【文章內(nèi)容簡介】 理模式、人才梯隊、品牌培育、擴張發(fā)展、資本管理等方面處于全球酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。. 市場營銷定位贛州維也納精品商務(wù)酒店定位于中高檔精品花園式商務(wù)酒店，集商務(wù)型和舒適型于一體，利用酒店后方寬敞的空間，塑造具有贛州特色的人文景觀花園，并配套；茶亭游泳池，網(wǎng)球場，休閑娛樂項目、健身器材等增加酒店的整體格調(diào)和品味，酒店目標(biāo)市場為參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來本地旅游的人員及臺灣同胞海外僑胞。. 管理與營運管理方面，酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進行酒店各項服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。運營方面，酒店將組建一支強大的運營團隊，充分利用自身資源和社會資源，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+酒店+餐飲”的綜合運營模式，重點打造客戶的互聯(lián)網(wǎng)體驗感，并搭建酒店的自媒體營銷平臺，充分融合線上線下營銷模式并行推進，迅速的在贛州乃至其他地區(qū)形成影響力。酒店運營將采取以下管理模式和激勵制度：252。 推行行政分級管理252。 總監(jiān)負(fù)責(zé)制，各部門服從總監(jiān)，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)252。 各部門定崗、定薪、定責(zé)、定員、互助的績效考核制度，哪個部門出現(xiàn)問題追究相應(yīng)責(zé)任人的責(zé)任252。 獎勤罰懶、獎罰分明、能者居上、有功重獎。. 投資與財務(wù)我國旅游市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2011年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，贛州地區(qū)也在2013年以來一直加強對旅游產(chǎn)業(yè)的重視推廣，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機。本項目預(yù)計總投資為3000萬元，其中酒店整體規(guī)劃和裝修預(yù)計投入2000萬元，酒店設(shè)備和相應(yīng)配套800萬元。按照酒店行業(yè)目前入住率情況普遍偏低，維也納酒店加盟合作協(xié)議中承諾的保證常年75%入住率來計算，平均房價160元/晚，那么每年酒店收入在876萬左右，根據(jù)眾多資料查找和驗證，維也納酒店的年平均毛利潤率在45%，根據(jù)初期的投資數(shù)據(jù)而言，項目的投資回報周期在89年之間。 項目總體規(guī)劃. 酒店大堂1樓為酒店大堂，面積400平方米，擬建有維也納風(fēng)格景觀、休息洽談區(qū)、大堂引導(dǎo)、精品店、商務(wù)中心、等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點。. 餐廳12樓左邊擬建為餐廳，餐廳面積1000平方米左右，16間包廂，按照不同風(fēng)格設(shè)計規(guī)劃，附有客家氣息和文化氣息；擬建一個多功能大廳和2個小型會議室，可用來做大型會務(wù)接待、婚慶接待以及小規(guī)模商務(wù)會議。整體設(shè)計強調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。. 客房客房分布于樓3F7F，面積約6000平方米，擬規(guī)劃房型有豪華套房、商務(wù)套房、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)標(biāo)間、普通標(biāo)間五種?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)、舒適、現(xiàn)代的特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。. 休閑娛樂中心酒店后方設(shè)立商務(wù)洽談休閑區(qū)，配套設(shè)施包含酒店電力游覽車、茶亭、運動區(qū)和休閑區(qū)，為游客提供物超所值的住宿體驗。就在酒店主樓設(shè)立休閑娛樂室，項目待定。. 會議設(shè)施及職工宿舍和辦公區(qū)。（1） 酒店8F擬建立600平米會議室，包括2個小會議室和多功能廳。會議室可容納20人，多功能廳可容納300人以上。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強調(diào)文化底蘊，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。（2） 8F擬建酒店運營辦公區(qū)及職工宿舍休息區(qū)。 大型停車場在酒店后方配備酒店大型停車場，擬建立200個停車位，并配置貴賓接待車往返停車場和酒店，另原有道路進行拓寬和平整，并配上綠化帶景觀。 戶外游泳池綜合利用酒店空間，擬建一個戶外用泳池，并對旅客開放，增加酒店的附加值。 其他規(guī)劃因電壓電力設(shè)備與維亞納酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置電壓不足，電路老化，威脅旅客及工作人員的人身安全，嚴(yán)重影響到酒店正常運營，須對電網(wǎng)進行改造；另水利、消防池改造、消防設(shè)備經(jīng)久未檢修，已不符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)，存在很大的安全隱患，對酒店后期運營存在極大的風(fēng)險，必須進行重建。同時，酒店緊挨火車站，可在酒店后山打造一個獨居贛州特色的人文景觀，成為火車站旁的標(biāo)志性建筑，讓過往的旅客了解贛州這座城，這家有情懷的酒店。. 市場競爭分析. 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，每一家星級酒店和商務(wù)酒店都將是維也納商務(wù)酒店的競爭對手，同時其它商務(wù)型和經(jīng)濟型酒店同樣也將成為酒店最強勁的對手，據(jù)實地調(diào)查，火車站周邊能構(gòu)成競爭的幾大酒店及情況如下：216。 麗晶國際酒店216。 唐苑大酒店216。 城市便捷酒店216。 贛州友尼寶酒店商貿(mào)城店216。 漢庭酒店216。 贛州紐豪酒店216。 柏拉圖酒店216。 宏源大酒店216。 鐵龍大酒店其他不成規(guī)模的酒店和商務(wù)賓館不做羅列，在這些酒店中，有星級接待性酒店、經(jīng)濟商務(wù)型酒店和特色酒店，作為維也納精品商務(wù)酒店，如何在建設(shè)中拚棄同質(zhì)化的競爭，體現(xiàn)自己的特色，讓游客更有舒適感和體驗感，是酒店在規(guī)劃和運營中的重大課題。