【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。下半年開始進入高潮。按常規(guī)，天津房地產(chǎn)將會在20xx年進入調(diào)整期。行節(jié)律，先于全國一年提前進入調(diào)整期。這是上升期中的調(diào)整，它會為天津市。強，而城市結(jié)構(gòu)沒有得到調(diào)整，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加之天津資源多，天津房地產(chǎn)空間很大，原來的開發(fā)商開始慢慢經(jīng)過競爭洗禮，具有品牌優(yōu)。勢的開發(fā)商，其核心競爭力將會得到充分的提升。一個是被當(dāng)?shù)叵M者淘汰。此外，大批外資企業(yè)已進駐在天津津。究其原因，天津是輻射河北省、山西、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，更重要的是天津城市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空。更深層次的動因是經(jīng)過前段時間的天津政府對外環(huán)的整治與綠化。據(jù)統(tǒng)計，今年第一季度天津市120平方米以上的住房供給已。位、大戶型開發(fā)量加大，進一步加劇了高端市場的競爭。居住方式，受到眾多市民的追捧。域的價格水平，改變了原來市民認為紅橋區(qū)是低價房區(qū)域的認知。

　　

【正文】 有 7萬 平方米高爾夫球場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 32 市場調(diào)研深度報告 南奧高級幼兒園占地 4000平方米 住宅建筑以多層和小高層高級洋房住宅 和相關(guān)配套設(shè)施組成 經(jīng)濟技術(shù)指標 用地面積： 1200畝 建筑面積： 75萬平方米 常住人口： 均價：每平方米 3900元 .. 南國奧林匹克花園地處廣州番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)，距廣州市中心約 20公里 ,地鐵三號線就在旁邊，是一個以體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型現(xiàn)代化生活社區(qū)?，F(xiàn)開發(fā)的小區(qū)有四大功能區(qū)，即洛杉磯組團、雅典組團、悉尼組團、北京組團。項目配置有大型運動會所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高 爾夫球場、酒店、撒野公園及商業(yè)配套等。 南國奧園產(chǎn)品路線和產(chǎn)品定位 奧園目標消費群定位 ：一群高文化、高品味、高成長的人群，收入中等，他們往往受過良好教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景。他們需要的首先是一種質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品。 產(chǎn)品定位： 奧園選擇了民辦社區(qū)型住宅的經(jīng)典 —— 奧運村這種居住形態(tài)作為“南奧”的開發(fā)模式。并以多層無電梯洋房為產(chǎn)品主體，配合部分小高層（悉尼組團），大舉營造空中花園、家居集成概念，倡導(dǎo)“別墅級洋房”概念，以高實用率和低容積率填補市場空檔，同時在南奧實現(xiàn)“高爾夫運動平民化”概念。 以最新的北京組 團為例，與南奧前期熱推的悉尼組團小高層“大戶人家”產(chǎn)品相比較，本次北京組團產(chǎn)品可說是又一次回歸，不僅降低樓高，主打戶型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 33 市場調(diào)研深度報告 上更有大調(diào)整。