【導(dǎo)讀】游，東倚雪峰山脈。成為我國東中部通。流轉(zhuǎn)的必經(jīng)之地。懷化位于貴陽-重慶-. 點，周邊400公里以內(nèi)無大中城市?？偯娣e的13%，居全省14個市州之首。市政府所在地鶴城區(qū)。全市共有鄉(xiāng)201個，建制鎮(zhèn)個87個，街道辦事處9個。至整個西部地區(qū)最大的綜合交通樞紐之一。《1999-2020年懷化城市總體規(guī)劃》顯示，計劃將懷化打造成一個我國重要的鐵路交通樞紐，城區(qū)打造成懷化市綜合中心城；中方縣生態(tài)工業(yè)園；洪江市市域工業(yè)城市，芷江新興航空港。今懷化境內(nèi)有州6個；五代為少數(shù)民族首領(lǐng)所據(jù)；懷化是“五溪文化”腹地，積淀深厚，名勝古跡頗多，自然風(fēng)光奇秀。區(qū)域內(nèi)民族結(jié)構(gòu)為侗。懷化素有"八山一水一分田"之說，山地廣闊，氣候溫和，擁有豐富的林果、全市有山地3000萬畝，森林蓄積量4500萬立方米，占湖南省四分之。楠竹面積65萬畝，蓄積量6302萬株，居湖南省第三。各類水果產(chǎn)量1000萬擔(dān)，有"水果之鄉(xiāng)"的美譽(yù)。全市有藥用植物1785種；其中茯苓產(chǎn)量占全國

　　

【正文】 消費金額在 101200 之間， 15%的消費者達(dá)到了 200 以上。 在家潤多商場中， 58%大比例在 50 元以下， 22%的消費者在 51100 之間， 12%的消費金額在101200 之間， 僅有 8%的消費者消費在 200 元以上。 在飛達(dá)百貨中， 11%的消費在 50 元以下， 36%的在 51100 之間， 34%的在 101200 之間， 21%的消費者消費金額在 200 元以上 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 35 步步高百貨經(jīng)營水平11%31%34%12%7%5%5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 佳惠百貨經(jīng)營水平情況19%47%19%6%4% 5%5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 家潤多經(jīng)營水平情況58%22%12%3% 3% 2% 5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 飛達(dá)百貨經(jīng)營水平情況11%36%34%8%8% 3%5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 36 小結(jié) ? 懷化市百貨商場發(fā)展空間之大，現(xiàn)有的百貨商場需要進(jìn)一步的提升完善。 ? 現(xiàn)有 懷化百貨商場內(nèi)產(chǎn)品均以中檔商品為主，多數(shù)以租金 +扣點形式經(jīng)營，在配套方面，各百貨商場之間沒有明顯差別。 ? 從功能分區(qū)上看步步高百貨功能相對齊全，產(chǎn)品類別豐富，能滿足更多的消費需求，其次為飛達(dá)百貨。西都銀座受到各種因素影響，經(jīng)營不善，產(chǎn)品檔次不高，面臨第二次招商。 ? 從人氣上看，步步高、飛達(dá)擁有相對較大的客流量。 ? 從經(jīng)營方式看，扣點集中在 23%左右。 ? 從消費水平看，越來越多的接受步步高百貨，消費水平隨之提高。西都銀座仍然處于沒落地位。 二 、酒店專題調(diào)研分析 懷化市酒店的分布及特征 懷化市酒店業(yè)發(fā)展水平相對 較高， 3 星級以上的酒店已經(jīng) 6 家以上，各類賓館招待所有近 30家以上。目前星級酒店 /賓館主要分布在靠近火車站、懷化市主干道的迎豐西路段。據(jù)統(tǒng)計， 2021年住宿經(jīng)營企業(yè)達(dá) 27 家，虧損企業(yè)數(shù)占 60%左右。 三星級以上酒店規(guī)模、經(jīng)營定位對比分析 賓館 /酒店名 地址 星級 房間數(shù) 君源華天大酒店 迎豐 西 路 瓊天廣場旁 5星 300套左右 懷榮 賓館 迎豐 西 路 火車站附近 3星 200套左右 瓊天大酒店 迎豐 西 路 瓊天廣場 無 122套 明珠大酒店 河西 舞水一橋頭 3星 120套左右 王府大酒店 迎豐 西 路 火車站附 近 3星 120套左右 麗都大酒店 迎豐 西 路 火車站附近 無 80套左右 懷化大酒店 迎豐西路 3星 —— 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 37 現(xiàn)有 1 個 5 星級酒店，其余為 3 星級。從地理分布上看，除明珠大酒店外其余主要分布在火車站附近，迎豐西路沿線。華天、懷榮賓館擁有房間數(shù)量相對較多，均在 200 間以上。麗都規(guī)模最小。 酒店配套對比 賓館 /酒店名 相關(guān)設(shè)施 君源華天大酒店 中西餐廳、停車場 懷榮大酒店 中西餐廳、便利店、停車場 瓊天大酒店 中西餐廳、 停車場 、電影院 明珠大酒店 中西餐廳、停車場 王府大酒店 中西餐廳、停車場 麗都大酒店 停車場 懷化大酒店 中西餐廳、停車場 數(shù)據(jù)顯示， 瓊天大酒店配套設(shè)施相對比較完善，瓊天廣場引進(jìn)步步高百貨，相比其他多了電影院，其余基本相似。 