【正文】 作模式下投資敏感性分析表（表17）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/投資指標(biāo)投資回收期（年）投資利潤(rùn)率凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）盈利能力基期指標(biāo)%4,投資額　　變動(dòng)幅度+10%%4,10%%5,+70%可行性臨界點(diǎn)（注）營(yíng)業(yè)收入　　　變動(dòng)幅度+10%%6,10%%3,60%可行性臨界點(diǎn)經(jīng)營(yíng)成本　變動(dòng)幅度+10%%3,10%%5,+55%可行性臨界點(diǎn)注1：此處的可行性臨界點(diǎn)是指凈現(xiàn)值大于零，盈利能力系數(shù)高于1。產(chǎn)權(quán)操作模式下的某羅馬假日酒店項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（表16）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期123456789101資金來(lái)源7, 1, 利潤(rùn)總額2, 折舊和攤銷 自籌資金4, 回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金2資金運(yùn)用7, 建設(shè)投資6, 流動(dòng)資金 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 3盈余資金（12） 4累計(jì)盈余資金 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2, 產(chǎn)權(quán)操作模式下的某羅馬假日酒店項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（表16續(xù)1）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目11121314151617181920合計(jì)1資金來(lái)源 21, 利潤(rùn)總額 13, 折舊和攤銷 3, 自籌資金4, 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金100 2資金運(yùn)用 17, 建設(shè)投資6, 流動(dòng)資金 所得稅 3, 應(yīng)付利潤(rùn) 6, 3盈余資金（12） 4, 4累計(jì)盈余資金2, 2, 2, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 4, 自主經(jīng)營(yíng)模式下的項(xiàng)目不確定性分析投資項(xiàng)目的不確定性分析，主要是計(jì)算和分析各種不確定因素（如價(jià)格、投資費(fèi)用、成本、經(jīng)營(yíng)期、規(guī)模）的變化對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)測(cè)表（表13）單位：萬(wàn)元人民幣項(xiàng)目/年份1234567891011營(yíng)業(yè)收入1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 營(yíng)業(yè)稅金 總成本費(fèi)用1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 利潤(rùn)總額 利潤(rùn)率%%%%%%%%%%%所得稅 稅后利潤(rùn) 純利率%%%%%%%%%%%可供分配利潤(rùn) 盈余公積 應(yīng)付利潤(rùn) 注：總成本費(fèi)用 = 營(yíng)業(yè)成本 + 固定費(fèi)用 + 變動(dòng)費(fèi)用某羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)測(cè)表（表13續(xù)1）單位：萬(wàn)元人民幣項(xiàng)目/年份121314151617181920合計(jì)平均營(yíng)業(yè)收入2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 1, 1, 46, 營(yíng)業(yè)稅金 2, 總成本費(fèi)用1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 33, 利潤(rùn)總額 10, 利潤(rùn)率%%%%%%%%%%%所得稅 3, 稅后利潤(rùn) 7, 純利率%%%%%%%%%%%可供分配利潤(rùn) 7, 盈余公積 應(yīng)付利潤(rùn) 6, 7 產(chǎn)權(quán)操作模式下的財(cái)務(wù)效益分析 現(xiàn)金流分析財(cái)務(wù)投資評(píng)價(jià)決策基礎(chǔ)指標(biāo)取定：假設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為20年。6 產(chǎn)權(quán)操作模式下的酒店板塊業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)分析 基礎(chǔ)指標(biāo)取定假設(shè)酒店客房65%用于產(chǎn)權(quán)銷售，并在酒店開業(yè)前期售完。