酒店融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)-文庫(kù)吧
2024-08-13 11:04 本頁(yè)面
【正文】 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總體概況綠茵庭東城新盛世花園寶之園雅居樂(lè)花園雅豪苑翠雨居金棕櫚花園麗景城市花園凱悅名門(mén)舊城區(qū)新城區(qū)寶龍花園嘉園二期富和名都中恒地產(chǎn)：海暉園（愛(ài)丁堡）恒創(chuàng)地產(chǎn)金紅云地產(chǎn):巴里曉筑明輝地產(chǎn):金天地花園泮盧別墅皇冠花園規(guī)劃中樓盤(pán)在售樓盤(pán)已售完樓盤(pán)雅居樂(lè)新城雅居樂(lè)花園明輝地產(chǎn):水一居項(xiàng)目所在地藍(lán)山別墅平東俱樂(lè)部東竣豪庭景觀1品三鄉(xiāng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展方向研究? 三鄉(xiāng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)： 向東、向南發(fā)展的趨勢(shì)? 本項(xiàng)目位于城市新城區(qū)，屬于三鄉(xiāng)規(guī)劃兩大住宅區(qū)之一? 本項(xiàng)目處于三鄉(xiāng)住宅開(kāi)發(fā)的主力方向，項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度會(huì)隨著居住人口及政府投入的增加越來(lái)越高。綠茵庭新盛世花園寶之園雅居樂(lè)花園雅豪苑麗景城市花園寶龍花園舊城區(qū)新城區(qū)凱悅名門(mén)嘉園二期本項(xiàng)目平東俱樂(lè)部翠雨居金棕櫚花園東城海暉園富和名都愛(ài)丁堡巴里曉筑三鄉(xiāng)地產(chǎn)發(fā)展特征分析舊城區(qū)板塊三鄉(xiāng)住宅發(fā)源地，樓盤(pán)大多已經(jīng)售完。舊城區(qū)城市形象較為陳舊，但城市發(fā)展比較成熟，政府不斷實(shí)施舊城改造工程，后期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)逐漸升級(jí)換代新城區(qū)板塊 以雅居樂(lè)花園為主，與城區(qū)融為一體，是近期城市發(fā)展的重點(diǎn)，城市形象和配套都比較好，雅居樂(lè)售價(jià)一直高居首位，花巷、雅居樂(lè)新城等均價(jià)達(dá)到38004500元/m2平東板塊金谷大道沿線樓盤(pán)售價(jià)在30003800 元/m2之間， 2005年政府斥資擴(kuò)大中心區(qū)建成區(qū)，南部組團(tuán)優(yōu)勢(shì)明顯，住宅規(guī)劃一直延伸到谷都大道南新盛世花園寶之園雅居樂(lè)花園雅豪苑麗景城市花園凱悅名門(mén)在售樓盤(pán)已售完樓盤(pán)項(xiàng)目 翠雨居金棕櫚花園平東地產(chǎn)板塊老城板塊舊城區(qū)雅居樂(lè)地產(chǎn)板塊新城區(qū)東城綠茵庭寶龍花園嘉園二期平東俱樂(lè)部海暉園富和名都愛(ài)丁堡巴里曉筑2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果：時(shí) 間累計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)新建面積銷售量金額2005統(tǒng)計(jì)值：2006近40萬(wàn)m2評(píng)估值：2007計(jì)劃近47萬(wàn)m2預(yù)計(jì)值：超13億元2008計(jì)劃近38萬(wàn)m2預(yù)計(jì)值：11億元20022004連續(xù)三年房地產(chǎn)銷售額超過(guò)6億元， ，達(dá)到48%的增幅， 2006年同期評(píng)估將超過(guò)2005年的23%增幅， 2007年下至2008年受國(guó)家政策影響價(jià)格和銷售量均在不斷下滑。2008年房地產(chǎn)供求特點(diǎn)：n 供需相對(duì)失衡，未來(lái)三鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為小型投資為主，對(duì)公寓式住宅投資和總價(jià)低、首付少、易出租的小商鋪投資潛力比較大。