營業(yè)水平對比分析 賓館 /酒店名 價格 年開房率 君源華天大酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 400 70%以上 懷榮大酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 100200 90% 瓊天大酒店 —— 90% 明珠大酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 200以上 70% 王府大酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 100200內(nèi) 80% 麗都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 100200內(nèi) 85% 懷化大酒店 —— 75% 從價格上看， 華天價格 最貴，其余酒店標(biāo)準(zhǔn)間基本在 100200 之間。從開房率上看，基本都在 80%以上。懷榮賓館、瓊天大酒店年開房率在 90%左右，明珠酒店位于河西， 華天檔次 、價格因素， 開房率 上 受到一定的影響。 消費群體構(gòu)成對比分析 賓館 /酒店名 客戶構(gòu)成 君源華天大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 懷榮大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 、經(jīng)商、物流商貿(mào)企業(yè)主 瓊天大酒店 企事業(yè)單位、政府、 私企老板、代理商 明珠大酒店 企事業(yè)單位、政府 、 從事商貿(mào)物流、建材湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 38 經(jīng)營者 王府大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 麗都大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 懷化大酒店 公務(wù)員、私企主 從客戶構(gòu)成情況看，目前星級酒店 /賓館客源大同小異，并無明顯特征。其中明珠大酒店位于河西商貿(mào)物流中心，因此更多的會接待外地、周邊縣市的建材、物流從業(yè)人員。 小結(jié) ? 懷化市酒店行業(yè)發(fā)展水平相對較高，市區(qū)內(nèi)擁有大量的各類層次的酒店、賓館，以滿足不同的消費群體。 ? 各類賓館云集火車站、迎豐西路段，將給未來周邊可能出現(xiàn)的酒店項目帶來較大的競爭。 ? 華天大酒店進(jìn)駐懷化，填補(bǔ)懷化 5 星級酒店空白，完善了懷化市住宿業(yè)。 三、 建材市場專題 河西建材市場背景 懷化市建材市場主要集中在河西商貿(mào)物流中心，現(xiàn)有的河西各類建材市場形成了“群雄割據(jù)”狀態(tài)，同質(zhì)市場競爭明顯，無差異化建設(shè)情況突出，導(dǎo)致零售市場競爭烽煙四起，造成整體盈利水平下降。同樣，商住類的建材市場層出不窮，致使相關(guān)配套不完善，倉儲問題難以解決。隨著懷化提出“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心、建設(shè)生態(tài)宜居城市”的口號，河西市場群將成為未來市政規(guī)劃的重要區(qū)域之一，政府扶持力度將進(jìn)一步加大，市政配套將逐步完善。河西各類建材市場云集，從市場規(guī)模、管理水平、檔次上看，值得一提的僅為數(shù)家：武陵城廣場、萬和燈飾城、德天家具城、金都陶瓷 市場、西南陶瓷城。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 39 典型建材市場綜合指標(biāo)對比 ? 基本情況對比分析 市場名稱 地址 規(guī)模 商場檔次 金都陶瓷市場 河西舞陽大道旁 建筑 2 層，營業(yè)面積約 中高檔 德天家具城 河西舞陽大道旁 建筑 5層，地下兩層、地上三層?？偁I業(yè)面積為 中高檔 武陵城廣場 河西舞陽大道旁 市場分為兩層、總營業(yè)面積為 中高檔 萬和燈飾城 河西舞陽大道旁 市場分為兩層、總營業(yè)面積為 6000多 中檔 西南陶瓷城 河西舞陽大道旁 建筑 2 層，總營業(yè)面積 中高檔 從規(guī)模上看，河西建材市 場營業(yè)基本都在 2 萬平米以上，西南陶瓷以及武陵城廣場規(guī)模最大，均達(dá)到了 3 萬以上。 從賣場檔次上看，現(xiàn)有的幾個建材市場相對較高。 ? 品牌和功能分區(qū) 市場名稱 樓層 功能分區(qū) 品牌 金都陶瓷市場 1F 倉庫 —— 1F 陶瓷專賣 馬可波羅、上元山河、蒙娜麗莎、宏陶、新中源、金朝陽、盛發(fā)、冠珠 2F 櫥柜、潔具 德鑫櫥柜、科勒衛(wèi)浴、好太太衛(wèi)浴、華帝櫥柜、吉美衛(wèi)浴、惠達(dá)衛(wèi)浴、安華衛(wèi)浴、艾利奇衣柜 35F 住宅 —— 德天家具城 2F 實木家具 —— 1F 實木家具、木材 香麗榭松木家具、 1F 家具、床上用品 皇朝家私、晚安、夢潔、雙虎家私 2F 家具、床上用品 星港床墊、好迪家私、九天家私、全福家居 3F 家具、床上用品 順德家私、愛斯達(dá)床墊、全友家私 武陵城廣場 1F 櫥柜、衛(wèi)浴，陶瓷 惠達(dá)衛(wèi)浴、華帝，歐派 2F 潔具 東鵬， 