【正文】 發(fā)商搭起了一個(gè)良好的平臺，為天津市房地產(chǎn)發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ■土地稅費(fèi)的上漲 從有關(guān)方面了解到，政府為了有效控制土地閑置，將會通過提高土地的稅費(fèi)來增加土地成本，從而整頓土地市場，為開發(fā)商提供一個(gè)良好的市場環(huán)境。 結(jié)論： 城市的擴(kuò)張，舊城的改造以及海河兩岸的整治，戶籍政策的出臺，將會快速推進(jìn)天津房地產(chǎn)的發(fā)展，未來幾年將會天津房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，為本案提供了一個(gè)良好的市場機(jī)會點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 20xx 年天津房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 今年，面對加入 WTO的新形勢，天津提出要創(chuàng)建我國北方城市最佳投資環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)： 特點(diǎn)一： （ 1） 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，競爭十分激烈，但存在很多市場空白。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 從現(xiàn)在市民對房地產(chǎn)大盤的認(rèn)同度，本案如果建成一個(gè)有個(gè)性、高品質(zhì)、中價(jià)位的項(xiàng)目必定會受到市民的追捧。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 個(gè)案拉動房地產(chǎn)區(qū)域的發(fā)展 品牌發(fā)展商強(qiáng)勢拉動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 如瑞景居住區(qū)在早兩年是一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展非常落后的一個(gè)區(qū)域，大部分業(yè)界人士、市民都不看好的一個(gè)落后的區(qū)域，到現(xiàn)在已有：奧園品牌、順馳品牌、大通等一些國內(nèi)強(qiáng)勢品牌開發(fā)商進(jìn)駐該區(qū)域，拉動了該區(qū)域的發(fā)展，將一些新的產(chǎn)品、新的開發(fā)理念帶進(jìn)了該區(qū)域，并重新改變了該區(qū)域現(xiàn)有的生活方式和居住方式，受到眾多市 民的追捧。 4 市場調(diào)研深度報(bào)告 位、大戶型開發(fā)量加大，進(jìn)一步加劇了高端市場的競爭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度天津市 120平方米以上的住房供給已占市場供應(yīng)量的 %，其中，戶型面積在 150平方米以上的商品房上市量占%，每 平方米售價(jià)在 4000 元 /平方米以上的商品房上市量占 %，高價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 究其原因，天津是輻射河北省、山西、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，天津港作為北方唯一的深水不凍港，是北方地區(qū)的主要進(jìn)出口港，其地理位置十分 優(yōu)越。一個(gè)是被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者淘汰。這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這是上升期中的調(diào)整，它會為天津市房地產(chǎn)業(yè)更大發(fā)展創(chuàng)造條件，積蓄著能量。 天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢分析 天津房地產(chǎn)市場運(yùn)行比全國稍晚一個(gè)節(jié)氣 全國房地產(chǎn)是 1998年下半年開始進(jìn)入新一輪高潮，而天津市從 20xx年的下半年開始進(jìn)入高潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全國房地產(chǎn) 高潮持續(xù)五年， 20xx 年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。 天津市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大后發(fā)優(yōu)勢 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)具有后發(fā)優(yōu)勢的城市，開發(fā)比較晚，一旦開發(fā)，它的體量、自身的內(nèi)在優(yōu)勢就會爆發(fā)出來，去年“天奧”和“太陽城”就是一個(gè)很好的例證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)。沒有規(guī)模、沒有品質(zhì)、沒有文化，又不會運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給，質(zhì)量也上不來。