以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，不分資金來(lái)源，考核項(xiàng)目的盈利能力，詳見表8所示。（2）銷售成本㎡，分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)用和設(shè)備制安費(fèi)用172萬(wàn)元。（8）開辦費(fèi)攤銷根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開辦費(fèi)在開業(yè)后一次性攤銷完畢。變動(dòng)能源費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的5%。（3）工資及福利包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐和其他福利開支。（3）康樂成本率由于康樂經(jīng)營(yíng)是租賃經(jīng)營(yíng)，故管理成本非常低，取定成本率為1%?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。

十二、某羅馬假日酒店投資回報(bào)分析1 投資 投資概算某羅馬假日酒店的總投資為7,，其中：轉(zhuǎn)讓費(fèi)：5,酒店裝飾及設(shè)備制安費(fèi)用：1,開辦費(fèi)用：流動(dòng)資金： 資金籌措自籌資金7,?，F(xiàn)代酒店的這些優(yōu)勢(shì)更符合某的經(jīng)濟(jì)和酒店業(yè)發(fā)展，具備與高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件，更容易實(shí)現(xiàn)投資者的目標(biāo)收益。羅馬假日酒店雖然不是高星級(jí)酒店，但在經(jīng)營(yíng)上卻具有高星級(jí)酒店不具備的優(yōu)勢(shì)。獨(dú)特的設(shè)計(jì)概念酒店將體育、音樂、繪畫等文化概念引入酒店裝修設(shè)計(jì)中，拉開了與其他經(jīng)濟(jì)型酒店形象和經(jīng)營(yíng)檔次。這些經(jīng)濟(jì)型酒店大多位于某老城區(qū)，周邊環(huán)境較差，而且配套設(shè)施簡(jiǎn)單，規(guī)模較小，房?jī)r(jià)大致在80－150元左右。5） 會(huì)議中心a） 設(shè)置可以容納400人的會(huì)議中心； b） 設(shè)置一個(gè)300人左右的多功能會(huì)議廳；c） 兩個(gè)中型會(huì)議室，兩個(gè)小會(huì)議室；d） 會(huì)議室安裝鐳射投影、寬帶端口、音響、投票器等設(shè)備。某羅馬假日酒店效果圖4. 酒店配套為了給酒店良好的經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)大的保障，發(fā)展商為羅馬假日酒店配套了令其他酒店相形見絀的項(xiàng)目：300個(gè)車位的大型停車場(chǎng)，4000平米的藝術(shù)廣場(chǎng)，大型的體育會(huì)所，大型餐飲娛樂街等等。八、羅馬假日酒店概況1. 項(xiàng)目位置羅馬假日酒店就位于現(xiàn)代城的東北角，在高速路進(jìn)入某的必經(jīng)之路迎賓大道一側(cè)，距新形成的市政中心僅有兩個(gè)街區(qū)，這樣的地理位置對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)具有極佳的優(yōu)勢(shì)。所有這一切都給酒店發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。七、某酒店業(yè)發(fā)展展望及供求分析某酒店業(yè)最近幾年發(fā)展較快，但檔次及接待能力和某經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不相襯，某到現(xiàn)在，掛牌四星只有兩家，加上準(zhǔn)四星某城區(qū)的星級(jí)酒店只有6家，標(biāo)準(zhǔn)較高的房間僅為600多間。中海酒店中海酒店位于山東省某市黃河八路以北，渤海二十路以東中海西岸，是山東省內(nèi)首家高級(jí)公務(wù)酒店，是某市委、市政府的接待基地，為準(zhǔn)四星級(jí)酒店。酒店裝修較為豪華，功能齊全。酒店外形仿歐式建筑，內(nèi)部裝飾典雅大方，建筑面積約13000平方米，采用先進(jìn)的全電腦化管理及境外衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，并提供高速寬帶接駁等國(guó)際商務(wù)現(xiàn)代化設(shè)施，主要接待商務(wù)、旅游、家庭休閑客人。而目前某的主要酒店全部分布在老城區(qū)，新區(qū)還沒有一家檔次星級(jí)酒店，現(xiàn)在新區(qū)正在興建或招商的酒店基本都是五星級(jí)酒店，新區(qū)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將是這些高星級(jí)酒店間的競(jìng)爭(zhēng)。2. 建設(shè)現(xiàn)狀新區(qū)建設(shè)從2001年開始，共開工建設(shè)15條城市道路，總長(zhǎng)達(dá)32公里，；以大型水面為特征的大型城市公園和城市廣場(chǎng)基本建成。旅游收入大幅增長(zhǎng)。某人杰地靈，是《孫子兵法》的作者孫武的故里，此外還產(chǎn)生了文學(xué)家范仲淹、漢孝子董永等一批歷史名人。