【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利因素，只要投資者牢牢抓住某酒店的市場(chǎng)需求，采用新的設(shè)計(jì)理念，合理投入，科學(xué)管理，就一定可以取得該項(xiàng)目的成功，使該項(xiàng)目成為某經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)者，從而獲得某酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)上的優(yōu)先利潤(rùn)。十、發(fā)展商介紹——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名 稱(chēng)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（資質(zhì)證三級(jí)）；注冊(cè)地址：山東省某市黃河二路西首杜店鎮(zhèn)政府辦公樓118室；企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng)；注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元；法人代表：王凱；主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（憑許可證經(jīng)營(yíng)）。十一、公司各種建設(shè)批文清單用地規(guī)劃許可證【濱開(kāi)規(guī)（2003）01018號(hào)】；
土地使用權(quán)證【濱國(guó)用（2003）第K0040049號(hào)】；
建筑工程施工許可證【2003）026號(hào)、（2005）00002號(hào)】；
建設(shè)工程規(guī)劃許可證【濱開(kāi)規(guī)建字（2003）031號(hào)、（2004）062號(hào)】；經(jīng)發(fā)局批復(fù)【濱開(kāi)經(jīng)計(jì)字（2003）60號(hào)、61號(hào)】；
預(yù)售許可證【濱建房開(kāi)預(yù)字第012號(hào)、第027號(hào)】；
政府土地批文【濱政地字（2003）388號(hào)、（2003）450號(hào)】；土地出讓合同。

十二、某羅馬假日酒店投資回報(bào)分析1 投資 投資概算某羅馬假日酒店的總投資為7,，其中：轉(zhuǎn)讓費(fèi)：5,酒店裝飾及設(shè)備制安費(fèi)用：1,開(kāi)辦費(fèi)用：流動(dòng)資金： 資金籌措自籌資金7,。2 酒店板塊經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)指標(biāo)取定依據(jù)原則：根據(jù)某經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性原則取定。 營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定某羅馬假日酒店經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1所示，預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)見(jiàn)表1所示。某羅馬假日酒店經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)圖（圖1）餐飲：%康樂(lè)：%會(huì)議：%客房：%某羅馬假日酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表1）項(xiàng)目/部門(mén)客房餐飲康樂(lè)會(huì)議及其他合計(jì)容量280間（套）208（位）開(kāi)房率85%120%均價(jià) 日收入 年收入合計(jì)1,營(yíng)業(yè)收入變化情況第一個(gè)五年年遞增2%第二個(gè)五年在上年的基礎(chǔ)上遞增5%第三個(gè)五年保持第十年的水平不變第四個(gè)五年在上年的基礎(chǔ)上遞減8%指標(biāo)說(shuō)明：（1）容量根據(jù)各營(yíng)業(yè)部門(mén)容量計(jì)算。（2）翻（開(kāi)）房率根據(jù)某經(jīng)濟(jì)型酒店的平均翻（開(kāi)）房率，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算。（3）均價(jià)參考某經(jīng)濟(jì)型酒店的平均消費(fèi)水平，結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位計(jì)算。（4）營(yíng)業(yè)收入變化情況通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為四個(gè)階段，即開(kāi)發(fā)期、增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。◇ 第一個(gè)五年每年遞增2%包括價(jià)格上漲與消費(fèi)人次提高的因素?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定?！?第二個(gè)五年遞增5%酒店在第六年左右，知名度和美譽(yù)度不斷提升，考慮物價(jià)上漲、客源積累等綜合因素，參考經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定?！?第三個(gè)五年不變化酒店在第十年的左右，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)沒(méi)有開(kāi)業(yè)時(shí)期新，經(jīng)營(yíng)也到了平穩(wěn)階段，考慮物價(jià)上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。◇ 第四個(gè)五年每年遞減8%酒店到了第四個(gè)五年，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)老化，經(jīng)營(yíng)已經(jīng)開(kāi)始滑坡，考慮競(jìng)爭(zhēng)力下降、客源分流、物價(jià)上漲等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。 經(jīng)營(yíng)成本基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）客房成本率按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用，本報(bào)告的客房成本將同行業(yè)會(huì)計(jì)制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費(fèi)、客人用品、書(shū)報(bào)費(fèi)、免費(fèi)早餐等費(fèi)用列入客房成本核算。本項(xiàng)目的客房成本率為6%。（2）餐飲成本率參考某經(jīng)濟(jì)型酒店的餐飲成本率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的中等偏高定位，以及餐飲以西餐為主的特點(diǎn)，本酒店餐飲成本率定為30%。（3）康樂(lè)成本率由于康樂(lè)經(jīng)營(yíng)是租賃經(jīng)營(yíng)，故管理成本非常低，取定成本率為1%。（4）會(huì)議及其他成本率其他成本相對(duì)應(yīng)的收入項(xiàng)目為其他收入，按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒(méi)有其對(duì)應(yīng)的成本，其支出部分在費(fèi)用中一并核算。（6）營(yíng)業(yè)稅金及附加結(jié)合某實(shí)際情況，%核算。 期間費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，酒店嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資及福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。變動(dòng)費(fèi)用則包括宣傳推廣費(fèi)、和其他費(fèi)用?？紤]消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因素，除折舊、攤銷(xiāo)和財(cái)務(wù)費(fèi)用外，所有固定費(fèi)用在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上每年遞增3%。