【正文】 ........................ 28 4 資金籌集與運用計劃 ................................................................................................ 32 5 財務(wù)效益分析 .......................................................................................................... 33 收入預(yù)測 .......................................................................................................... 33 經(jīng)營成本、期間費用、銷售稅金及附加、所得稅預(yù)測 ....................................... 33 盈利能力分析 ................................................................................................... 35 6 風(fēng)險及敏感性分析 ................................................................................................... 37 敏感性分析 ....................................................................................................... 37 風(fēng)險分析 .......................................................................................................... 39 第七部分：總結(jié)和結(jié)論 ........................................................................................................ 41 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 1 第一部分：項目投資環(huán)境 1 重慶的戰(zhàn)略格局 2021 年 3月，中共中央第十屆全國人大五次會議關(guān)于重慶建設(shè)特別指出了重慶在新的歷史起點上的三大定位和一大目標(biāo)：“要把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面小康社會 的目標(biāo)”。中央就新階段重慶發(fā)展勾畫藍圖概括起來為：明確了三大定位 —— 努力把重慶加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市；提出了一大目標(biāo) —— 在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)；交辦了四大任務(wù) —— 加大以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)力度，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)；切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，加快老工業(yè)基地調(diào)整改革步伐；著力解決好民生問題，積極構(gòu)建社會主義和諧社會；全面加強城市建設(shè)，提高城市管理水平。這三大定位、一大目標(biāo)和四大任務(wù)，構(gòu)成一個有機整體，可以稱之為重慶新階段發(fā)展的‘ 314’總體 部署。 2021 年 6月，重慶市和成都市經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會報請國務(wù)院同意，正式成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，這是中國首次設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，是歷史給予重慶的使命，建成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，目的在于通過強化城市和農(nóng)村的緊密聯(lián)系，逐漸改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)社會矛盾，縮小城鄉(xiāng)差距，大幅提高城鄉(xiāng)居民收入水平，使城鄉(xiāng)公共服務(wù)大體平衡，讓城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境做到同建同治。實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會、文化等各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。