【正文】 工程11002200002420 樁基工程2200002514 5開(kāi)發(fā)成本22000037563 6廣告費(fèi)36220000792 廣告策劃發(fā)布費(fèi)30220000660 其他6220000132 7管理費(fèi)43220000946 8銷售收入350022000073190 9經(jīng)營(yíng)稅金及附加5464 營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅10利潤(rùn)總額28429 11所得稅7107 12純利潤(rùn)21322 建設(shè)開(kāi)發(fā)成本：39301萬(wàn)元,利潤(rùn)總額為：28429萬(wàn)元，所得稅為7107萬(wàn)元，純利潤(rùn)為21322萬(wàn)元。昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容單 價(jià)面 積總 價(jià)（元/M2）（M2）（萬(wàn)元）1綜合地價(jià)500001272 土地購(gòu)置費(fèi)50000773土地平整費(fèi)1005000050002前期工程費(fèi)50000789 市政配套費(fèi)6550000325用地規(guī)劃咨詢費(fèi)500003工程規(guī)劃咨詢費(fèi)500006設(shè)計(jì)費(fèi)(含園林)2550000125地質(zhì)勘查費(fèi)3000/棟12人防異地建設(shè)費(fèi)205000010消防配套費(fèi)405000020招標(biāo)報(bào)建費(fèi)25000010檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟12183基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1805000090 小區(qū)道路100500005000水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500 樁基工程500005715開(kāi)發(fā)成本500008537 6廣告費(fèi)3650000180 廣告策劃發(fā)布費(fèi)3050000150其他650000307管理費(fèi)43500001272 8銷售收入35005000016525 9經(jīng)營(yíng)稅金及附加1259 營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅35010利潤(rùn)總額5277 11所得稅1319 12純利潤(rùn)3958 項(xiàng)目三期建設(shè)開(kāi)發(fā)成本：利潤(rùn)總額為：5277萬(wàn)元，所得稅為1319萬(wàn)元，純利潤(rùn)為3958萬(wàn)元。項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)銷售收入16525萬(wàn)元，可上繳稅金1319萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3958萬(wàn)元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問(wèn)題，搞活咸寧在建材市場(chǎng)，是一項(xiàng)有利于國(guó)家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項(xiàng)目。資金籌措項(xiàng)目一期資本金及自籌資金：10000萬(wàn)元（含土地購(gòu)置費(fèi)1860萬(wàn)元）其中：資本金1000萬(wàn)，股東追加投資4000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期銷售再投入5000萬(wàn)元。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運(yùn)用決策樹(shù)對(duì)本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計(jì)算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為0；1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為100%）。一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)及咸寧市的社會(huì)、政治、文化背景，可簡(jiǎn)單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識(shí)在逐步增強(qiáng)，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性可簡(jiǎn)單分為三個(gè)階段：起步期（或復(fù)蘇期）2—3年——高漲期3—7年——衰退期3—5年，一個(gè)周期的時(shí)間大約為8—15年（以上數(shù)據(jù)依據(jù)自1978年改革開(kāi)放以來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律分析得出）。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局反映的近三年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正好處于穩(wěn)步發(fā)展階段，可以歸結(jié)到高漲期。三、市場(chǎng)方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于兩個(gè)主要因素：①人們的需求結(jié)構(gòu)變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給數(shù)量的變化。從本報(bào)告前文對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析得知，高消費(fèi)階層人群對(duì)高檔住宅的裝修需求正與日俱增，而從咸寧市、尤其是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)來(lái)看，目前咸寧建材市場(chǎng)規(guī)模小、格調(diào)品位偏低，無(wú)法滿足不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求?；谶@兩方面的因素，本項(xiàng)目所提供的專業(yè)市場(chǎng)就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)還有其它因素。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素為了便于分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)，暫且把全過(guò)程分為三個(gè)階段：①獲取土地②建造房屋③銷售房屋。第一階段包括獲取用于開(kāi)發(fā)的土地和得到相應(yīng)部門的認(rèn)可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮土地成本問(wèn)題。本項(xiàng)目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說(shuō)，本階段基本上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而且近幾年的土地價(jià)值在不斷攀升。第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設(shè)成本和工期。為了降低本階段的風(fēng)險(xiǎn)，有兩種方法采用：一是將整個(gè)項(xiàng)目分階段建設(shè)，這樣一次性投資大大降低，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中可以根據(jù)市場(chǎng)的需求及時(shí)調(diào)整方案；二是在與建筑承包商簽訂工程合同時(shí)，盡可能地將合同價(jià)款和工期一次包死，將工程建設(shè)中的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至承包商。此階段的風(fēng)險(xiǎn)較小。第三階段是商鋪銷售階段。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個(gè)方面：①市場(chǎng)需求；②營(yíng)銷策略和手段；③銷售價(jià)格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)；⑦售后服務(wù)等，而且各個(gè)方面是隨著時(shí)間的推移在不斷的變化的。有些方面如市場(chǎng)需求、銷售價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等本報(bào)告前文中已經(jīng)述及，其它方面仍需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中更詳盡地分析，不僅要開(kāi)發(fā)出一流的建材商鋪，而且要做好招商運(yùn)營(yíng)工作，另外，大的風(fēng)險(xiǎn)常伴隨著較大的潛在利益。本階段風(fēng)險(xiǎn)較大。五、用決策樹(shù)計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值假定四個(gè)方面因素的權(quán)值分別為：，,，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中三個(gè)階段的權(quán)值分別為：。則項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值可作如下計(jì)算：項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值=+++++=結(jié)論:經(jīng)計(jì)算,%,具有較高的成功率,相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小,可以投資開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。第十章 可行性研究成果 昊天大市場(chǎng)地處南大門咸寧，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長(zhǎng)極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來(lái)新發(fā)展機(jī)遇；目前咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場(chǎng)需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場(chǎng)多個(gè)，但這些市場(chǎng)規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡(jiǎn)陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就急待進(jìn)一步的整合和提升,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會(huì)。昊天大市場(chǎng)順應(yīng)天時(shí)地利人和，它建成，必將成為輻射咸寧地區(qū)建材家居批發(fā)中心，為市民提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此項(xiàng)目不管是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益，都是可行。62