更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間，作為北方地區(qū)較大的物流市場，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場仍以中低端產(chǎn)品為主導(dǎo) ■ 低價(jià)房仍是居民需求的主導(dǎo)（ 20xx元以下占 %） ■ 中價(jià)房（ 25003000元 /平方米）銷售較為突出（同比增長 ）是未來二年的主導(dǎo)價(jià)位，并將會慢慢有所提升。 提升了整體區(qū)域的價(jià)格水平 紅橋區(qū)由三年前的 1600元 /平方米的價(jià)格水平到現(xiàn)在的 2500元 /平方米 —3500元 /平方米，其只要的原因之一：是由于瑞景居住區(qū)大盤的帶動了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平，改變了原來市民認(rèn)為紅橋區(qū)是低價(jià)房區(qū)域的認(rèn)知。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 宏觀環(huán)境對本案的不利因素分析 （ 1） 區(qū)域市場認(rèn)同度低，劣勢相對其它大盤較為明顯，客戶的心理距離較遠(yuǎn)； （ 2） 屬于外環(huán)線區(qū)域，配套不成熟、市政設(shè)施落后、居住氛圍差，因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 市場調(diào)研深度報(bào)告 而造成地段價(jià)格指數(shù)偏低； （ 3） 高端市場上市量與銷售量脫節(jié)，一定程度上限制了項(xiàng)目的發(fā)展； （ 4） 天津大盤開發(fā)處于啟動階段，對項(xiàng)目發(fā)展有負(fù)面的影響； （ 5） 梅江的啟動對項(xiàng)目的定位產(chǎn)生了一定的局限性，主要在高端客戶定位方面產(chǎn)生 了局限； （ 6） 拆遷量大，主要是海河兩岸、地鐵沿線的拆量，這批客戶實(shí)際上持幣量不大，直接刺激的是二手市場，對于一手市場的刺激是間接的。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，郊區(qū)大盤的開發(fā)已勢在必行，規(guī)模化開發(fā)將會占市場的主導(dǎo)， （ 2） 由于受到外地開發(fā)商的沖擊和洗禮，本地開發(fā)實(shí)力較差的開發(fā)商將會面臨市場的淘汰，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7 市場調(diào)研深度報(bào)告 重組，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場上求得生存； （ 3） 市民對居住的消費(fèi)趨理性，居民對住房的需求將會越來越高，環(huán)境、地段、質(zhì)量、品牌、規(guī)模好的樓盤將會受到市民的追捧。全面放開供暖市場、房屋拆遷市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場和物業(yè)管理市場，吸引 國內(nèi)外優(yōu)秀的企業(yè)來天津投資和發(fā)展，推動天津市房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政府為房地產(chǎn)搭起了一個(gè)良好的平臺 今年天津市政府決心為房地產(chǎn)開發(fā)商搭建一個(gè)好的舞臺，提供一個(gè)良好的開發(fā)基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 市場調(diào)研深度報(bào)告 ■住房公積金按揭政策逐步放開 政府為了促進(jìn)天津房地產(chǎn)快速發(fā)展，并成為支柱產(chǎn)業(yè)，對個(gè)人住房公積金貸款逐步放開，最 高貸款可高達(dá) 20 萬元，從而為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個(gè)良好的市場環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 市場調(diào)研深度報(bào)告 二、類比項(xiàng)目市場調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11 市場調(diào)研深度報(bào)告 1. 重點(diǎn)類比項(xiàng)目和典型大盤研究 天津市城市邊緣板塊發(fā)展和對總體市場的影響分析 城市邊緣板塊的發(fā)展趨勢分析 城市邊緣板塊發(fā)展與城市擴(kuò)張趨勢互動 從四個(gè)方向擴(kuò)張城市發(fā)展，進(jìn)一步吸納城市內(nèi)外客戶，故大盤均出現(xiàn)在邊緣板塊，成為邊緣板塊帶動城市擴(kuò)張的引擎。 天奧帶動西北部邊緣板塊形成 云景花園，黃石花園帶動北部板塊的形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。東南部板塊作為補(bǔ)充，形成向南發(fā)展格局，最終提升整個(gè)大南部區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)方向注重性價(jià)比產(chǎn)品的提升，樹立差異化競爭的個(gè)性化大盤 本案的產(chǎn)品方向： 高形象（創(chuàng)新理念、個(gè)性主題） +高品質(zhì) +中低價(jià)格 運(yùn)用不對稱競爭策略： ? 