【文章內(nèi)容簡介】 利因素，只要投資者牢牢抓住某酒店的市場需求，采用新的設計理念，合理投入，科學管理，就一定可以取得該項目的成功，使該項目成為某經(jīng)濟型酒店的領(lǐng)導者，從而獲得某酒店經(jīng)營市場上的優(yōu)先利潤。十、發(fā)展商介紹——某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名 稱：某房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司（資質(zhì)證三級）；注冊地址：山東省某市黃河二路西首杜店鎮(zhèn)政府辦公樓118室；企業(yè)性質(zhì)：民營；注冊資金：3000萬元；法人代表：王凱；主營業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)（憑許可證經(jīng)營）。十一、公司各種建設批文清單用地規(guī)劃許可證【濱開規(guī)（2003）01018號】；
土地使用權(quán)證【濱國用（2003）第K0040049號】；
建筑工程施工許可證【2003）026號、（2005）00002號】；
建設工程規(guī)劃許可證【濱開規(guī)建字（2003）031號、（2004）062號】；經(jīng)發(fā)局批復【濱開經(jīng)計字（2003）60號、61號】；
預售許可證【濱建房開預字第012號、第027號】；
政府土地批文【濱政地字（2003）388號、（2003）450號】；土地出讓合同。

十二、某羅馬假日酒店投資回報分析1 投資 投資概算某羅馬假日酒店的總投資為7,，其中：轉(zhuǎn)讓費：5,酒店裝飾及設備制安費用：1,開辦費用：流動資金： 資金籌措自籌資金7,。2 酒店板塊經(jīng)營預測 經(jīng)營預測指標取定依據(jù)原則：根據(jù)某經(jīng)濟型酒店市場的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性原則取定。 營業(yè)收入基礎指標取定某羅馬假日酒店經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)見圖1所示，預測基礎指標見表1所示。某羅馬假日酒店經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)圖（圖1）餐飲：%康樂：%會議：%客房：%某羅馬假日酒店經(jīng)營收入預測基礎指標一覽表（表1）項目/部門客房餐飲康樂會議及其他合計容量280間（套）208（位）開房率85%120%均價 日收入 年收入合計1,營業(yè)收入變化情況第一個五年年遞增2%第二個五年在上年的基礎上遞增5%第三個五年保持第十年的水平不變第四個五年在上年的基礎上遞減8%指標說明：（1）容量根據(jù)各營業(yè)部門容量計算。（2）翻（開）房率根據(jù)某經(jīng)濟型酒店的平均翻（開）房率，結(jié)合本項目實際情況計算。（3）均價參考某經(jīng)濟型酒店的平均消費水平，結(jié)合本項目的經(jīng)營定位計算。（4）營業(yè)收入變化情況通常酒店營業(yè)收入變動分為四個階段，即開發(fā)期、增長期、平穩(wěn)期、衰退期，每個階段大約五年。◇ 第一個五年每年遞增2%包括價格上漲與消費人次提高的因素?？紤]酒店客源增長、持續(xù)經(jīng)營客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定?！?第二個五年遞增5%酒店在第六年左右，知名度和美譽度不斷提升，考慮物價上漲、客源積累等綜合因素，參考經(jīng)濟型酒店營業(yè)收入變動規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定?！?第三個五年不變化酒店在第十年的左右，設備設施已經(jīng)沒有開業(yè)時期新，經(jīng)營也到了平穩(wěn)階段，考慮物價上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定?！?第四個五年每年遞減8%酒店到了第四個五年，設備設施已經(jīng)老化，經(jīng)營已經(jīng)開始滑坡，考慮競爭力下降、客源分流、物價上漲等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。 經(jīng)營成本基礎指標取定（1）客房成本率按照旅游行業(yè)會計制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學地預算經(jīng)營成本與費用，本報告的客房成本將同行業(yè)會計制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費、客人用品、書報費、免費早餐等費用列入客房成本核算。本項目的客房成本率為6%。（2）餐飲成本率參考某經(jīng)濟型酒店的餐飲成本率情況，結(jié)合本項目的中等偏高定位，以及餐飲以西餐為主的特點，本酒店餐飲成本率定為30%。（3）康樂成本率由于康樂經(jīng)營是租賃經(jīng)營，故管理成本非常低，取定成本率為1%。（4）會議及其他成本率其他成本相對應的收入項目為其他收入，按照行業(yè)會計制度，沒有其對應的成本，其支出部分在費用中一并核算。（6）營業(yè)稅金及附加結(jié)合某實際情況，%核算。 期間費用基礎指標取定（1）固定費用與變動費用的劃分由于服務行業(yè)的特殊性，酒店嚴格意義上的固定費用只有折舊、攤銷費用和財務費用，其余的費用如行政管理費、能源費用、工資及福利費、維修保養(yǎng)費等屬于混和成本，分為變動部分與固定部分。變動費用則包括宣傳推廣費、和其他費用。考慮消費價格指數(shù)因素，除折舊、攤銷和財務費用外，所有固定費用在保持原有變動比率的基礎上每年遞增3%。