（2）行政管理費(fèi)包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、布草費(fèi)用、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用范疇的稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合某實(shí)際情況取定。固定行政管理費(fèi)為80萬(wàn)元/年；變動(dòng)行政管理費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的2%。（3）工資及福利包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐和其他福利開(kāi)支。員工餐費(fèi)按人均80元/月的標(biāo)準(zhǔn)取定。社會(huì)保險(xiǎn)及其他福利按月工資的15%取定。人均工資及福利總額為：600元/月（平均工資）+ 90元/月（保險(xiǎn)）+ 80元/月（員工餐費(fèi)）= 770元/月。根據(jù)規(guī)模設(shè)計(jì)，某羅馬假日酒店的員工總數(shù)約為200人?；诠べY的計(jì)算：固定工資及福利費(fèi)用為120萬(wàn)元/年，變動(dòng)工資部分為營(yíng)業(yè)收入的4%。（4）能源費(fèi)用包括水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、柴油費(fèi)等。酒店固定水電能源費(fèi)用為100萬(wàn)元/年。變動(dòng)能源費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的5%。（5）宣傳推廣費(fèi)包括廣告費(fèi)等其他推廣費(fèi)用，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況編制。宣傳推廣費(fèi)在酒店經(jīng)營(yíng)前期投入的會(huì)較多，第1 2年為營(yíng)業(yè)收入的3%，在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低到2%。（6）維修保養(yǎng)費(fèi)包括設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)，及預(yù)提部分二次裝修費(fèi)用及大額修理費(fèi)用等。固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費(fèi)，基期保養(yǎng)費(fèi)為20萬(wàn)元/年，隨著設(shè)備的不斷老化，固定維修保養(yǎng)費(fèi)每年遞增5%。%，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，比率為營(yíng)業(yè)收入的1%，%。變動(dòng)維修費(fèi)部分隨著營(yíng)業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，%遞增。（7）固定資產(chǎn)折舊本項(xiàng)目，酒店業(yè)務(wù)板塊的建筑面積共15,880㎡，應(yīng)分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)6,428萬(wàn)元，取定殘值率10%，本項(xiàng)目折舊年限統(tǒng)一為20年。（8）開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開(kāi)辦費(fèi)在開(kāi)業(yè)后一次性攤銷(xiāo)完畢。（9）所得稅根據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，按利潤(rùn)總額的33%計(jì)提。（9）其他費(fèi)用其他費(fèi)用為1%，為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。（10）盈余公積根據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，按稅后利潤(rùn)的10%，當(dāng)盈余公積超出注冊(cè)資本（本報(bào)告指總投資金額）50%的時(shí)候，不再計(jì)提。3 自主經(jīng)營(yíng)模式下的酒店板塊業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)分析 營(yíng)業(yè)收入估算某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表（表2）單位：萬(wàn)元人民幣部門(mén)/年份1234567891011客房1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2, 2, 2, 餐飲 康樂(lè) 會(huì)議及其他 合計(jì)1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 部門(mén)/年份121314151617181920合計(jì)平均客房2, 2, 2, 2, 1, 1, 1, 1, 1, 37, 1, 餐飲 6, 康樂(lè) 會(huì)議及其他 2, 合計(jì)2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 1, 1, 46, 2,  營(yíng)業(yè)成本預(yù)測(cè)某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)成本預(yù)測(cè)表（表3）單位：萬(wàn)元人民幣部門(mén)/年份1234567891011客房 餐飲 康樂(lè) 合計(jì) 部門(mén)/年份121314151617181920合計(jì)平均客房 2, 餐飲 1, 康樂(lè) 合計(jì) 4,  固定營(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)測(cè)某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊固定營(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)測(cè)表（表4）單位：萬(wàn)元人民幣部門(mén)/年份1234567891011行政管理費(fèi) 工資及福利 能源費(fèi)用 維修保養(yǎng)費(fèi) 折舊與攤銷(xiāo) 合計(jì) 部門(mén)/年份121314151617181920合計(jì)平均行政管理費(fèi) 2, 工資及福利 3, 能源費(fèi)用 2, 維修保養(yǎng)費(fèi) 折舊與攤銷(xiāo) 6, 合計(jì) 15, 變動(dòng)費(fèi)用預(yù)測(cè)某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊變動(dòng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)測(cè)表（表5）單位：萬(wàn)元人民幣部門(mén)/年份1234567891011行政管理費(fèi) 工資及福利 能源費(fèi)用 維修保養(yǎng)費(fèi) 宣傳推廣費(fèi) 其他 合計(jì) 部門(mén)/年份121314151617181920合計(jì)平均行政管理費(fèi) 工資及福利 1, 能源費(fèi)用 2, 維修保養(yǎng)費(fèi) 宣傳推廣費(fèi) 其他 合計(jì) 7, 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)測(cè)根據(jù)測(cè)算，某羅馬假日酒店的酒店業(yè)務(wù)板塊在20年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可創(chuàng)造17,，%。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)及分配等詳見(jiàn)表6所示。某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)測(cè)表（表6）單位：萬(wàn)元人民幣項(xiàng)目/年份1234567891011營(yíng)業(yè)收入1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 營(yíng)業(yè)稅金 總成本費(fèi)用1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 利潤(rùn)總額 1, 1, 1, 1, 利潤(rùn)率%%%%%%%%%%%所得稅 稅后利潤(rùn)