重慶作為中西部唯一的直轄市，努力探索城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新路子，既有利于促進重慶城鄉(xiāng)區(qū) 域協(xié)調(diào)發(fā)展，又可以為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供科學(xué)借鑒，意義重大。 2021 年，國務(wù)院又專門出臺 3 號文件（即國發(fā)〔 2021〕 3號《國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》），明確將重慶定位為長江上游的經(jīng)濟中心和金融中心，并提出了重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的五大戰(zhàn)略任務(wù)：實施“一圈兩翼”開發(fā)戰(zhàn)略、實施擴大內(nèi)陸開放戰(zhàn)略、實施產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級戰(zhàn)略、實施科教興渝支撐戰(zhàn)略和實施資源環(huán)境保障戰(zhàn)略，努力將重慶建設(shè)成為長江上游地區(qū)綜合交通樞紐和國際貿(mào)易大通道，成為內(nèi)陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區(qū)。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 2 2021 年 3月， 重慶市委書記薄熙來提出重慶建設(shè)“內(nèi)陸開放高地”的目標(biāo)，并確定重慶市 2021 年國民生產(chǎn)總值實現(xiàn) 12％的增長目標(biāo)。全面落實好中央保增長的各種優(yōu)惠政策，重慶市將加大投資計劃，今年有 5000 億的固定資產(chǎn)投資計劃，重點集中在基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)三個方面，積極打造重慶成為“西部地區(qū)重要的增長極”。 2 重慶巴南區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向 重慶巴南區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略及目標(biāo) 在鞏固和發(fā)展“工業(yè)強區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，重慶市巴南區(qū)政府提出 2021 年關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃 ,圍繞 “科學(xué)發(fā) 展先進區(qū)、和諧進步模范區(qū)、黨建工作示范區(qū)” 的“三區(qū)”建設(shè)目標(biāo)，以“增投資、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴消費、保增長、出形象”為主線，統(tǒng)籌推進“暢通巴南”、“森林巴南”、“宜居巴南” “平安巴南”、“健康巴南”、“誠信巴南”等“六個巴南”建設(shè)。 巴南區(qū)規(guī)劃發(fā)展措施 （ 1）推動重點項目建設(shè)，發(fā)展新的經(jīng)濟增長點 抓住中央擴大內(nèi)需的政策機遇，準(zhǔn)確把握國家投資導(dǎo)向，加強與上級部門的對接，策劃優(yōu)勢項目，積極爭取上級資金和項目。拓寬融資渠道，爭取金融機構(gòu)支持，進一步改善金融生態(tài)環(huán)境，加大金融支持經(jīng)濟發(fā)展力度，加快項目建設(shè)，在重點 實施經(jīng)濟園區(qū)、龍洲灣新、巴南濱江路、溫泉旅游、城市交通、農(nóng)村暢通六大建設(shè)工程的同時 ,開拓發(fā)展新的經(jīng)濟增長點，特別是推進環(huán)樵坪經(jīng)濟區(qū)、龍洲灣新區(qū)和濱江經(jīng)濟帶的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）加大招商引資力度，打造內(nèi)陸開放高地 堅持以規(guī)劃帶項目，以項目帶產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)促發(fā)展的基本思路，建立“以商招商”和“產(chǎn)業(yè)鏈招商”模式，積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。加強與駐外經(jīng)商機構(gòu)、東部HXJR 酒店商業(yè)計劃書 3 發(fā)達地區(qū)交流聯(lián)系，在“長三角”、“珠三角”、福建等重點招商地區(qū)派出人員駐點招商。積極促成簽約項目盡快開工、投產(chǎn)。做好對口幫扶，引導(dǎo)鼓勵企業(yè)對外投資、建廠，拓展企業(yè) 發(fā)展空間。 （ 3）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快建設(shè)新農(nóng)村 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，完善分區(qū)規(guī)劃，啟動“十二五規(guī)劃”編制，開展主體功能區(qū)劃分，促進“四規(guī)疊合”，推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；發(fā)展現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，做大做強優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，推動優(yōu)質(zhì)稻、蔬菜、花木、畜禽、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范基地建設(shè)；加快林海旅游度假區(qū)、巴國天潭生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園等城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范項目建設(shè)，推進南彭宜居小城鎮(zhèn)建設(shè)。發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，把打造百里生態(tài)經(jīng)濟長廊為重慶第一的“高效、生態(tài)、休閑、觀光”都市生態(tài)經(jīng)濟長廊。 （ 4） 發(fā)展特色旅游業(yè) 用好“中國溫泉之鄉(xiāng)”品牌，舉辦第三屆溫泉旅游文 化節(jié)。圍繞“五泉四山一島”五大特色旅游區(qū)規(guī)劃布局，加快景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升旅游景區(qū)形象，帶動巴南旅游接待能力提檔升級。推進“五方十泉”、豐盛古鎮(zhèn)等旅游項目建設(shè)，大力發(fā)展溫泉、湖泊、山地等生態(tài)休閑旅游，積極開發(fā)旅游地產(chǎn)。 3 一品投資發(fā)展空間 巴南區(qū)對一品發(fā)展定位 巴南區(qū)政府對一品“十一五”時期發(fā)展定位為： 主城區(qū)的城郊型現(xiàn)代衛(wèi)星都市生態(tài)居住區(qū)； 都市發(fā)達經(jīng)濟圈的都市休閑度假型的現(xiàn)代時尚康樂、生態(tài)農(nóng)業(yè)、短程旅游觀光帶； 現(xiàn)代特色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)及資源提升型的綠色工業(yè)示范園。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 4 具 體措施指導(dǎo)為： (1) 推進 “五鎮(zhèn)”組團建設(shè)：一品組團。按主城功能區(qū)進行規(guī)劃，發(fā)展旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、城鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)等，提高經(jīng)濟發(fā)展水平，促進農(nóng)民致富，統(tǒng)籌發(fā)展安瀾鎮(zhèn)、跳石鎮(zhèn)。到 2021 年，城鎮(zhèn)居住人口達到 3萬人。 (2) 推進新型工業(yè)化：改造提升資源加工業(yè)，利用一品的礦石資源，發(fā)展壯大建材業(yè)。發(fā)展壯大園區(qū)經(jīng)濟，在一品規(guī)劃建設(shè)新的工業(yè)基地 [規(guī)劃占地 3000 畝 ,發(fā)展制造、機械、醫(yī)藥等無污染工業(yè)。 (3) 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：發(fā)展專業(yè)市場和現(xiàn)代物流業(yè)。建設(shè)以一品為中心的西南部旅游中藥材商貿(mào)組團 。 (4) 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：發(fā)展以溫泉特色為主的旅游業(yè)。圍繞建設(shè)都市休閑度假旅游區(qū)的目標(biāo)，按照“三泉三山一湖一場一廊”發(fā)展思路，打造南溫泉、東溫泉、橋口壩溫泉旅游，??做強百里生態(tài)長廊觀光農(nóng)業(yè)旅游。到 2021 年，??把橋口壩打造為現(xiàn)代時尚康樂溫泉 ,把巴南區(qū)建設(shè)成“中國溫泉之鄉(xiāng)”。 一品綜合發(fā)展空間巨大 (1) 地理位置：一品位于巴南區(qū)內(nèi)，處于巴南區(qū)的西南方向，屬于都市經(jīng)濟發(fā)達圈中的主城區(qū)和外圍都市圈的結(jié)合點，交通和區(qū)位優(yōu)勢都不錯。 (2) 整體布局：一品地區(qū)在整體布局中給人的感覺比較雜亂，沒有統(tǒng) 一的規(guī)劃。 (3) 土地資源：一品地區(qū)土地資源較為富結(jié)果必須延伸和發(fā)展，而一品的區(qū)位優(yōu)勢將使一品的土地不斷增值。 (4) 基礎(chǔ)設(shè)施情況：一品地區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施比較單一，而且比較陳舊，在很大程度不能滿足一品居民的需求，要想真正城市化進程加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須提上日程。