以二房、三房單位為主打，二房兩廳單位面積 80平方米左右，三房兩廳單位 100120平方米，以 115平方米 120平方米戶型為主打。另外，部分首層、頂層單位被設(shè)計為 145 平方米 150 平方米的三四房復(fù)式單位，以寬闊的“空中花園”打造“別墅級洋房”。 南國奧園除為每個單位提供標準裝修外，還提供 34 款的裝修套餐供選擇。現(xiàn)場展示的 8個樣板間都有高、中、低三檔的裝修標準讓客戶挑選，即 共有 24款不同的裝修。 配套導(dǎo)入時機 南國奧園走“配套先做”的理念。所有公建配套設(shè)施，包括銀行、超市、商鋪、郵電等，與第一期住宅同步交付使用。 ，小學(xué)、幼兒園、體育館已建成完工。頭等艙候車廳、 24 小時社區(qū)巴士、健康年會已在去年悉尼組團第三期開盤時投入使用。 分期開發(fā)主題與總主題的配合 南奧的總體開發(fā)設(shè)計理念： 吸取 1984年洛杉磯奧運村的精華，在建筑形態(tài)上融合多個奧運村的神韻、風(fēng)格，與中國的居住文化有機融合，并結(jié)合地塊的自然環(huán)境，再造奧運村，從中窺視現(xiàn)代奧遠會運動、科技、 建筑、生活結(jié)合的魅力。 采用，奧運村組團設(shè)計，盡取各屆奧運村精華 —— 雅典的古樸、洛杉磯的現(xiàn)代、非洲的神秘、澳洲的清新以及亞洲的雋永。社區(qū)更引進了高爾夫生活概念，使奧林匹克文化、高爾夫文化和人們?nèi)粘Ｉ罹o密結(jié)合。 洛杉磯奧運村和雅典奧運村組團的開發(fā)主題 南國奧園分為五個組團分期開發(fā)。 20xx年 7月 21日，南國奧林匹克花園第一期公開發(fā)售選的是洛杉磯奧運村和雅典奧運村組團。做出這個選擇，是因為洛杉磯和雅典在奧林匹克運動史上的特殊意義。洛杉磯奧運會是中國實現(xiàn)奧 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34 市場調(diào)研深度報告 運金牌 “零的突破”的奧運會，也是現(xiàn)代奧林匹克運動史上實 現(xiàn)多項突破的一屆盛會。選擇雅典，無疑因為它是古代奧運會的發(fā)祥地，也是現(xiàn)代奧運會最早的舉辦地。 20xx年，新世紀第一屆奧運會又將在雅典舉辦 。讓洛杉磯和雅典組團在首次公開發(fā)售中亮相，顯示了南國奧園對奧林匹克精神這一母體的執(zhí)著與認同。 洛杉磯奧運村的開發(fā)主題 南國奧園洛杉磯奧運村組團，有棕櫚大道呼應(yīng)著洛杉磯的日落大道，中心回旋處及花園廣場以色彩繽紛的地磚為主題，以表達熱帶與藝術(shù)的結(jié)合。組團內(nèi)的活動空間，更充滿加州小庭院的感覺。每一小組團都有自己的康體設(shè)施，如緩跑步徑，樹蔭下的健身站等。在組團里，還有一道流動的水 體，在人工沙灘、棕櫚樹當(dāng)中穿過。色彩繽紛是綠化的要求和主題，以圖案性的處理，把藝術(shù)結(jié)合進去。 悉尼奧運村組團的開發(fā)主題 南國奧園的悉尼奧運村組團，以綠、環(huán)保為主題。這里以環(huán)境優(yōu)美的高爾夫公園為主題景觀，環(huán)繞著一條觀光運動健身徑，豐富立體的植物帶掩映其中，巧妙地融自然與居住于一體。小區(qū)小廣場以澳洲自然山石和小溪為主，延伸至高爾夫酒店旁，酒店旁更有一人工湖，臨水遠眺，風(fēng)景不同，酒店以鄉(xiāng)村俱樂部的自然風(fēng)格為主，利用天然石材路子鋪地，配以木質(zhì)欄桿，其樂融融。 北京奧運村組團的開發(fā)主題 南國奧園北京組團充滿多姿多彩的 變化，利用莊嚴的大道和廣場、高低起伏的綠化長廊，努力營造充滿東方深邃博大的精神空間。小區(qū)運用現(xiàn)代東方建筑色彩語言，更提供多元化的活動設(shè)施，布置自然，動靜皆宜。 卡薩布蘭卡奧運村的開發(fā)主題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 35 市場調(diào)研深度報告 為了未來的需要，南國奧園卡薩布蘭卡組團，充滿愛心地設(shè)計了非洲奧運村組團?？