（2）行政管理費包括辦公費、郵電通訊費、應酬費、差旅費、保險費、布草費用、低值易耗品、屬于管理費用范疇的稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合某實際情況取定。固定行政管理費為80萬元/年；變動行政管理費為營業(yè)收入的2%。（3）工資及福利包括員工工資、社會保險、員工餐和其他福利開支。員工餐費按人均80元/月的標準取定。社會保險及其他福利按月工資的15%取定。人均工資及福利總額為：600元/月（平均工資）+ 90元/月（保險）+ 80元/月（員工餐費）= 770元/月。根據(jù)規(guī)模設計，某羅馬假日酒店的員工總數(shù)約為200人?；诠べY的計算：固定工資及福利費用為120萬元/年，變動工資部分為營業(yè)收入的4%。（4）能源費用包括水電費、天然氣費、柴油費等。酒店固定水電能源費用為100萬元/年。變動能源費用為營業(yè)收入的5%。（5）宣傳推廣費包括廣告費等其他推廣費用，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合本項目實際情況編制。宣傳推廣費在酒店經(jīng)營前期投入的會較多，第1 2年為營業(yè)收入的3%，在第三年的時候?qū)V告費比率調(diào)低到2%。（6）維修保養(yǎng)費包括設備維修費、設備保養(yǎng)費，及預提部分二次裝修費用及大額修理費用等。固定部分為設備基本的維修保養(yǎng)費，基期保養(yǎng)費為20萬元/年，隨著設備的不斷老化，固定維修保養(yǎng)費每年遞增5%。%，加上每年預提的中小裝修費用、設備大修理基金等，比率為營業(yè)收入的1%，%。變動維修費部分隨著營業(yè)額的變動而變動，%遞增。（7）固定資產(chǎn)折舊本項目，酒店業(yè)務板塊的建筑面積共15,880㎡，應分攤固定資產(chǎn)6,428萬元，取定殘值率10%，本項目折舊年限統(tǒng)一為20年。（8）開辦費攤銷根據(jù)新會計制度規(guī)定，開辦費在開業(yè)后一次性攤銷完畢。（9）所得稅根據(jù)國家稅法規(guī)定，按利潤總額的33%計提。（9）其他費用其他費用為1%，為不可預見費用等。（10）盈余公積根據(jù)國家稅法規(guī)定，按稅后利潤的10%，當盈余公積超出注冊資本（本報告指總投資金額）50%的時候，不再計提。3 自主經(jīng)營模式下的酒店板塊業(yè)務財務分析 營業(yè)收入估算某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務板塊營業(yè)收入預測表（表2）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011客房1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2, 2, 2, 餐飲 康樂 會議及其他 合計1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 部門/年份121314151617181920合計平均客房2, 2, 2, 2, 1, 1, 1, 1, 1, 37, 1, 餐飲 6, 康樂 會議及其他 2, 合計2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 1, 1, 46, 2,  營業(yè)成本預測某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務板塊營業(yè)成本預測表（表3）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011客房 餐飲 康樂 合計 部門/年份121314151617181920合計平均客房 2, 餐飲 1, 康樂 合計 4,  固定營業(yè)費用預測某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務板塊固定營業(yè)費用預測表（表4）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011行政管理費 工資及福利 能源費用 維修保養(yǎng)費 折舊與攤銷 合計 部門/年份121314151617181920合計平均行政管理費 2, 工資及福利 3, 能源費用 2, 維修保養(yǎng)費 折舊與攤銷 6, 合計 15, 變動費用預測某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務板塊變動營業(yè)費用預測表（表5）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011行政管理費 工資及福利 能源費用 維修保養(yǎng)費 宣傳推廣費 其他 合計 部門/年份121314151617181920合計平均行政管理費 工資及福利 1, 能源費用 2, 維修保養(yǎng)費 宣傳推廣費 其他 合計 7, 營業(yè)利潤預測根據(jù)測算，某羅馬假日酒店的酒店業(yè)務板塊在20年的經(jīng)營期內(nèi)可創(chuàng)造17,，%。經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤及分配等詳見表6所示。某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務板塊營業(yè)利潤預測表（表6）單位：萬元人民幣項目/年份1234567891011營業(yè)收入1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 營業(yè)稅金 總成本費用1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 利潤總額 1, 1, 1, 1, 利潤率%%%%%%%%%%%所得稅 稅后利潤