【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家）分布吉之島高1城區(qū)好又多中1城區(qū)華潤(rùn)萬(wàn)家/萬(wàn)佳中約25城區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)大福源中2城區(qū)、小欖壹加壹中（當(dāng)?shù)仄髽I(yè)）約30城區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)傳統(tǒng)百貨發(fā)展緩慢 傳統(tǒng)的中山百貨、中懇百貨、益華百貨等日漸式微3）商業(yè)地產(chǎn)特征——宏觀u 街鋪概念深入民心，逢街必鋪 幾百年的商貿(mào)文化熏陶下，中山人的經(jīng)商意識(shí)很濃，對(duì) 街鋪這種傳統(tǒng)模式極為認(rèn)可u 新型的地產(chǎn)模式，集中商場(chǎng)等崛起 大信新都匯、假日廣場(chǎng)、都會(huì)新天地（三鄉(xiāng)）等綜合性購(gòu)物中心崛起，對(duì)中山原有的商業(yè)格局及商圈有所影響 4）三鄉(xiāng)商圈的發(fā)展方向研究三鄉(xiāng)商業(yè)特點(diǎn)： 項(xiàng)目位于城市新城區(qū)，屬于三鄉(xiāng)商業(yè)最中心地段，三鄉(xiāng)區(qū)域地標(biāo)性地塊項(xiàng)目處于三鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展的交叉的中心點(diǎn)上，項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度非常好。雅居樂(lè)花園新城區(qū)三鄉(xiāng)市場(chǎng)壹加壹超市壹加壹超市麥當(dāng)勞、肯德基雅居樂(lè)酒店酒吧街金煌商城以金煌為中心，文昌路為中軸，向東發(fā)展的趨勢(shì)舊城區(qū)陽(yáng)光百貨壹加壹超市5）中山城鎮(zhèn)部分商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格列表區(qū)域名稱地址性質(zhì)樓層售價(jià)元/M2租價(jià)元/M2/月年投資回報(bào)率備注市區(qū)富逸裝修城專業(yè)市場(chǎng) 1F2107080%2F630028%大信新都匯綜合購(gòu)物廣場(chǎng)外圍商業(yè)街2600080%孫文步行街商業(yè)街1F3F30000162%整棟出租出售，三層均價(jià)逢源商業(yè)街商業(yè)街1F2000080%%東苑路地鋪1F800037%%博愛東地鋪1F1600070%%港口星港灣住宅底商1F5700%%三鄉(xiāng)巨龍古玩城專業(yè)市場(chǎng) 一期5400120%%二期600090%%都會(huì)新天地商業(yè)街一期外街7800120%%二期外街9300110%%文昌路商圈街鋪*****20000200220%6）商業(yè)地產(chǎn)特征——微觀u 商鋪投資回報(bào)率不斷攀高 %~%之間，%u 鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，但開發(fā)不如自發(fā) 各鎮(zhèn)區(qū)因龍頭產(chǎn)業(yè)突出而自發(fā)形成眾多繁榮的專業(yè)市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)性的專業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度在上升。7）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)盡管街鋪這種模式在中山早已根深蒂固，但其缺陷卻是有目共睹。集中式購(gòu)物廣場(chǎng)在國(guó)外的發(fā)展可看出其為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大勢(shì)所趨，同時(shí)其在中山本地的發(fā)展成績(jī)也十分不俗，相信這種集中式商場(chǎng)在中山還會(huì)繼續(xù)增加，繼續(xù)搶占原街鋪的市場(chǎng)份額。