ㄋ_布蘭卡，這個北部非洲最浪漫的港口城市 ，充滿歐陸情懷。以此作為雅典組團的鄰居 ，可謂相得益彰。組團把非洲森林的茂密感帶入小區(qū)，結(jié)合高爾夫景觀以及撒野公園，務(wù)求把浪漫的情懷與英雄式的冒險精神體現(xiàn)出來。 南國奧園的目標客戶群區(qū)域定位 南國奧園是一個將運 動概念同健康的生活方式聯(lián)接，所針對特定人群設(shè)計的地產(chǎn)項目，面對廣州市郊區(qū)的回歸和全廣州市民對華南板塊的目光聚集，南奧將主要的目標客戶群鎖定在廣州市區(qū)的城市白領(lǐng)，番禺和市橋的客戶群為輔助目標客戶群。南國奧園抓住 2540歲的城市白領(lǐng)對健康的追求，對隨時可以參與運動的向往，再針對華南板塊“名校效應(yīng)”的潮流，提出了“運動＋教育＋居住”的生活模式，作為整個地產(chǎn)項目的主導(dǎo)概念。 以主要目標客戶群為營銷目標的中心，南國奧園對城市白領(lǐng)進行了詳細深入的研究，再由市場狀況確定整個樓盤的整體定位。目標人群的調(diào)查是對潛在消費人群 的生活習(xí)慣、文化層次、職業(yè)特點、消費心理和事業(yè)追求的一個總結(jié)。其中消費人群的消費能力，對家庭的理想看法，對生活追求的看法是調(diào)查的重點。然后針對這特定目標人群設(shè)計一種理想化的生活方式，形成房地產(chǎn)市場上的概念產(chǎn)品模式，再在市場上進行反饋研究，形成開發(fā)營銷的主題，以此統(tǒng)領(lǐng)整個房地產(chǎn)項目的操作。發(fā)展商在此基礎(chǔ)上能概括出一個具有普遍意義的生活模式，一個美好的、又不是難以實現(xiàn)的家庭之夢。 無論是早期的廣州奧園，還是近期的南國奧園，細分其客戶市場定位，可以得出這樣一些共性： 他們都是一群高文化、高品味、高成長的人群， 收入中等，往往受過 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 36 市場調(diào)研深度報告 良好教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，奧林匹克花園老總郭梓文稱之為“三高一族”； 他們需要的首先是一種質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品，但實現(xiàn)這一步只是為了深層次地挖掘這群人對于生活方式和居住文化的追求，從而提供一種他們夢想中的生活方式，并成為這種生活方式的保障者； 他們選擇房子至少要滿足三個最根本的需求：“居住、成長和健康”。 目標市場的明確為市場策略的制定指明了方向。針對“三高一族”的消費心理，奧林匹克花園確立了以“滿足”與“引導(dǎo)性提升”作為市場引爆路線的主基調(diào) : 準確地分析目標消費者的購 買誘因 從“一條線索、兩個中心、四個基本點”上去展開傳播訴求 這些“三高”人群對健康的要求不僅是體育運動，他們還要在運動中感受文化熏陶，感受品味和內(nèi)涵，在健康之余實現(xiàn)個人的修煉和成長，結(jié)交朋友，享受運動與自然交流的快樂。能達到這種要求，非高爾夫莫屬，于是南國奧園在充分考慮地形、地貌和環(huán)境特征的基礎(chǔ)上，秉承奧林匹克花園一貫的開發(fā)理念，充分發(fā)掘奧運精神和高爾夫文化內(nèi)涵，在小區(qū)實現(xiàn)了高爾夫的平面化。 針對廣州市區(qū)的城市白領(lǐng)，南國奧園還在交通和生活配套下功夫，推出了“配套先行”的理念，所有公建配套設(shè)施，包括銀行 、超市、商鋪、郵電等，與第一期住宅同步交付使用。借助地鐵三號線在樓盤經(jīng)過的優(yōu)勢，大打地鐵概念，并獨樹一幟地實現(xiàn)了頭等艙候車廳、 24小時社區(qū)巴士服務(wù)。 