【導(dǎo)讀】部雙港組團(tuán)西部。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)。園區(qū)和津南開(kāi)發(fā)區(qū)。體育、文化教育進(jìn)行嫁接復(fù)合的基礎(chǔ)上，又整合了SHOPPINGMALL，并將高爾夫球運(yùn)動(dòng)引入社區(qū),并定位為“高爾夫集合社區(qū)”。天津市轄18個(gè)區(qū)縣，其中市轄區(qū)15個(gè)：和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南。全市常住人口為萬(wàn)人。在全國(guó)工業(yè)城市中，天津工業(yè)的規(guī)模、總產(chǎn)值、經(jīng)濟(jì)效。天津已形成以汽車(chē)和機(jī)械裝備為重點(diǎn)的機(jī)械工業(yè)，以微電子和通。2020年，天津市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)12%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)億元，增長(zhǎng)13%。的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，這是上升期中的調(diào)整，它會(huì)為天津市房地產(chǎn)業(yè)更。更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)并有較大上拉空間，作為。北方地區(qū)較大的物流市場(chǎng)，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度天津市120平方米以上的住房供給已占市場(chǎng)

　　

【正文】 裝修及設(shè)備裝備。 8．高壓線遷移費(fèi) 按照遷移費(fèi) 1000 萬(wàn)元，高爾夫球場(chǎng)同住宅 35： 65 比例分拆，住宅擔(dān)負(fù) 650 萬(wàn)元。 9．直接費(fèi) 為土地費(fèi)、前期費(fèi)、配套費(fèi)、工程費(fèi)、園林景觀費(fèi)、物業(yè)會(huì)所建設(shè)費(fèi)用、高壓線遷移費(fèi)之和。 10． 管理費(fèi) 為保障管理水平，按員工 60 名，經(jīng)營(yíng)周期 6 年計(jì)算，取直接費(fèi)的 4%，一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 2— 5%。 11． 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 取直接費(fèi)的 2%。 12． 銷(xiāo)售代理費(fèi) 由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，取銷(xiāo)售收入的 %。 13． 企劃宣傳費(fèi) 由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，取銷(xiāo)售收入的 %。 14． 財(cái)務(wù)費(fèi) 由于土地政策變化，導(dǎo)致土地費(fèi)用集中提前支出，因此財(cái)務(wù)費(fèi)用提高。財(cái)務(wù)費(fèi)計(jì)算了預(yù)計(jì)貸款利息。假定貸款年利率為 %不變，累計(jì)貸款 期限為 9 年，前 3 年貸款額 8 億，后 6 年每年貸款額 1 億元計(jì)算。 15． 大修基金 按規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān) 1%，故本項(xiàng)成本為銷(xiāo)售收入的 1%。 16． 營(yíng)業(yè)稅 按照區(qū)里政策可享受減免 60%。 17． 所得稅 按照區(qū)里有關(guān)政策可享受減免 40%。 產(chǎn)品說(shuō)明 在我們的工作和市場(chǎng)中，實(shí)際上并沒(méi)有對(duì) TOWNHOUSE、所謂 別墅 、低層或者低密度住宅有一個(gè)明確的概念 ，都是比較含糊的。居住建筑體系實(shí)際上是很廣泛的，種類(lèi)很多，不只是 獨(dú)立別墅 、 雙拼別墅 、 townhouse 的簡(jiǎn)單分類(lèi)。 上述的分法在粗略劃分上是很好理解的，但是在產(chǎn)品細(xì)分上就會(huì)發(fā)現(xiàn)獨(dú)立別墅也有高中低之分，雙拼、 townhouse 也是這樣，組合在一起就會(huì)發(fā)生很大的重合（在用地強(qiáng)度上），比如獨(dú)立別墅可以做到很密， townhouse 也未必不能把容積率做到 ，產(chǎn)品的品質(zhì)、性?xún)r(jià)比出入會(huì)很大。在市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了高檔的 townhouse（如北京的一些項(xiàng)目）和低檔的獨(dú)立別墅項(xiàng)目（如廣州鳳凰城），因此，本公司試圖從占地角度， 根據(jù)公司想要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型重新劃分界定產(chǎn)品： 摩爾城產(chǎn)品體系 住宅平均容積率 產(chǎn)品描述 類(lèi)似項(xiàng)目 豪華舒適型的獨(dú)立別墅 — 平均 比較正統(tǒng)的 VILLA，有舒適的占地面積，別墅四周有很大的庭院（ 400平米以上），別墅之間有相當(dāng)?shù)木嚯x。產(chǎn)品大體相當(dāng)于原分類(lèi)獨(dú)立別墅中的豪華型和舒適型。 萊蒙湖別墅等 雙拼別墅 0． 350． 42 平均 外觀看起來(lái)像獨(dú)體但由兩戶(hù)組成，容積率也相對(duì)較高，但棟與棟之間保持了相當(dāng)?shù)木嚯x。產(chǎn)品大體相當(dāng)于原分類(lèi)中的雙拼別墅。 上?；ㄕZ(yǔ)墅 經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅 ,平均 屬于 MIDDENSITY SINGLEHOUSE,庭院面積大為減小，但有明顯的側(cè)庭院、前庭院、后庭院劃分，仍然屬于嚴(yán)格獨(dú)立的房子，住宅建筑面積約在180240平米，是一種集約型的獨(dú)立屋、獨(dú)院住宅。 廣州鳳凰城 ROLL HOUSE 0． 550． 6，平均 較經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體建筑密度進(jìn)一步提高，棟與棟之間獨(dú)立，院與院（特別是側(cè)院，往往很?。