第二章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目名稱金煌商業(yè)城二、項(xiàng)目背景（1）項(xiàng)目名稱：中山市金煌大酒店有限公司；（2）地理位置：三鄉(xiāng)鎮(zhèn)文昌路；（3）物業(yè)類型：三星級(jí)酒店（三鄉(xiāng)唯一的綜合性酒店）；（4）現(xiàn)有用地面積：約23畝；（5）現(xiàn)有建筑面積：12000平方米；（6）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)：有標(biāo)準(zhǔn)客房75間，二樓餐廳，餐位800個(gè)，有卡拉OK包房40間，足浴按摩位180個(gè)，一樓西餐廳有餐位60個(gè)；（7）金煌商城的整體建設(shè)（擴(kuò)建）將按超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)裝修；（8）計(jì)劃動(dòng)工時(shí)間：2010年初；三、企業(yè)概況: 中山市金煌大酒店有限公司位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)文昌東路42號(hào)，公司于2001年3月轉(zhuǎn)制成立，占地近23畝，經(jīng)營(yíng)面積逾萬(wàn)平方米，注冊(cè)資金2560萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍包括：桑拿、足??；餐飲、娛樂(lè)、住宿；美容、美發(fā)、溜冰等，酒店是按照國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修設(shè)計(jì)，是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)唯一一家集休閑娛樂(lè)、旅游歇息、商務(wù)公干為一體的國(guó)家三星級(jí)旅游酒店，其地處105國(guó)道旁，鄰亞洲最大的寶元鞋城、雅居樂(lè)上市公司、中山溫泉、泉林山莊等景點(diǎn)，交通更是四通八達(dá)，南往澳門30分鐘，距離香港一小時(shí)航程，北距中山石歧僅一箭之遙，優(yōu)越的地理位置凸現(xiàn)酒店黃金價(jià)值。金煌大酒店設(shè)備完善，服務(wù)項(xiàng)目齊全，擁有客房、中餐、西餐、大堂吧、夜總會(huì)、健康中心等，酒店八年的耕耘也培養(yǎng)出了一批銳意進(jìn)取，經(jīng)驗(yàn)成熟的管理復(fù)合型人才，完善的管理體制昭示著酒店輝煌的未來(lái)。四、發(fā)展單位概況發(fā)展商中山市金煌大酒店有限公司法人代表駱權(quán)企業(yè)股東駱權(quán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人駱權(quán)、楊鴻項(xiàng)目總策劃楊鴻項(xiàng)目法律顧問(wèn)楊光企業(yè)地址中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)文昌路（汽車站對(duì)面）二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目構(gòu)想: 1）購(gòu)建酒店周圍的三處物業(yè)用于跟現(xiàn)有存量土地進(jìn)行項(xiàng)目擴(kuò)建。（見：第一部分《項(xiàng)目購(gòu)建方案》）；2）把現(xiàn)在的酒店、酒店存量土地和三處收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)建工程，使金煌商業(yè)城成為三鄉(xiāng)文昌路上最具標(biāo)志性的集酒店、公寓、商務(wù)寫字樓、大型綜合商業(yè)城為一體的超五星級(jí)建筑群之一。 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 m2,其確定的主要建設(shè)內(nèi)容有:1）金煌商業(yè)城規(guī)劃建設(shè)一組在三鄉(xiāng)文昌路上最具標(biāo)志性的集酒店、公寓、商務(wù)寫字樓、大型綜合一站式購(gòu)物商業(yè)城（商業(yè)零售、文化娛樂(lè)、健身、飲食）為一體的超五星級(jí)建筑群之一。2）主要部分：金煌大酒店、金煌高級(jí)公寓、金煌商業(yè)城、金煌商務(wù)中心（寫字樓）。三、主要建設(shè)條件現(xiàn)有條件：已有正在經(jīng)營(yíng)中的三星級(jí)酒店，營(yíng)業(yè)面積12000m2，員工400人，其中管理人員50人，飲食、娛樂(lè)、商務(wù)一體化的綜合商務(wù)酒店。現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：旅業(yè)、大型中餐、中型西餐、卡拉OK娛樂(lè)項(xiàng)目、保健中心項(xiàng)目、中型會(huì)議接待、商務(wù)旅游等現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)收益情況: 根據(jù)酒店三年來(lái)的收益情況分析:年均營(yíng)業(yè)額在3800萬(wàn)元以上,實(shí)現(xiàn)年均利潤(rùn)960萬(wàn)元以上,利潤(rùn)率為:%,酒店發(fā)展年增長(zhǎng)率為15%。地形地貌條件：現(xiàn)有部分物業(yè)，計(jì)劃整體重新規(guī)