二針對附近的番禺南村和洛溪、市橋客戶，除了也為他們實現(xiàn)一個“新生活的領(lǐng)跑者’這樣一種生活方式以外，南國奧園基于他們的消費習(xí)慣，以每平方米 2800元低價入市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 37 市場調(diào)研深度報告 南國奧園的品牌塑造 奧林匹克花園品牌的塑造，離不開對社會資源和自身創(chuàng)新意愿的整合，發(fā)展商一方面注意把握中體產(chǎn)業(yè)這樣一個全國最大的體育資源，同時又牢牢掌控房地產(chǎn)業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新資源，在公司總部設(shè)有專門的研發(fā)大 廈，對房地產(chǎn)業(yè)各個層面的環(huán)節(jié)進行研究，總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)效率極高的產(chǎn)業(yè)鏈條，甚至有的技術(shù)人員專門研究衛(wèi)浴，是不折不扣的馬桶專家。 理念先行 . 從 1999年開始，開發(fā)商就非常重視 軟開發(fā)系統(tǒng) 的研究。 軟開發(fā)系統(tǒng) ，指的是樓盤的開發(fā)理念、項目定位、開發(fā)模式、策略設(shè)計、社區(qū)文化、社區(qū)生活方式的營造和引導(dǎo)等一套完善的 軟開發(fā)系統(tǒng) 。這個系統(tǒng)決定了項目從靈魂、神韻、個性到品牌形象的每一個組成部分。有了這個系統(tǒng)，項目就有了生命。 快半步營造市場 由于中國的房地產(chǎn)業(yè)起步時間比較短，目前階段創(chuàng)新的空間非常大，從理念創(chuàng) 新，到策略創(chuàng)新、開發(fā)模式創(chuàng)新、企業(yè)機 制創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新，到技術(shù)創(chuàng)新各個層面，開發(fā)商都做了有益的探索。 南國奧園創(chuàng)出了多個第一：第一個社區(qū)高爾夫；第一個以 學(xué)村 概念整合教育資源；第一個 撒野公園 ；第一個沒有樣板房，但 家家都是樣板房 。所謂 非創(chuàng)新無以知整合，非整合無以出創(chuàng)造。開發(fā)商在澳洲開辦了一個新技術(shù)研發(fā)中心和海爾實行戰(zhàn)略聯(lián)盟，就是想進一步 貼身緊靠 地與國際居住水平接軌。 產(chǎn)業(yè)化競爭力 南國奧園從簽定購地合同到開盤銷售，只用了 8個月的時間。這個速度不是趕出來的，而是通過對房地產(chǎn)開發(fā) 1600 多個 工序 的科學(xué)組合，摸索出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 38 市場調(diào)研深度報告 了一套保質(zhì)保量高效率的產(chǎn)業(yè)化程序。 南國奧園 40%是現(xiàn)場施工， 60%是工廠加工，使很多環(huán)節(jié)可以齊頭并進，可以互動互補 。目前市場競爭這么激烈，有速度就有市場，就能降低成本，就能靈活反應(yīng)，就能擺脫追擊者，就能立于不敗之地。 市場是做出來的 做市場 ，就是要在競爭中以原創(chuàng)性的 自選動作 追求獨家優(yōu)勢，引導(dǎo)消費潮流。有了做市場的概念，會從策略到技術(shù)多下工夫。奧園每一次銷售成功，都是 做市場 的結(jié)果。 要打造品牌，必須成為市場領(lǐng)跑者 當(dāng)開發(fā)商有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對這種理念 從硬件到軟件的支撐體系，就會成為領(lǐng)先者，就有了自己的唯一性。在這個基礎(chǔ)上，就有了話事權(quán)，就有了權(quán)威性。這種自選動作就會成為新的標準