只有作出不一樣的產(chǎn)品、提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，取競爭對手之長，抓住對手的不足，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，才能在這場經(jīng)濟盛宴中脫穎而出。. SWOT分析⑴優(yōu)勢① 政策環(huán)境優(yōu)勢2013年以來，贛州市政府全力推廣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是2016年，各縣市旅游搞得風(fēng)生水起，是酒店業(yè)和餐飲行業(yè)發(fā)展的最好契機。② 地處火車站經(jīng)濟圈，坐享周邊經(jīng)濟體地處贛州火車站經(jīng)濟圈，比鄰贛州汽車總站、贛南大道、贛州東高速路出入口，是進市區(qū)的必經(jīng)之路，同時坐享周邊各大經(jīng)濟體。恒大、商貿(mào)城、電商園、華東城的正常投入使用，將為酒店的發(fā)展帶來飛速的發(fā)展。③ 強有力的東家，可資源互補作為酒店的大東家，具有著最優(yōu)質(zhì)的宣傳推廣媒體，能在酒店推廣中起到錦上添花的作用，東家的支持和協(xié)助，必定讓酒店的發(fā)展如虎添翼。④ 資源優(yōu)勢作為酒店的承租方，本人有三個駕校和一個媒體公司，有著先天的宣傳推廣優(yōu)勢和人脈資源，這也是本人從事酒店行業(yè)的最大的信心點，盤活自身周邊資源在酒店發(fā)展中將其這至關(guān)重要的作用?；ヂ?lián)網(wǎng)+是這兩年最熱的話題，在運用和管理酒店中，將充分結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)+酒店+餐飲的融合。⑵劣勢① 酒店品牌知名度欠缺維也納精品商務(wù)酒店作為新開業(yè)的酒店，是本市酒店市場的新進入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。② 停車場容量很小酒店現(xiàn)有停車場的容量很小，不具備一個精品商務(wù)酒店的承載量，所以在改建過程中需重新規(guī)劃一個大型的停車場。③ 酒店單行、進出不便進入酒店后方區(qū)域只有一條進路，沒有出路，同時后山為懸崖，不利于擴張，會存在一些安全隱患，排除這些需要在改建過程中新增建設(shè)投入，且有火車經(jīng)過，存在一定的噪音污染，客房的改建需要做隔音裝置，要不會影響用戶的住宿體驗。⑶機會① 旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，贛州市紅色旅游作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《贛州市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測，至2017年贛州市旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為本市酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。從長遠(yuǎn)來看，贛州定位將自己打造成珠三角的后花園城市，贛州成為消費能力較強的游客的旅游熱點地區(qū)。②我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。② 贛州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展隨著國務(wù)院印發(fā)國發(fā)〔2012〕21號《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》文件實施以來，贛州地區(qū)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，提供大量的商業(yè)機會，增加贛州地區(qū)的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為贛州地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷威脅① 酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店及商務(wù)酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟型酒店業(yè)大舉進入贛州酒店市場，也會加大酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施酒店項目規(guī)劃和落地，使酒店能夠在2018年元旦來臨之前投入試運營。. 項目目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)精品商務(wù)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來贛南旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利、旅游資源豐富、市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團體和自助旅游者將來到本，而項目地處火車站經(jīng)濟圈，周邊配套設(shè)施齊全，又有眾多經(jīng)濟實體，再加上價位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務(wù)，維也納精品商務(wù)酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。第四部分 項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃. 總體設(shè)想 對酒店按照三星級標(biāo)準(zhǔn)進行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2017年11月20日旅游旺季開始及春節(jié)之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為本市知名精品商務(wù)酒店。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施酒店后方用地的改造工程，以充分提高現(xiàn)有資源的利用率，使之成為綜合、休閑、舒適型度假商務(wù)酒店。. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 . 完成酒店試營業(yè)⑴本階段目標(biāo)本階段需要實現(xiàn)的目標(biāo)：完成酒店一期