對于南部板塊，在價(jià)格線上的前期彌補(bǔ)和中后期的相對拉動。 ? 重點(diǎn)鎖定目標(biāo)客戶，采用進(jìn)化式的分階段吸納各階層客戶 前期主動線： 津南，西青等環(huán)外客戶 中前期主動線： 東南板塊客源動線（市區(qū)客源突破口） 后期主動線： 南板塊客源動線，市內(nèi)六區(qū)客戶（對性價(jià)比要求和對品質(zhì)有要求的） ? 樹立差異化競爭，打造個(gè)性化的產(chǎn)品體系 ? 用鮮明的開發(fā)主題理念，通過產(chǎn)品，環(huán)境，配套三大要素，使主題所倡導(dǎo)的生活方式和社區(qū)文化得到實(shí)現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大南部類比項(xiàng)目深度研究 汐岸國際 項(xiàng)目規(guī)模 占地 240 萬平方米，水面 50萬平方米 產(chǎn)品類型 首期雙復(fù)式洋房、聯(lián)排、雙拼別墅 二期，以獨(dú)立別墅為主 社區(qū)配套 三大特色會所：國際俱樂部、鄉(xiāng)村俱區(qū)部、田園高 爾夫俱樂部、 社區(qū)內(nèi)高爾夫練習(xí)場，享有社區(qū)外松江團(tuán)泊高爾夫 球會 3 年免費(fèi)使用 南開翔宇雙語學(xué)校、瑞金國際學(xué)校 社區(qū)內(nèi)業(yè)主會所，滿足生活配套 社區(qū)環(huán)境及 規(guī)劃特點(diǎn) 湖泊島居的規(guī)劃特點(diǎn)： 50 萬平方湖面，三大生態(tài)島 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15 市場調(diào)研深度報(bào)告 銷售價(jià)格水平 首期均價(jià)： 5000 元每平方以上 雙復(fù)式洋 房均價(jià)： 4700 元每平方 聯(lián)排別墅均價(jià)： 5800 每平方 雙拼別墅均價(jià)： — 萬元每平方 客戶定位 吸引市內(nèi) 6 區(qū)的高中端客戶為主 ■項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢明顯，使配套大而全，與高中產(chǎn)品客戶能較好地對接。 ■項(xiàng)目劣勢分析 由于以土地商定位進(jìn)行開發(fā)，中后期開發(fā)，各項(xiàng)大型配套會出現(xiàn)不到位的狀況。 ■本案類比借鑒分析 大盤開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)豐富化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 16 市場調(diào)研深度報(bào)告 分期開發(fā)，保持開發(fā)生命力，使之可持續(xù)發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 雙林類比項(xiàng)目匯總 板塊典型項(xiàng)目 均價(jià)水平 產(chǎn)品類型 銷售狀況 龍都馨園 2580 元 /M2 多層住宅為主 已售出 230 套 金海灣花園 多層： 小高層： 3100 元 /M2 多層住宅、電梯小高層 銷售理想 方正龍?zhí)靾@ 2400— 2500 元 /M2 多層住宅 銷售理想 祺林園 1800— 2200 元 /M2 多層住宅 怡林佳緣 2300— 2500 元 /M2 多層住宅 城西北板塊 天津奧林匹克花園 案 名 天津奧園 發(fā) 展 商 奧林匹克花園置業(yè) 工地位置 丁沽三路延長線 使 用 率 容積率 占地面積 1000 畝 總建筑面積 首期 萬㎡ 總戶數(shù) 面積 二室二廳 77100 ㎡ 主力面積 110120 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 市場調(diào)研深度報(bào)告 規(guī)劃 三室二廳 96160 ㎡ 主力總價(jià) 4045 萬 四室二廳 150180 ㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房 、聯(lián)排別墅 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 3 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè)施 雙語幼兒園，中小學(xué)，步行街、家樂超市、醫(yī)院、銀行、健康配套，奧林匹克大廈、運(yùn)動休閑娛樂設(shè)施配套齊全，地鐵一號線 訴求重點(diǎn) 運(yùn)動就在家門口 流動音樂的旋律 新生活領(lǐng)地 ■項(xiàng)目優(yōu)勢： 生活配套： 位于瑞景居住區(qū)，日后配套相對較成熟 周圍新項(xiàng)目較多，整體居住氛圍逐漸形成 地鐵一號線正在動工，其建成將會大大改變現(xiàn)有的交通狀況 產(chǎn)品戶型： 花園洋房設(shè)計(jì)，形象價(jià)值高 戶型面積控制得當(dāng) 注重性價(jià)比高的產(chǎn) 品設(shè)計(jì) 擁有 1000畝的規(guī)模優(yōu)勢 ■項(xiàng)目劣勢： 區(qū)位概念： 地段價(jià)值不如梅江居住居 位于紅橋板塊，現(xiàn)階段周邊街區(qū)環(huán)境相對較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20 市場調(diào)研深度報(bào)告 自然景觀資源相對缺乏，人工營造成本大 出行配套：現(xiàn)有的公共交通仍然不便（時(shí)間距離、生活成本） ■競爭對比