┫噙B，庭院很小，只有后院或中庭比較私密，前院、側(cè)院的可用性較差，棟棟之間側(cè)面間距約 23 米，810 棟在盡端式道路端口放大成約 400— 500 平米的公共庭院。原設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)沒(méi)有單獨(dú)列出。 北京翡翠城風(fēng)景翠園 改 進(jìn) 型 的TOWNHOUSE ,平均 戶(hù)與戶(hù)之間物理上是連接的，與傳統(tǒng) TOWNHOUSE 改進(jìn)有兩個(gè)方向，一種是總面積不變的情況下減進(jìn)深加面寬，其結(jié)果是增加舒適度和方便性，一種是出現(xiàn)戶(hù)與戶(hù)之間出現(xiàn)斷的傾向，其結(jié)果是增加獨(dú)立性和庭院、露臺(tái)的感受。 卡爾生活館和寬HOUSE、原生墅 花園洋房 4層或 4層半，主要對(duì)傳統(tǒng)的多層住宅進(jìn)行改進(jìn)，我們主要還是做一些平層的洋房，首層帶小院、頂層帶露臺(tái)。標(biāo)準(zhǔn)層出陽(yáng)光房等， 優(yōu)化室內(nèi)空間。 萬(wàn)科情景花園洋房 住宅項(xiàng)目的投資分析 內(nèi) 容 數(shù) 值 需要的總投資 277559 萬(wàn)元 項(xiàng)目含稅總成本 333346 萬(wàn)元 項(xiàng)目預(yù)期總銷(xiāo)售收入 391165 萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn) 57819 萬(wàn)元 前期需投入的資金 約 40000 萬(wàn)元 資金來(lái)源狀況： 自籌資金 10000 萬(wàn)元（已投入 1100 萬(wàn)元） 合作開(kāi)發(fā)資金 30000 萬(wàn)元 申請(qǐng)貸款金額 30000 萬(wàn)元 二、現(xiàn)金流量表 本計(jì)劃書(shū)僅對(duì) shopping mall、住宅編制現(xiàn)金流量表，市場(chǎng)售價(jià)、租賃價(jià)格、 銷(xiāo)售速度、空置率均按正常因素考慮。 shopping mall 現(xiàn)金流量表 單價(jià) 總價(jià) 建筑面積 比例 備注 第幾年 1 業(yè)態(tài)： 東方家園 10,368,000 36,000 % 年租金遞增 10,368,000 PRICESMART 2,880,000 8,000 % 年租金遞增 2,880,000 IKEA 2,880,000 8,000 % 年租金遞增 2,880,000 名品折扣 1,800,000 5,000 % 年租金遞增 1,800,000 汽車(chē)影院 576,000 4,000 % 年租金遞增 576,000 兒童 游樂(lè)主題公園 576,000 4,000 % 年租金遞增 576,000 餐飲群 9,000,000 10,000 % 年租金遞增 9,000,000 分時(shí)度假酒店 12,549,600 5,000 % 年租金遞增 12,549,600 高爾夫?qū)W校 720,000 1,000 % 年租金遞增 720,000 風(fēng)尚會(huì)所 1,440,000 2,000 % 年租金遞增 1,440,000 外商活動(dòng)中心 3,600,000 5,000 % 年租金遞增 3,600,000 企業(yè)會(huì)務(wù)渡假中心 3,600,000 5,000 % 年租金遞增 3,600,000 室內(nèi)健身中心 2,160,000 3,000 % 年租金遞增 2,160,000 合計(jì) 52,149,600 96,000 52,149,600 折現(xiàn)率 % 1 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 GDV 6, 608,282,251 96,000 104,299,200 2 土地成本 56,000,000 96,000 3 前期費(fèi)用 9,600,000 96,000 4 建安成本 1, 170,600,000 96,000 5 大小配套 48,000,000 96,000 6 管理費(fèi) 4,263,000 96,000 % of (2+3+4+5) 7 推廣費(fèi) 12,165,645 96,000 % of 1 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4,263,000 96,000 % of (2+3+4+5) 9 銷(xiāo)售稅金 1, 106,753,535 96,000 18,304,510 營(yíng)業(yè)稅 (國(guó)稅 ) 30,414,113 % of 1 5,214,960 營(yíng)業(yè)稅 (地稅 ) 3,345,552 % of 1 573,646 房產(chǎn)稅 72,993,870 % of 1 12,515,904 10 財(cái)務(wù)成本 77,798,743 96,000 % of (2+3+4+5+6+7+8+9) 6 年 11 總成本 5, 596,197, 96,000 12 現(xiàn)金流量 489,443,923 85,994,690 13 IRR % 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 10,471,680 10,576,397 10,682,161 10,788,982 10,896,872 11,005,841 11,115,899 11,227,058 11,339,329 11,452,722 2,908,800 2,937,888 2,967,267 2,996,940 3,026,909 3,057,178 3,087,750 3,118,627 3,149,814 3,181,312 2,908,800 2,937,888 2,967,267 2,996,940 3,026,909 3,057,178 3,087,750 3,118,627 3,149,814 3,181,312 1,818,000 1,836,180 1,854,542 1,873,087 1,891,818 1,910,736 1,929,844 1,949,142 1,968,633 1,988,320 593,280 611,078 629,411 648,293 667,742 687,774 708,407 729,660 751,549 774,096 593,280 611,078 629,411 648,293 667,742 687,774 708,407 729,660 751,549 774,096 9,270,000 9,548,100 9,834,543 10,129,579