【導(dǎo)讀】廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家希。爾頓酒店集團嚴格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。廈門希爾頓大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于。廈門市CBD區(qū)域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，酒店建成后，憑借國際希爾頓酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為廈。報和良好的社會效益。廈門市政府重點支持項目。辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開工，正進行地基建設(shè)。展經(jīng)常在廈門舉辦。自廈門成立特區(qū)以。廈門市目前有四星級以上酒店六家、五星級酒店一家。鑒于廈門的高星級酒。根據(jù)營運收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計項目營運8年，即可還清本息。算及還本付息年期，建議項目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、廈門市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里（包。括廈門島130平方公里），海域面積300多平方公里。廈門屬亞熱帶季風(fēng)氣候，均氣溫280C，全年降雨1100毫米?，F(xiàn)在，廈門已發(fā)展為。在過去十年內(nèi)，廈門受益于

　　

【正文】 （以美元計） 數(shù)目 標準化 豪華車 折扣 廈門悅?cè)A酒店 208 ＄ 180 ＄ 360 40% 廈門馬可勃羅東方大酒店 350 ＄ 160 ＄ 190 50% 假日海景大酒店 351 ＄ 160 ＄ 190 55% 寶龍大酒店 189 ＄ 130 ＄ 160 60% 廈門悅?cè)A會展酒店 206 ＄ 180 ＄ 360 50% 廈門京開中心酒店 490 ＄ 180 ＄ 180 55% 三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 在 2021 年末，廈門市共有 52 間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。廈門共有 2， 138 間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中 208 間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級的廈門悅?cè)A酒店。 其余在廈門市內(nèi)，共有 15 間三星級， 30 間二星級及 3 間一星級及未被評星的酒店。 根據(jù)廈門市旅游局所 提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務(wù) /興建當中，預(yù)計三年后將會全部落成。 對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。 中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市， 市政府不遺余力的推動廈門市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項目定位 廈門市主 要經(jīng)濟指標年增長率在 10%以上，目前共有星級酒店 58 家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在 1020%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。 因此，廈門希爾頓大酒店定為國際五星級標準。 廈門希爾頓大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市 CBD (Central 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計劃書 機密 28 Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際希爾頓的經(jīng)營管理，廈門希爾頓大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。 第五章 項 目公司 一、 公司簡介 廈門市大雅實業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于 1996 年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為 2021 萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項目。 二、 公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責(zé)。公司日常管理機構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務(wù)部、辦公室、項目管理部等。 公司主要業(yè)績： 1995 年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣 6200 萬元，并于 1997 年完 工交付使用。 1996 年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣 1800萬元，并于 1998 年初完工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團隊 王世雄 ： 1959 年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988 年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計劃書 機密 29 目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司” 、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。 1996 年創(chuàng)辦廈門市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。 朱福東 ： 1955 年生，高中學(xué)歷， 1980 年進入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔任多家商貿(mào)集團及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997 年起任廈門市大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971 年進入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20 余年。 1999 年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 陳金寶 ： 1936 年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計院任總工程師及負責(zé)圖紙的審核工作，并在 多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗。現(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1956 年起先后參加過各類大、中型的機電設(shè)計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 張文萍 ： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1992 年起擔任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經(jīng)驗，具備較強的財務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限 公司財務(wù)部經(jīng)理。 五、項目其他背景 近年，廈門對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)項目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項， 現(xiàn)已完成設(shè)計方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件。 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計劃書 機密 30 第六章 項目規(guī)劃 一、項目位置 項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。 而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本 項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。 本項目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項目大約五分鐘的車到達渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而廈門國際機場則離項目大約 20 分鐘左右的車程。 項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計劃書 機密 31 根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項目的總用地面積約 7， 032。92 平方米，而土地面 積明細列出如下： 土地部分 土地面積（平方米） 東端（第一期）限 1， 西端（項目本案） 2， 綠化面積 1， 道路 2， 總和 7， 宗地的西端（即項目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時間。 二、相關(guān)法律文件 土 地房屋權(quán)證 根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于 1997年 11 月 14 日所發(fā)出的廈門市土地房屋權(quán)證（號碼：廈地房證第地 00000045 號）， JSQ013 地段土地面積約7, 平方米）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門大雅實業(yè)有限公司。 此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由 40 年至 70 年不等，詳細年期明細如下： 土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期 住宅 1994 年 8 月 7 日 2064 年 8月 6 日 辦公室 1994 年 8 月 7 日 2044 年 8月 6 日 商業(yè) 1994 年 8 月 7 日 2034 年 8月 6 日 根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于 2034 年 8 月 6 日屆滿。 土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負債的顯示。 廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書 宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于 1994 年 8 月 17 日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作 為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下： 廈門希爾頓大酒店 商業(yè)計劃書 機密 32 土地使用 ：商品房 動工期限 ： 1994 年 8 月 7 日至 1997 年 8 月 6 日前 建設(shè)期限 ： 1994 年 8 月 7 日至 1997 年 12 月 6 日完工 使用期限 ：如合同書內(nèi)述 出讓金額 ：人民幣 15,366,（＄ 1,860,402 美元） 付款條約 ：于土地使用權(quán)出讓合同書當日已付了 20%，其后于兩個月付上全數(shù) 的 60%，而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。 建筑類別 ：商業(yè) /住宅 覆蓋率 ：宗地面積 40%以下 容積率 ： 5 建筑高度 ： 75 米（并不包括次要建筑） 綠化率 ： 30% 邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留 3 米，而在南面則預(yù)留 10 米。 退還 ：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前 180 天提出續(xù)約申請，否則 ，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請續(xù)期時，必須能顯示項目本案興當時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。 項目增容的批復(fù) 根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理局于 1995 年 9 月 22 日所發(fā)出的文件中，已批準了宗地的容積率由原本的 5 增加至 。 項目批復(fù)文件 根據(jù)廈門市旅游局政旅（ 1998） 008 號文批準，及廈門市大雅實業(yè)有限公司于 1999 年 5 月 14 日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準了在宗地上建筑廈門希爾頓酒店的概念，此建筑的樓 面面積達 42， 173 平方米，投資額達人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對于 2021 年 9 月 2 日發(fā)出的信件（文件號碼【 2021】 7），廈門市旅游局已批準了酒店的擴充，并以（文件號碼【 1998】008）上的詳程作為基準。 根據(jù)廈門規(guī)劃委員會所發(fā)出的信件 9 文件號碼【 1998】 051 及由廈門大雅實