【正文】 開發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強自身建設(shè)，完善管理機制，力爭將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機制創(chuàng)新先行區(qū)。管理：開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運行管理機制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項目實現(xiàn)價值的重要因素。三是通過為商戶提供信息、結(jié)算、儲存、配送、運輸?shù)确?wù)，對場內(nèi)經(jīng)營與管理進(jìn)行整體策劃，在服務(wù)過程中引導(dǎo)商戶按照市場規(guī)則有序開展經(jīng)營活動，提高市場經(jīng)營管理水平。為本項目聚集人氣創(chuàng)造了條件。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長工程”。（5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設(shè)與城鎮(zhèn)形象工程有機結(jié)合起來，建立規(guī)模適度、管理有序、服務(wù)配套的居住小區(qū)。 第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃項目二三期建設(shè)安排:2010年9月，完成施工圖紙設(shè)計，及地基處理。重點宣傳政府及有關(guān)部門對入市客商的各項優(yōu)惠政策。二、優(yōu)勢分析坐落經(jīng)濟(jì)開區(qū)中心地帶，最好位置及最大開發(fā)空間的土地。安全衛(wèi)生防雷接地為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進(jìn)線處裝設(shè)閥型避雷器一組，變壓器中性點采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于4歐姆。節(jié)能本項目主要能耗為：水、電。二三期今年10年完工投入使用。一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險當(dāng)前國內(nèi)及咸寧市的社會、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識在逐步增強，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀。本項目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說，本階段基本上無風(fēng)險，而且近幾年的土地價值在不斷攀升。五、用決策樹計算項目綜合風(fēng)險值假定四個方面因素的權(quán)值分別為：，,，其中項目開發(fā)過程中三個階段的權(quán)值分別為：。62。有些方面如市場需求、銷售價格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等本報告前文中已經(jīng)述及，其它方面仍需要房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)過程中更詳盡地分析，不僅要開發(fā)出一流的建材商鋪，而且要做好招商運營工作，另外，大的風(fēng)險常伴隨著較大的潛在利益。四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素為了便于分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素和風(fēng)險，暫且把全過程分為三個階段：①獲取土地②建造房屋③銷售房屋。第九章 項目風(fēng)險分析運用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運用決策樹對本項目各種風(fēng)險和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計算出本項目的成功系數(shù)值。在財務(wù)評價中將其視為啟動250畝土地開發(fā)之地價成本，并界定該地價在整個項目開發(fā)建設(shè)過程中不計利息，是最終的地價成本。以保證市場有一個良好的衛(wèi)生環(huán)境。（2）對整個市場排污管網(wǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃設(shè)計，生活污水須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市排污管網(wǎng)。同時，建立完善的物業(yè)管理和市場經(jīng)營管理部門，為入市廠商創(chuàng)造安定、祥和、舒適、方便的工作和生活空間。第六章昊天大市場的銷售預(yù)測評價一、營銷策略研究 （1）商品市場目標(biāo)定位昊天大市場構(gòu)筑一個以建材產(chǎn)品展示交易為主線，集居住、展覽、商務(wù)洽談、倉儲配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、餐飲、娛樂為一體的多功能批發(fā)零售的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。咸寧因為歷史原因，并沒有大型的專業(yè)市場，都是由馬路市場和分散商戶經(jīng)營為主，這種經(jīng)營模式競爭力低，影響城市整體規(guī)劃布局和市容市貌，與城市發(fā)展形象不符，整治改造勢在必行，本項目定位大型專業(yè)市場，前景良好?！?+1”城市大融合推動經(jīng)濟(jì)一體化的同時，已經(jīng)拉動了武漢與周邊八市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對接，一個涵蓋9個城市的樓市大藍(lán)圖將逐步建立，其中作為武漢“后花園”的咸寧，形式更是得天獨厚，發(fā)展進(jìn)入快車道。重點抓咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，強化園區(qū)招商引資，支持縣（市、區(qū)）開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)加快建設(shè)。交通便利，是連通武漢、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道，周邊十余家工業(yè)企業(yè)與之相臨，潛在客戶眾多，地理位置優(yōu)越，為本項目提供了厚實的產(chǎn)業(yè)依托。這種模式優(yōu)勢比較明顯，如價格靈活、便于消費者討價還價；零售為主、兼營批發(fā)、靈活的促銷方式和商品大類齊全吸引消費者，基本能滿足顧客充分挑選并一次購齊的要求，是老百姓的好去處。二、招商定位:（1）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的大量職工（2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來源；（3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點；（4）使本市場成為大型商品生產(chǎn)廠家開發(fā)以咸寧為中心的東南部市場的必爭之地和品牌集中地；（5）連鎖經(jīng)營戶；（6）引入全國品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐三、影響項目價值實現(xiàn)的要素：商業(yè)鋪面：要實現(xiàn)物業(yè)價值主要依賴綜合各方面的因素來達(dá)成的。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2004年初正式啟動，四年來，開發(fā)土地2平方公里。法定代表人葉燦方先生,現(xiàn)年45歲,MBA碩士學(xué)位在讀,92年開始經(jīng)商,2007年發(fā)起創(chuàng)辦本公司。（2）咸寧市消費市場的潛力經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費群之一。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項目價值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征咸寧市地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。咸安城區(qū)項目銷售套數(shù)約超過6成，說明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價值。購買動機分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。市場價格 咸寧房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速?？傮w戰(zhàn)略：實行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。 水路運輸主要依托境內(nèi)長江干流、長江支流及內(nèi)河、水庫湖泊，其中長江干流航道長118公里。其中，%；，%；，%。比全省增加速度快2%。財政、投融資、教育、住房、等一些重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革取得突破。%。 XX建材城項目商業(yè)計劃書第一章項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述 4一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì) 4咸寧概況 4咸寧經(jīng)濟(jì)概況 5咸寧商業(yè)概況 8咸寧人口概況 9咸寧交通概況 10二、城市規(guī)劃 11第二章咸寧房地產(chǎn)市場 12一、咸寧房地產(chǎn)市分析 12土地供應(yīng) 12市場價格 13市場產(chǎn)品 14客戶構(gòu)成 14商業(yè)項目調(diào)研 14市場調(diào)研總結(jié)： 16二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征 17三、咸寧市消費市場的特征 17第三章 區(qū)域市場中昊天大市場 18（一）項目概況 18（二）開發(fā)商簡介 19（三）周邊配套 19（四）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況 20第四章 昊天大市場項目價值分析 21一、昊天大市場目標(biāo)定位: 21二、招商定位: 22三、影響項目價值實現(xiàn)的要素： 22四、昊天大市場定位及特色 23五、項目的優(yōu)勢及機遇 24六、本項目的潛值 26第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃 27第六章昊天大市場的銷售預(yù)測評價 28一、營銷策略研究 28（1）商品市場目標(biāo)定位 28（2）招商策略 28二、優(yōu)勢分析 29第七章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和