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 5 (5) 商業(yè)：商業(yè)在一品地區(qū)處于初級階段，商業(yè)氣氛不濃，都是街道門面獨自經(jīng)營，經(jīng)營的品種是日常生活用品居多，裝修方面只是簡單休整一下就開業(yè)了，更談不上服務(wù)水平了。 (6) 工業(yè)：工業(yè)基礎(chǔ)非常薄弱，一方面是數(shù)量少，另一方面是規(guī)模小。 綜上，“十一 五”規(guī)劃的大環(huán)境為一品發(fā)展提供了一個很好的機遇； 城市外環(huán)、龍騰大道、南泉大道的節(jié)點為一品發(fā)展帶來了一個良好的契機；城鎮(zhèn)商業(yè)氛圍、工業(yè)發(fā)展得不是很理想使得一品開發(fā)的空間巨大；還有一品天然的青山綠水茂密竹林以及其濃厚的人文環(huán)境都是相對理想的投資地點。HXJR 酒店商業(yè)計劃書 6 第二部分：市場調(diào)查和競爭分析 1 重慶酒店發(fā)展?fàn)顩r 重慶作為中國西南地區(qū)惟一的直轄市，經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好，商務(wù)活動頻繁，各種大型會展也經(jīng)常在此召開，地區(qū)性作用逐漸增強，國際資金紛紛涌入，產(chǎn)業(yè)不斷升級換代，酒店業(yè)市場 發(fā)展 潛力巨大。從全國酒店業(yè)發(fā)展來看，各地對酒店 開發(fā)可謂是方興未艾，而重慶酒店業(yè)還處于發(fā)展中階段，期待著有更多眼光和膽識的人涉足。從目前重慶的城市規(guī)模、城市形象、商務(wù)旅游需求角度分析，重慶的高端酒店數(shù)量已經(jīng)在逐步增加。 據(jù)統(tǒng)計， 1997 年前，重慶星級酒店不過 17 家，其中僅有一家五星級酒店，而現(xiàn)在，重慶星級酒店總量已達 151 家，三星級以下酒店 (含三星 )占總體酒店數(shù)量的 85%，四星、五星級酒店已有 11家 占酒店總量的 %，如重慶申基索菲特大酒店（五星）、重慶 JW 萬豪酒店（五星）、重慶國貿(mào)豪生大酒店（五星）、重慶洲際酒店（五星）等。 盡管金融危機 尚未見底，甚至 逐漸擴至實體經(jīng)濟 ， 酒店業(yè)入住率下降、供大于求、減價攬客等不利 競爭頻頻出現(xiàn)。重慶酒店業(yè)在金融危機中 推出了特色套房系列 ，為客人提供細分化服務(wù) 等措施，酒店業(yè)還是表現(xiàn)出了穩(wěn)步增長的跡象。近年重慶四星級以上酒店平均客房入住率保持在 75%至 90%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。假日期間，重慶 四星級以上酒店平均入住率達到 90%以上。 2 酒店區(qū)位概況 酒店位于重慶市主城區(qū)南部巴南區(qū)，全區(qū)幅員面積 1827 平方公里，轄 8個街道、 14個鎮(zhèn)，總?cè)丝?88萬，是重慶市南部新興工業(yè)大區(qū)，近郊短程特色旅游區(qū)，重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基 地，屬重慶都市經(jīng)濟發(fā)達圈。巴南區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，境內(nèi)大中型企業(yè)眾多，是重慶市汽車、摩托車生產(chǎn)基地。 2021 年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 7 巴南區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，北距重慶市中心 7 公里。長江橫貫區(qū)境，魚洞、李家沱和馬桑溪三座長江大橋溝通南北。渝黔高速公路、上界高速公路和即將動工，通信、網(wǎng)絡(luò)、電、水、氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。 酒店附近有寶島康體中心、航空俱樂部、臺灣女子高爾夫俱樂部、生態(tài)休閑體驗園、黃金沙灘等娛樂休閑場所，是人們揮灑 活力汗水、放懷、暢快的好地方。 此地 文化底蘊豐厚，歷史悠久，人杰地靈， 自然風(fēng)光和人文景觀均有一定特色， 是旅游的好去處。全區(qū)的森林覆蓋率超過 25%，以“山、水、園、林、洞”為代表的旅游資源十分豐富，是“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”。重慶四大溫泉巴南獨占其二，即：南溫泉、東溫泉，尤其是素有“天然桑拿浴”美譽的東溫泉熱洞更是亞洲一絕；“川東小峨眉”、“圣燈山被譽為”、“ 植物基因?qū)殠臁?，樵坪山、云篆山古?zhàn)場遺跡依稀可辨。 3 酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 重慶實施 “ 十一五 ” 以來， 在市委、市政府和國家旅游局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，開展生態(tài)旅游主題年為主線， 以及主辦“ 重慶三峽國際旅游節(jié) ” 和 “ 重慶山水都市旅游節(jié) ” ，大 力宣傳促銷，不斷拓展海內(nèi)外旅游客源市場，旅游業(yè)實現(xiàn)了又好又快的發(fā)展 ，其中 國內(nèi)旅游穩(wěn)步增長，假日旅游快速發(fā)展 ； 入境旅游增勢明顯 。重慶 市主要旅游經(jīng)濟指標(biāo)常年保持高速增長趨勢 ,為酒店的客源提供了保障。 表 1 重