目前，全市已形成門類比較齊全的工業(yè)體系，紡織、化工、機(jī)械、食品等四大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。招商引資形勢(shì)喜人。；。某位居黃河“龍頭”，北臨渤海，東與東營(yíng)市接壤，南和淄博市毗鄰，西同省城濟(jì)南市搭界。某市地圖二、 某基礎(chǔ)建設(shè)狀況某市作為黃河三角洲的中心城市，城市建設(shè)初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)勢(shì)力不斷增強(qiáng)，功能日趨完善，帶動(dòng)輻射能力有了很大提高。轄鄒平縣、博興縣、無(wú)棣縣、陽(yáng)信縣、惠民縣、沾化縣、濱城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)六縣二區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目土地占用面積共約6000平方米，建筑面積約19000平方米，其中包括酒店、商業(yè)鋪面等，配套有公共綠地、大型藝術(shù)廣場(chǎng)和停車場(chǎng)用地等。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃一次性開發(fā)，工期約為一年。某具有依河傍海的天然優(yōu)勢(shì),是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。近十幾年來(lái)，某已建成紡織、化工、機(jī)械、輕工、食品、建材、造紙、印刷等門類比較齊全的工業(yè)體系。從某驅(qū)車1小時(shí)可到濟(jì)南空港，3小時(shí)抵達(dá)港城青島，當(dāng)日可以往返首都北京?！　〗陙?lái)，某電網(wǎng)電力電量增長(zhǎng)較快。2005年共引進(jìn)市外項(xiàng)目2165個(gè)，其中投產(chǎn)項(xiàng)目1028個(gè)，在建項(xiàng)目1137個(gè)，%。紡織工業(yè)，是我市骨干龍頭行業(yè)，山東魏橋紡織集團(tuán)，生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)效益和出口創(chuàng)匯名列全國(guó)同行業(yè)前茅；某印染集團(tuán)，是我市印染行業(yè)的龍頭企業(yè)，生產(chǎn)能力和出口創(chuàng)匯列全國(guó)同行業(yè)第一；山東亞光紡織集團(tuán)，是全國(guó)最大的高檔毛金生產(chǎn)企業(yè)和出口基地。某旅游資源豐富，素有“魯北黃山”之稱的鄒平縣南部山區(qū)，是良好的避暑、度假勝地。全市星級(jí)賓館年接待海外住宿游客3717人次。新區(qū)行政中心已有29個(gè)單位征地，計(jì)劃總投資14億元，并且大多已開工建設(shè)，其中某學(xué)院、黃河住宅小區(qū)、市政大廈、某海關(guān)、某聯(lián)通、某移動(dòng)、某電信、某國(guó)稅局、廣電大樓、財(cái)政局、科技局、技術(shù)監(jiān)督局、某日?qǐng)?bào)、規(guī)劃局等29個(gè)行政事業(yè)單位均坐落于此，市政府等單位已經(jīng)入住新區(qū)，新區(qū)城市架構(gòu)已基本形成。根據(jù)調(diào)查，有特色的經(jīng)濟(jì)型酒店將在某酒店市場(chǎng)擁有極好的客源市場(chǎng)，在新區(qū)興建特色經(jīng)濟(jì)型酒店將填補(bǔ)新區(qū)的市場(chǎng)空白，風(fēng)險(xiǎn)小而且經(jīng)營(yíng)前景看好。 酒店大堂設(shè)計(jì)頗具匠心，裝修豪華典雅，感覺溫馨。內(nèi)設(shè)各類型客房96間（套），共有客房床位179個(gè)?！　【频暾嫉?06畝，擁有六棟別墅樓，共有各類高檔客房36間，每棟別墅建筑面積1523平方米，集住宿、餐飲、辦公于一體，裝修高檔，設(shè)施齊全；一棟綜合樓，建筑面積5220平方米，有大型中西餐廳、高檔包房、可容納300人的多功能會(huì)議室和室內(nèi)恒溫游泳池，還配有商務(wù)中心、商場(chǎng)、美容美發(fā)、健身房、桑拿等服務(wù)設(shè)施。隨著某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其戰(zhàn)略地位越來(lái)越明顯，山東及全國(guó)的等大型節(jié)慶活動(dòng)（如龍舟節(jié)、摔跤節(jié)）在此頻頻舉行，航空博覽會(huì)等大型會(huì)展也在此召開，某接待活動(dòng)日益增加，酒店行業(yè)日見興旺。由于某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，某酒店業(yè)與山東其他同級(jí)城市比較明顯滯后，無(wú)論是數(shù)量和檔次都無(wú)法和其他同級(jí)城市比。某現(xiàn)代城北臨黃河二路，南臨黃河一路，東接渤海十八路，西臨渤海十九路，其中黃河二路和渤海十八路是高速路進(jìn)入某的主干道，渤海18路又是某市的迎賓大道、景觀大道，現(xiàn)代城項(xiàng)目就處于某新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交界處，西與體育公園連通。體育會(huì)所在室內(nèi)配備有標(biāo)準(zhǔn)泳道的游泳池、五場(chǎng)地的羽毛球場(chǎng)、七場(chǎng)地的乒乓球場(chǎng)、男子健身室、女子健美室、咖啡吧、娛樂活動(dòng)