門悅?cè)A酒店 208 ＄ 180 ＄ 360 40% 廈門馬可勃羅東方大酒店 350 ＄ 160 ＄ 190 50% 假日海景大酒店 351 ＄ 160 ＄ 190 55% 寶龍大酒店 189 ＄ 130 ＄ 160 60% 廈門悅?cè)A會(huì)展酒店 206 ＄ 180 ＄ 360 50% 廈門京開中心酒店 490 ＄ 180 ＄ 180 55% 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 在 2021 年末，廈門市共有 52 間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。 其余在廈門市內(nèi)，共有 15 間三星級(jí)， 30 間二星級(jí)及 3 間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。 對(duì)廈門市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。長(zhǎng)期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。 四、項(xiàng)目定位 廈門市主 要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在 10%以上，目前共有星級(jí)酒店 58 家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在 1020%之間，目前廈門的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。 廈門希爾頓大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市 CBD (Central 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計(jì)劃書 機(jī)密 28 Business District)區(qū)域。 第五章 項(xiàng) 目公司 一、 公司簡(jiǎn)介 廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于 1996 年，注冊(cè)地為中國廈門市，注冊(cè)資本為 2021 萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。 二、 公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 公司主要業(yè)績(jī)： 1995 年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣 6200 萬元，并于 1997 年完 工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 1988 年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項(xiàng)目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項(xiàng)廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計(jì)劃書 機(jī)密 29 目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司” 、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長(zhǎng)。 朱福東 ： 1955 年生，高中學(xué)歷， 1980 年進(jìn)入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1999 年任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在 多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 1992 年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。 五、項(xiàng)目其他背景 近年，廈門對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；廈門與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。目前，高星級(jí)酒店屬廈門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)， 現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件。 項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本 項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的西端，而基地的地勢(shì)大致平整。 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計(jì)劃書 機(jī)密 31 根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目的總用地面積約 7， 032。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。 此土地使用權(quán)的期限會(huì)基于土地用途的不同由 40 年至 70 年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下： 土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期 住宅 1994 年 8 月 7 日 2064 年 8月 6 日 辦公室 1994 年 8 月 7 日 2044 年 8月 6 日 商業(yè) 1994 年 8 月 7 日 2034 年 8月 6 日 根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于 2034 年 8 月 6 日屆滿。 廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書 宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于 1994 年 8 月 17 日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作 為依據(jù)。 建筑類別 ：商業(yè) /住宅 覆蓋率 ：宗地面積 40%以下 容積率 ： 5 建筑高度 ： 75 米（并不包括次要建筑） 綠化率 ： 30% 邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留 3 米，而在南面則預(yù)留 10 米。在申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請(qǐng)前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。 項(xiàng)目批復(fù)文件 根據(jù)廈門市旅游局政旅（ 1998） 008 號(hào)文批準(zhǔn)，及廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司于 1999 年 5 月 14 日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑廈門希爾頓酒店的概念，此建筑的樓 面面積達(dá) 42， 173 平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對(duì)于 2021 年 9 月 2 日發(fā)出的信件（文件號(hào)碼【 2021】 7），廈門市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號(hào)碼【 1998】008）上的詳程作為基