n 隨著三鄉(xiāng)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)和有效需求的不斷釋放，市場(chǎng)供需總量逐年增加，市場(chǎng)規(guī)模不斷增大成交價(jià)格平穩(wěn)，成交量有較大幅度回落成交價(jià)格平穩(wěn)，成交量有較大幅度回落? 20052008年，由于東城、雅居樂(lè)等系列中高檔項(xiàng)目樓盤(pán)推出市場(chǎng)，市場(chǎng)均價(jià)有較大幅度提升，現(xiàn)在三鄉(xiāng)均價(jià)評(píng)估達(dá)3780元/m220012002200320041200140016001800200022002400260028003000年份本地市場(chǎng)主要樓盤(pán)均價(jià)走勢(shì)200532003400360038004000200620072008三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的分析－產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)規(guī)模逐漸增大，小規(guī)模樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力減弱20002004年樓盤(pán)建筑面積(除雅局樂(lè)花園）基本小于10萬(wàn)m2，2005年在售的東城花園、新盛世花園都達(dá)到了30萬(wàn)m2產(chǎn)品素質(zhì)提高東城、富和凱悅名門(mén)等項(xiàng)目產(chǎn)品素質(zhì)相當(dāng)高，具較好競(jìng)爭(zhēng)力，2007年在規(guī)劃項(xiàng)目中的產(chǎn)品素質(zhì)又有進(jìn)一步完善，以富和地產(chǎn)的“富和名都”，恒創(chuàng)地產(chǎn)的“愛(ài)丁堡”，中恒地產(chǎn)的“海輝園”為代表。物業(yè)類型多樣化出現(xiàn)，大量小高層，小量高層推出市場(chǎng)東城、凱悅名門(mén)等都有部分小高層推出市場(chǎng)，并銷售不錯(cuò)富和名都、愛(ài)丁堡、海暉園在2007年均有高層沖擊市場(chǎng)。三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的分析－戶型特征戶型多樣化07年主要以二房、三房為主，其他戶型較少，08年出現(xiàn)主打小戶型的公寓和超大戶型為發(fā)展方向，樓盤(pán)四房以上的大戶型占了一定的比例。n 戶型面積多樣化07年三房供應(yīng)面積主要集中在90130平方米，08年供應(yīng)面積主要集中在3580平方米和135平方米以上的大戶型。2008主力戶型面積比例表一、二房三房四房以上3080m28090 m290100 m2100135 m2140180 m2180230 m217%%20%25%15%%三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的分析－價(jià)格特征n 價(jià)格主要在300012000元左右，不同產(chǎn)品價(jià)格檔次相差較大，價(jià)格差別主要取決于地段和產(chǎn)品素質(zhì)；規(guī)模和園林的競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始顯現(xiàn)n 多層和小高層之間差價(jià)約800元/m2左右。物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格（元/m2）多層3000小高層3800酒店式公寓（豪華裝修）5000別墅12000商業(yè)市場(chǎng)部分：1）商業(yè)消費(fèi)特征u 整體而言高端消費(fèi)外流 二級(jí)城市的高端消費(fèi)外流到香港、廣州等核心城市 u 城區(qū)滿足普通消費(fèi)，檔次以中檔為主 高端消費(fèi)外流后，城區(qū)和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的小欖、三鄉(xiāng)等鎮(zhèn)區(qū)定位于滿足普通性中檔消費(fèi)u 鎮(zhèn)區(qū)滿足基本消費(fèi)，檔次較市區(qū)偏低 鎮(zhèn)區(qū)以滿足市民最基本的生活消費(fèi)為主，比市區(qū)的檔次便低 2）商業(yè)發(fā)展特征u 超市覆蓋面廣，檔次分明 超市在中山的發(fā)展良好，遍布于中山的城鎮(zhèn)各地超市檔次數(shù)量（
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