【正文】 ..................30（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè) .............................................31（三）租賃收入預(yù)測(cè) .............................................31二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè) .................................................32三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) .........................................334 / 38四、特別提示 .....................................................33五、結(jié)論 .........................................................33第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 .........................................35一、政策風(fēng)險(xiǎn) .....................................................35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .....................................................35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) .....................................................36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) .................................................36第十二部分 結(jié)論 ...................................................375 / 38前 言本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項(xiàng)目簡(jiǎn)介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問(wèn)題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見(jiàn)《天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目說(shuō)明書》 。本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。6 / 38第一部分 執(zhí)行概要一、項(xiàng)目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂(lè)、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬(wàn)元,占地面積 30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技” ）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。公司簡(jiǎn)要情況如下：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊(cè)時(shí)間：2022 年 10 月 9 日注冊(cè)資金：4,500 萬(wàn)人民幣公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司電話：862228015555公司傳真：8622280161697 / 38農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市明德投資有限公司。天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1999 年，注冊(cè)資金 8,000 萬(wàn)元，是在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于 2022 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂(lè)部，現(xiàn)俱樂(lè)部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于 1999年，注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營(yíng)銷，提供良好的客源市場(chǎng)。深圳市明德投資有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2022 年成立，注冊(cè)資本 3,000 萬(wàn)元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜?、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營(yíng)。8 / 38第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場(chǎng)所之一。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開(kāi)放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理模式，主要為滿足前來(lái)進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，必然成為國(guó)內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營(yíng)造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過(guò)景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂(lè)設(shè)施來(lái)吸引遠(yuǎn)近游客。 從規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一個(gè)重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目共同構(gòu)成了休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。9 / 38從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂(lè)趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂(lè)設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營(yíng)造一個(gè)融于自然的休憩空間。從時(shí)空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開(kāi)展節(jié)假日 2 日游，而全國(guó)其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來(lái)旅游度假。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國(guó)道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請(qǐng)，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來(lái)從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^(guò)高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時(shí)體現(xiàn)了天津市政府對(duì)天津都市生態(tài)園的大力支持。（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體酒店式湖景別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，國(guó)民收入不斷增加，中國(guó)已有相當(dāng)一部分人已先富起來(lái)，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶源較為充裕。（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項(xiàng)目已在去年開(kāi)工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從 2022 年 3 月份起建，預(yù)計(jì) 202210 / 38年全部完成。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營(yíng)業(yè)之中。生態(tài)園一期項(xiàng)目中包括馬術(shù)俱樂(lè)部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì) 2022 年十月一日之前開(kāi)始營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開(kāi)放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂(lè)部表演，動(dòng)物競(jìng)技表演等以?shī)蕵?lè)性活動(dòng)為主的項(xiàng)目。酒店式湖景別墅項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項(xiàng)目地址酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示 F3 處。 （項(xiàng)目位置見(jiàn)下圖）11 / 38（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2日式別墅。通過(guò)景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥(niǎo)鳴囀、水井、碾12 / 38坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。湖景別墅規(guī)劃