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 40 3F 五金，陶瓷，地板，涂料 多樂士、立邦漆、德爾地板、圣象地板、 4F 家具廣場 —— 5F 家具廣場 —— 6F 其他 —— 萬和燈飾城 1F 燈飾 本邦國際照明、雷士照明 2F 燈飾 雷士照明 西南陶瓷城 1F 陶瓷 王者、歐神諾、斯米克、諾貝爾、蒙地卡羅、尊利、威爾斯、威登堡、圣德堡 2F 五金、潔具衛(wèi)浴、櫥柜、油漆、集成吊頂、門業(yè) 歐意、冠業(yè)門窗、維意衣柜、美爾凱特集成吊頂、法恩莎衛(wèi)浴、九牧潔具、史丹利、諾貝克、頂固、歐派、德爾、大自然、歐蘭德、吉象、圣保羅、華潤漆、德寶櫥柜 從功能分區(qū)上看，不同市場的定位有不同的功能規(guī)劃，萬和以燈飾為主，德天家具城以家具、家私為主，其他賣場功能大同小異。 從品牌看，金都陶瓷市場、西南陶瓷市場相對其他市場品牌更加齊全。 ? 人流量 市場名稱 人流量 金都陶瓷市場 8人 /時 德天家具城 1015人 /時 武陵城廣場 1022人 /時 萬和燈飾城 1218人 /時 西南陶瓷城 1015人 /時 河西市場零散分布、市場眾多且同質(zhì)化程度高，各個市場受到不同的影響，金都陶瓷地理位置相對偏遠(yuǎn)，人流量最小，武陵城廣場地理位置相對優(yōu)越，人流量相對較大。 ? 營業(yè)水平 從整體上看，現(xiàn)有的建材市場經(jīng)營情況相對較好的是武陵城建材市場、金都市場。 日營業(yè)額集中分布在 10003000 之間，經(jīng)營狀況良好。萬和以及金都由于經(jīng)營內(nèi)容的單一，地理位置等問題影響了整體市場的經(jīng)營水平。 各市場日營業(yè)額情況 ： 從 各 建材市場 日營業(yè)額整體水平來看，主要集中在 10013000 之間，其中金都廣場隨客流量少，但是來訪客戶質(zhì)量高，成交率高， 日營業(yè)額在 2021 以上的達(dá)到了 72%；而 武陵城廣場擁有湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 41 相對較好的地理位置其 經(jīng)營狀況也達(dá)到了一定的水平，約有 45%的經(jīng)營戶達(dá)到了 2021 元以上。 其中 德天 家具城日營業(yè)額情況， 25%的經(jīng)營戶在 1000 以下， 37%的日營業(yè)額在 10012021 元之間， 19%的經(jīng)營戶達(dá)到了 20213000 之間， 19%在 3000 以上。 德天家具市場日營業(yè)額情況25%37%19%13%6%1000 以下1001202120213000300150005000 以上 金都陶瓷市場中， 14%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 1000 以下， 14%的在 10012021 之間，有 14%的在 20213000 之間， 58%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 3000 以上。 金都陶瓷市場日營業(yè)額情況14%14%14%14%44%1000 以下1001202120213000300150005000 以上 武陵城廣場中， 23%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 1000 以下， 34%的在 10012021 之間，有 20%的在20213000 之間， 23%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 3000 以上。 武陵城廣場日營業(yè)額情況23%34%20%9%14%1000 以下1001202120213000300150005000 以上 西南陶瓷市場中， 40%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 1000 以下， 32%的在 10012021 之間，有 16%的在 20213000 之間， 12%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 3000 以上。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調(diào)研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 42 西南陶瓷市場日營業(yè)額情況40%32%16%4%8%1000 以下1001202120213000300150005000 以上 萬和燈飾城， 17%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 1000 以下， 50%的在 10012021 之間，有 33%的在20213000 之間。 萬和燈飾城日營業(yè)額情況17%50%33% 1000 以下1001202120213000 各市場月利潤情況 ： 整體利潤情況上 ，武陵城廣場、 金都陶瓷市場、 西南陶瓷建材市場月利潤情況相對其他較好，1 萬以下的比例相對較小。 利潤主體集中在 14 萬之間。 從德天家具城看， 39%的月利潤在 1 萬以下， 33%的經(jīng)營戶利潤在 12 萬之間，有 28%的利潤在 2 萬以上。 德天家具城月利潤情況39%33%11%17%1 萬以下1 2 萬2 4 萬4